观点指数 在3月23日观点指数研究院发布的《抢滩城更蓝海 | 2026一季度代建管理发展报告》中，其指出在行业调整周期下，代建企业盈利空间收窄，头部业绩表现分化。然而，随着国企深化改革聚焦主业，代建企业深度介入存量资产盘活、政府公建及商业运营，正从单纯乙方转型为国企的“资产管理人”与“城市服务商”。

业务盈利难度增加，代建企业加码共益债重整布局

2025年，中国房地产行业仍处于调整周期，代建行业同样面临市场分化、竞争加剧的考验，业务盈利的难度与复杂程度显著增加。

报告期内，多家代建企业相继披露2025年经营业绩，新签约代建建筑面积明显分化。其中，新城建管1月19日通过官微发布2025年经营数据，全年新签约代建规划建筑面积达1061万平方米，商业代建销售额为29.6亿元，全年交付建筑面积18万平方米；截至2025年末，公司累计管理项目超155个，累计管理商业综合体项目超70个，累计总管理建筑面积突破2600万平方米。

旭辉建管在2026年度工作会议上披露，截至2025年末，公司在管项目超270个、总建筑面积逾4200万平方米，全年新增项目79个，全年销售额突破100亿元。

金地管理发布的2025年度经营业绩显示，截至2025年末，公司代建业务累计签约管理面积超过5362万平方米，同比增长40%；住宅项目累计签约货值超3915亿元，同比增长22%；商办项目累计签约管理投资规模达904亿元，政府代建规模超1194万平方米。

而行业头部企业绿城管理在2025年业绩预告中指出，预期2025年度公司股东应占净利润，较2024年同期的约8.01亿元人民币下降约40%至50%，利润下滑主要源于代建行业竞争加剧，项目收入下降叠加人员成本刚性导致毛利收窄所致。

除了深耕传统轻资产代建模式外，金建管也通过共益债投资等创新手段拓展项目获取渠道，1月28日，金建管官方微信披露，已与宜宾金科城项目完成签约；该项目中，金建管通过司法重整程序以共益债形式注入资金，同时承担共益债投资方与代建方的双重角色。

国企聚焦主业提供增量业务，政府代建考验代建企业能力

在“十五五”时期深化国资国企改革的宏大背景下，增强核心功能、提升核心竞争力已成为国有企业发展的核心目标。在十四届全国人大四次会议首场“部长通道”上，国务院国资委主任张玉卓表示，“十五五”时期，进一步深化改革，我们的目标就是增强核心功能、提升核心竞争力，清晰释放了国企需聚焦主业、剥离非核心资产、优化资源配置的政策信号。

这一战略调整为房地产代建行业带来了结构性的增量机遇：一方面，国企加速出清低效地产资产，需要专业力量盘活存量；另一方面，国企在主业相关的基础设施、城市更新及保障房建设中，对专业化开发管理的需求激增。

代建企业正成为国企“非主业资产剥离”的关键承接者与价值修复者。国企聚焦主业的过程，往往伴随着对非核心地产业务的出清，但这并非简单的“一卖了之”，更多时候面临资产沉淀、股权流拍等现实困境。在此背景下，代建企业以“轻资产、重运营”的模式介入，成为了国企化解存量风险、实现资产保值的重要合作伙伴。

以海南高速回归交通主业的案例为例，其在处置儋州东坡雅居置业股权时遭遇连续流拍，折射出单纯通过产权交易市场转让资产的难度。面对土地闲置预警和资金沉淀压力，海南高速从“卖公司”转向“招商合作”，引入绿城建设与资金方海南誉银汇。在此过程中，代建企业（绿城建设）不再仅仅是传统的乙方，而是转变为资产盘活的操盘方。绿城建设输出品牌体系、全过程开发管理与营销能力，海南誉银汇负责资金筹措，这种“资金+代建”的双轮驱动模式，实质上是代建方与国企共同成立了项目公司层面的合作联合体。

对于海南高速而言，这种合作实现了“减法”与“加法”的平衡：既剥离了重资产开发风险，又通过合作开发实现了土地价值的变现；对于代建方而言，则以较低的资金成本获取了优质土地资源和货值。这表明，在国企主辅分离的改革期，代建企业凭借其专业开发能力和资源整合能力，充当了“资产管理人”的角色，帮助国企将沉淀在资产负债表上的“死资产”转化为现金流，有效降低了国企经营的不确定性。

在增量开发中，代建企业以产品力与运营力赋能国企，实现“品质溢价”。随着房地产市场进入改善型需求主导的新阶段，国企在获取核心区域土地后，往往面临提升产品力、打造标杆项目的诉求。特别是在住宅代建赛道，代建企业通过输出成熟的产品体系和精细化运营能力，助力国企合作方降低开发风险、提升项目品质，实现从“有房住”到“住好房”的跨越。

在贵阳市花溪区杨家山一号地块棚户区改造项目中，旭辉建管中标后明确提出将打造区域内首个新规“四代住宅”示范作品。该项目委托方为国有企业贵阳花溪铭创置业，旭辉建管利用其在“四代住宅”（即具备高绿化、大露台等特征的新型住宅）领域的产品研发优势，结合花溪湖公园的景观资源，为国企项目注入了强差异化的产品基因。

这种合作模式的核心在于“品牌+管理”的双重输出。国企提供土地和信用背书，代建企业提供从规划设计、工程管理到营销服务的全链条专业解决方案。对于国企而言，引入头部代建企业不仅能借助其品牌效应加速去化（如绿城管理春节期间认购双增长），更能通过代建方的标准化体系规避开发过程中的质量风险。在此角色中，代建企业是国企的“产品总监”和“营销总代理”，通过跨界融合自身的产品研发能力与国企的资源获取能力，共同创造超额利润。

代建企业深度介入城市运营，成为国企“城市服务商”战略的执行臂。除了传统的住宅和商业开发，代建行业正向城市配套、公共建筑等领域深度渗透。在这一赛道，代建企业与国企的合作不再局限于单一项目的开发建设，而是上升到服务城市战略、完善城市功能的高度。代建企业正逐步演变为国企实现城市更新、基础设施建设目标的“执行臂”和“专业智库”。

润地管理中标三亚海棠区藤桥安置区项目、金地管理签约中山沙岗安置房项目，均体现了政府及国企平台对民生配套设施建设的重视。

在此类项目中，代建企业的角色更偏向于“政府工程的专业化代理人”。由于安置房和保障房项目往往涉及复杂的拆迁安置、成本控制和工期要求，国企平台公司往往缺乏足够的专业团队，引入代建方能有效提升建设效率，确保民生工程按时交付。

润地管理中标杭州钱塘区“金砖合作中心（中企国际港）”代建管理服务项目。该项目不仅是地铁上盖的城市综合体，更是服务“一带一路”与金砖国家合作的国家级战略载体。作为钱塘区“江海之城”的封面之作，其建设标准高、功能复杂（涵盖星级酒店、国际人才公寓、交流中心等）。润地管理在此项目中，不仅承担传统的建设管理职能，更需协调国际资源、把控高标准建筑品质。这标志着代建企业已具备承接高能级、战略性公建项目的能力，成为国企在实施国家战略、提升城市国际化能级时的关键合作伙伴。

商业代建赛道分化，代建企业以“投建营一体化”能力助力资产增值。在商业代建领域，轻资产模式成为主流，但竞争焦点已从单纯的“代建”转向“运营”。代建企业通过与拥有商业资源的企业平台合作，输出商业运营能力，实现项目的长期资产增值。

武汉花山河南岸综合体项目由龙湖龙智造与湖北联投合作，依托龙湖强大的商业运营能力打造区域商业核心；在合作中，国企（如湖北联投）通常持有优质商业用地或存量物业，但缺乏后期的招商运营能力。代建企业的介入，填补了“建设”与“运营”之间的断层。

龙湖龙智造等企业不仅提供开发建设服务，更重要的是引入了其积累的品牌商户资源、会员体系和数字化运营工具。对于国企而言，这意味着不仅能通过代建控制建设成本，更能通过后续的商业运营获得稳定的租金收益和资产升值。在此模式下，代建企业实际上承担了“商业资产管理者”的角色，其收益模式也从单纯的建设管理费向“管理费+运营分成”转变，实现了与国企利益的深度绑定。

在国企聚焦主业、深化改革的浪潮下，代建行业正迎来从“辅助角色”向“核心伙伴”转变的历史性机遇。代建企业通过输出专业管理、产品创新、商业运营及资源整合能力，不仅帮助国企解决了资产沉淀、开发风险和运营难题，更在城市更新、保障房建设、重大战略项目落地中发挥了不可替代的作用。

未来，随着国企“瘦身健体”和“提质增效”的持续推进，代建市场的增量将更多来自于国企存量资产的盘活和高品质公建项目的委托。代建企业若想在这一轮洗牌中胜出，必须进一步强化“跨界融合”能力，从单一的工程代建向“投-建-管-运”全生命周期服务商进化，这种基于专业分工的深度绑定，将是房地产下半场最具确定性的商业模式之一。

本文节选自《抢滩城更蓝海 | 2026一季度代建管理发展报告》
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