观点指数 4月16日，观点指数研究院发布《表现力指数 · 2026购物中心暨零售消费发展报告》，其中在“商业REITs篇”中，观点指数认为，2025年以来，国内消费基础设施REITs市场已从试点探索迈入规模化扩容的关键阶段。

一方面，商业不动产试点开闸以来，头部企业的申报热度居高不下；另一方面，已上市的12只消费基础设施REITs继续深化运营。

商业不动产REITs方面，2025年12月31日，中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，标志着商业不动产REITs试点全面启动。

截止3月31日，公开市场已迎来17单项目申报、拟募资规模超500亿元，行业进入规模化申报阶段，上交所以14单申报成为商业不动产REITs核心申报平台，其余3单则于深交所申报。

申报主体上，当前申报的原始权益人涵盖不同类型企业，其核心驱动力包括盘活存量资产、降低负债率、拓宽融资渠道。

以上海地产、陆家嘴、首农食品、北京国资等为代表的地方国资密集入场，占比超 60%，是核心申报主力；以唯品会、锦江国际、新城控股、复星国际、凯德集团等为代表的民营企业也积极响应。

从区位来看，已申报项目的底层资产主要集中于北上广深四大一线城市和部分重点二线城市。其中，位于城市核心商圈或成熟商务区的项目，因其稀缺性、抗风险能力和稳定的客流量，更易通过审核，如上海浦东晶耀前滩、广州天河珠江新城等标杆项目。

就募集金额来看，复星拟以三亚亚特兰蒂斯项目申报（即国联安复星封闭式商业不动产REIT），金额最高，达到139.28亿元，是当前市场中拟发行规模最大的REIT。

可以看到，目前商业不动产REITs的资产类型愈发多元。从原来单一的购物中心、奥特莱斯、社区商业等消费场景，进一步拓展至写字楼、酒店、城市更新等商业地产领域，形成基础设施与商业不动产双轮驱动的格局。

分类型来看，购物中心、奥特莱斯因高分派率，现金流增长预期相对乐观，是当前申报的绝对主力。

酒店作为运营属性最强的业态之一，审核重点是客源结构、品牌管理能力和收益管理策略，具备成熟运营体系的酒店资产更容易受到认可。

写字楼虽然分派率相对较低，但一线城市甲级写字楼凭借优质租户如金融机构、跨国企业的长租约，能提供稳定现金流，仍是重要的资产类别。

商业综合体兼具多业态风险分散效应，估值上形成“稳定+成长”的互补结构，因而也能受到资本市场的认可。

已上市消费基础REITs方面，从最新的业绩表现来看，收入规模与项目能级高度绑定，一线/强二线城市核心商圈资产的收入规模显著高于区域型、非核心商圈项目。

如华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT、华夏大悦城商业REIT等在收入、现金流规模上全面领跑，验证了消费基础设施REITs的核心价值在于核心城市、核心商圈的稀缺资产，这类资产具备更强的抗周期能力、租金议价权和现金流稳定性。

其他业态方面，奥特莱斯依托联营模式与名品折扣定位，展现出较强的盈利效率，华夏首创奥莱REIT、中金唯品会奥莱REIT均以中等营收创造高利润。

这与资产特性有关，奥特莱斯采用"品牌方联营+扣点分成"的模式，无需承担库存风险，同时名品折扣定位精准匹配消费升级下的性价比需求，在消费复苏周期中弹性更强，盈利效率显著高于传统租赁型购物中心。

社区商业、农贸市场等民生型资产营收规模偏小，但现金流稳定、抗风险能力强，易方达华威市场REIT年化分派率高达5.62%，成为高分红标的。

整体来看，区位能级、运营能力、资产体量共同决定了REITs的基本面。未来，随着消费市场持续复苏，具备优质区位、强运营能力的头部项目将持续领跑，业态差异化将成为市场发展的核心主线。

值得关注的是，对于已上市的消费基础设施REITs而言，扩募逐渐成为做大做强的核心路径。

其中，华夏华润商业REIT作为消费REITs的扩募标杆，已完成首次扩募申报并推进二次扩募，拟陆续注入苏州昆山万象汇、杭州萧山万象汇、沈阳长白万象汇、淄博万象汇等项目，逐步从青岛单一核心资产向华东、华北多项目组合扩张。

此外，中金印力消费REIT已公告扩募意向，计划注入长三角区域内上海、杭州、宁波等地成熟商业资产，持续巩固区域商业龙头地位。华夏大悦城商业REIT亦明确扩募安排，拟注入北京、上海、成都等核心城市大悦城体系内优质项目，进一步强化强二线核心商圈资产优势。

不过，从扩募进度来看，目前仅华夏华润商业REIT首次扩募已申报至交易所，其余多只产品仍处于待申报阶段，暂无消费基础设施REITs完成扩募上市，预计2026年二至四季度将迎来扩募项目的集中落地。

当前REITs扩募普遍遵循同业态、同能级、成熟资产优先的原则，头部REITs依托原始权益人的优质储备快速扩容，行业集中度与资产组合质量有望持续提升。

二级市场表现上，2025年1月1日至2026年3月31日，易方达华威市场REIT以66.50%的区间涨幅断层领跑，嘉实物美消费REIT以42.14%、华安百联消费REIT以35.66%的涨幅紧随其后。

这类以农贸市场、社区商业为底层资产的标的，凭借刚需属性、高年化分派率、稳定现金流，成为资金追捧的高弹性标的。

整体来看，区间涨幅越高的标的，价格波动幅度越大，民生型、区域型成长项目的波动显著高于核心商圈标杆项目。

REITs板块全面普涨的背后，是消费复苏带来的业绩支撑，叠加扩募政策松绑、资产注入预期的催化，而优质资产储备充足的标的表现更为突出。

本文节选自《表现力指数 · 2026购物中心暨零售消费发展报告》
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