存量焕新成太古等企业业绩增长关键，项目打造呈多元融合趋势
存量项目集中启动硬件焕新、动线优化与业态重构，改造后均实现客流与销售额的双重增长，体现了存量焕新的实际价值。
观点指数 4月16日，观点指数研究院发布《表现力指数 · 2026购物中心暨零售消费发展报告》，其中在“零售项目篇”中，观点指数指出，项目运营层面，品牌引入的差异化成为重要竞争力。商业项目正逐步脱离传统品牌组合模式，聚焦高奢、首店、潮玩、专业运动等具备强话题性与高附加值的品牌矩阵，餐饮业态则向轻休闲、特色化方向倾斜，进一步构筑差异化竞争壁垒。
从运营数据来看，高端样本项目表现亮眼，高租用率为租金收入提供了稳定保障。广州太古汇、上海港汇恒隆广场、无锡恒隆广场等标杆项目均维持100%满租的状态，展现出强劲的市场韧性。
与此同时，销售额增长成为业绩提升的核心引擎，上海兴业太古汇、上海港汇恒隆广场、沈阳皇城恒隆广场等项目的销售额增速显著高于租金增速，直观体现了消费复苏背景下，客流与客单价的双重提升。
探析业绩增长背后的核心逻辑，体验式高端零售成为项目突围的有效路径。如上海兴业太古汇凭借路易威登“路易号”体验式业态落地，成功扭转此前在销售额、出租率、租金收入层面长期处于太古体系内末端的局面，实现销售额大幅增长50%，出租率也从2024年同期的93%提升至96%，充分印证了顶级体验式高奢业态对项目的强拉动效应。
此外，进行焕新改造的资产也逐步兑现增长价值。以北京三里屯太古里为例，该项目历经近五年的持续优化升级，2025年改造逐步落成，显著带动人流与销售的增长。项目零售销售额与租金收入分别同比上涨11%和3%，销售额较2019年疫情前水平亦提升12%，为存量项目焕新提供了可借鉴的范本。
事实上，对于以购物中心为代表的零售项目而言，大规模整体焕新与局部楼层精细化升级已成为常态，且成为提升资产价值与租金坪效的核心手段。
重庆SM广场、广州五号停机坪、广州天河城等运营多年的存量项目，集中启动硬件焕新、动线优化与业态重构，改造后均实现客流与销售额的双重增长，展示出了存量焕新的实际价值。
精细化运营层面，项目活动已摆脱单一价格优惠的局限，转而依托艺术展览、热门IP、跨界活动、夜间经济等多元形式激活消费活力，通过为消费者提供社交价值与情绪价值，延长停留时间、提升用户的粘性。
南京德基广场、深圳万象城、武汉恒隆广场等标杆项目，凭借沉浸式内容运营，实现销售与客流的双增长。
南京德基长期引入全球顶级艺术展，既有《德基艺术博物馆》常设展，也有与卢浮宫、梵高等知名IP合作的特展；同时结合品牌周年庆，打造“艺术+奢侈品”沉浸式场景，爱马仕、香奈儿等品牌联动艺术展推出限定款，实现双向赋能。
数据显示，艺术展期间项目客流同比提升30%以上，客单价显著增长，带动奢侈品销售与博物馆门票收入双丰收，进一步强化了“高端文化消费目的地”的标签。
深圳万象城则精准瞄准年轻客群的潮流需求，高频联动LINE FRIENDS、泡泡玛特等热门IP打造主题快闪，同时推出户外音乐节、夜间市集等活动，成功打造成为大湾区的潮流打卡地标。相关数据显示，该项目年轻客群占比提升至65%，夜间消费占比超过40%。
与此同时，数字化运营升级也成为行业新趋势，AI工具的应用场景逐步多元化。
一方面，运营方聚焦C端用户体验，通过智能助手、会员营销系统等工具，精准触达客群、促进消费转化；另一方面，聚焦B端运营管理，主攻招商风控、经营决策、风险管控等核心环节，助力项目实现降本增效、优化资源配置、强化经营稳定性。
据观点指数了解，在C端场景中，AI产品多以对话式助手、智能体为核心载体，成为连接消费者与商业场景的“虚拟逛街搭子”。
如恒隆地产的AI助手「小隆」、凯德投资的「阿叻」、印力集团的会员AI智能体等，均全面覆盖智能导购、停车缴费、会员服务、室内导航等高频消费场景，大幅提升了消费者的购物便捷度。
项目打造方向上，零售商业正朝着多元化、融合化方向发展。其中，与文旅商体深度融合成为重要的趋势，不同业态纷纷突破传统边界，挖掘新的增长空间。
奥莱业态正逐步摆脱传统郊区“名品折扣”的单一模式，向城市仓储式奥莱、文旅IP+奥莱、微度假奥莱三大方向延伸，其核心逻辑是解决传统奥莱的距离痛点，挖掘体验价值，提升抗周期能力。
客群也有明显变化，目前奥莱客群已从价格敏感型人群扩展到家庭、年轻、旅游等多元人群，逐步弱化纯低价竞争，强化新品、首店、旗舰店的品牌吸引力，如华润打造的新奥莱项目万象滨海购物村便精准定位“精品购物+微度假+生活体验”，实现业态升级。
街区商业也正打破传统商业边界，以在地文化为灵魂、场景体验为核心、多元融合为路径，成为城市更新与消费升级的核心载体。如上海张园联动F1赛事打造跨界活动，新城控股落地“MALL+乐园+市集”融合模式，均是企业进行的积极尝试。
可以发现，此类项目普遍注重深度挖掘本地历史、非遗、民俗、特色IP，从以往的“场景堆砌”转向“文化沉浸式体验”，形成不可复制的核心竞争力。
本文节选自《表现力指数 · 2026购物中心暨零售消费发展报告》
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