商业逻辑转向“消费激活+资产增值”，资方青睐运营驱动型资产
国内商业发展逻辑已发生转变，从单纯的“促消费”导向升级为“消费激活+资产增值”的闭环构建模式。
观点指数 4月16日，观点指数研究院发布《表现力指数 · 2026购物中心暨零售消费发展报告》，其中“市场综述篇”中，观点指数认为，政策层面，国内商业发展逻辑已发生转变，从单纯的“促消费”导向升级为“消费激活+资产增值”的闭环构建模式。
一方面，“一刻钟便民生活圈”、“消费新业态试点城市”等举措，正持续激活终端消费活力、丰富消费场景；另一方面，支持商业地产项目发行REITs、推进城市更新等政策，则打通了资产流动性通道。
2026年，全国两会进一步明确了提振消费的核心方向，提出将深入实施提振消费专项行动，坚持激发居民消费内生动力与政策扶持并举。
在供给端，国家重点推进服务消费提质惠民，着力打造一批带动面广、显示度高的消费新场景，重点培育首店经济、体验消费、宠物经济、文旅体育消费等新兴业态，既活跃线下实体商业氛围，也持续激发下沉市场的消费潜力，为商业发展注入新动能。
商务部也同步发力，推动零售业创新提升，为商业发展细化路径和明确方向。一方面，支持购物中心开展“一店一策”改造，鼓励其融合首店经济、策展体验、亲子社交等多元业态，打造一站式消费新地标，提升商业场景的吸引力；另一方面，重点支持商业不动产存量盘活、设备更新以及智慧化与绿色化升级，为商业不动产高质量发展保驾护航。
随着各项政策的逐步落地，目前我国商业不动产REITs市场进入爆发期，已成为盘活存量资产、推动行业转型升级的核心抓手。
在各类消费业态中，免税经济作为重要的增长极，也迎来了关键性突破，形成了离岛免税与市内免税协同发展的良好格局。
在离岛免税领域，海南全岛封关运作推动免税品类持续扩容、消费客群不断拓展，离岛免税消费潜力得到进一步释放；在市内免税领域，多家市内免税店于重点城市密集落地，布局持续优化，国内免税经济的市场格局不断扩大。
当前，市内免税店多点开花，背后离不开商业地产优质资源的强力支撑，二者形成了高效的协同发展模式。
首先，商业地产得天独厚的核心区位优势，能够实现客流的快速集聚，为其运营奠定坚实基础。再则，商业地产运营商能够为免税店提供专业的物业服务、精准的营销推广以及精细化的客群维护，一定程度上能有效降低免税店的运营成本，提升运营效率。
聚焦零售商业市场，可以发现核心商业城市分化较为明显。从2025全年数据来看，深圳和上海以较高的供应居前，同时实现较高的净吸纳量。成都则是新增供应规模最小的样本城市，同时出现净吸纳量为负的现象，反映了本地零售商业需求疲软。
空置率方面，深圳是一线空置率最低的城市，展现出较强的消费承载力，其余三个城市的空置率则均在6%以上；二线城市中，成都的空置率接近10%，目前面临较大的去化压力。
首层租金水平上，上海租金稳居全国首位，市场成熟度与韧性领跑全国；二线城市中南京空置率最低、租金水平较高，表现稳健。
整体来看，部分城市面临需求不足、空置高企的困境，大部分一线城市凭借强劲的需求持续支撑市场发展，不过杭州、南京等优质二线城市整体表现不输一线城市。
观点指数认为，上述分化现象本质上是市场对“消费能级与项目运营能力”的双重筛选，只有精准匹配客群需求、具备持续内容创新能力的项目，才能维持较高的租金水平与出租率。
大宗交易市场方面，据观点指数统计，2025年至今共录得22单与零售商业相关的交易。整体交易围绕优质核心资产与处置型资产两类展开。其中，大额资产包成为主力，市场呈现“少数大额交易主导”的特征。
买卖双方结构呈现明显的“险资主导接盘、民企集中出清”的主线。买方端，保险资金成为绝对的核心，大家保险、新华保险、中邮保险等险企，或单独收购、或联合布局，聚焦成熟商业综合体。如大家保险以24.5亿元收购杭州滨江宝龙城，涵盖购物中心、酒店及车位，依托稳定的客流与租金基础，锁定长期收益。
卖方端，去杠杆、资产优化是核心动机，民营开发商普遍存在“降杠杆、轻资产化”的需求，大连万达商管、宝龙地产等为主要的出清主体。如万达出让多个万达广场资产，回笼资金缓解债务压力的同时，也加速轻资产转型。
优质成熟资产依然受到资本的追捧，问题资产则因债务风险、续建压力等遭遇流拍，资产质量成为交易成败的核心关键。成功交易的资产，大多集中在一线及强二线城市核心商圈，具备稳定客流与租金基础。
整体来看，资本已从“盲目追逐资产规模”转向“聚焦现金流稳定性”，运营驱动型资产成为穿越行业周期的关键。未来，唯有具备核心区位、稳定客流、高效运营的优质资产，才能在资本博弈中脱颖而出。
本文节选自《表现力指数 · 2026购物中心暨零售消费发展报告》
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