观点指数 在3月26日观点指数研究院发布的《估值修复 | 2026一季度不动产资本金融报告》中，我们发现一季度不动产市场呈现出显著的“强分化、弱修复”格局。宏观层面，外贸韧性与楼市边际企稳为资本市场提供了底部支撑，但A股与港股表现截然不同：港股受益于“撤辣”政策及龙头房企带动，恒生地产指数大涨17.93%；而A股内房股受制于假期与债务扰动，整体仅微涨0.73%，估值修复动力仍显不足。

不动产市场库存去化提速，销售价格环比降幅总体收窄。宏观层面，外贸与消费展现强劲韧性，2025年贸易顺差逼近1.2万亿美元，2026年初出口同比激增21.8%，而固定资产投资修复平缓，仅增长1.8%。

2026年1—2月份，全国新建商品房销售面积9293万平方米，销售额8186亿元；2月末，商品房待售面积79998万平方米，同比增长0.1%，增速较2025年末回落1.5个百分点。其中，待售3年以下商品房面积60616万平方米，同比下降1.6%，短期库存压力有所缓解。

结合销售与库存数据来看，当前商品房库存绝对规模仍处于高位，但库存增速明显回落，释放出加速去化的积极信号。不过，市场需求的可持续性仍有待观察，核心取决于后续政策的延续性以及居民收入预期的改善情况。

价格层面，2026年一季度，一线、二线、三线城市商品销售价格环比降幅均呈现收窄态势，部分一线城市如上海，商品房销售价格指数延续去年末以来的回暖走势，市场止跌企稳信号初步显现。全国两会明确“控增量、去库存、优供给”的楼市调控方向，随着政策发力阈值逐步临近，政策窗口期有望开启，对市场预期形成边际支撑。

一季度信贷投放平稳开局，货币政策延续适度宽松基调。一季度信贷投放实现平稳开局，货币政策延续适度宽松基调，宏观金融政策协同发力的效果逐步释放，不动产及上下游产业链融资需求出现边际改善迹象。2026年2月我国人民币贷款增加5.61万亿元，保持了较强的支撑力度。分部门来看，住户部门中长期贷款增加1654亿元。

2026年两会政府工作报告明确提出，全年将继续实施更加积极的财政政策，赤字率拟按4%左右安排，赤字规模达5.89万亿元，较上年增加2300亿元；同时继续实施适度宽松的货币政策，灵活高效运用降准、降息等多种政策工具。然而，政策宽松的空间正受到外部环境的制约，特别是伊朗局势尚未明朗，若原油价格持续高位运行，可能形成强劲的成本推动型通胀，进而压缩货币政策的宽松区间。

债券主导A股融资，港股募资规模偏小。一季度，A股不动产行业融资呈现显著的“债券主导”特征，全部1145.73亿元融资均通过债券发行完成，共发行154只债券。 一季度，香港不动产企业通过配售或IPO方式融资，募资净额合计10.27亿港元。其中，新城发展采取配售新股方式，按每股2.39港元配售1.98亿股，筹资约4.7亿港元。资金将用于偿还5月到期的4亿美元离岸债。红星冷链1月份IPO募资2.53亿港元。

二级市场板块分化显著，不动产板块弱修复。不动产板块二级市场延续调整态势，估值修复动力不足。一季度不动产行业区间涨跌幅为0.38%，小幅收涨，在31个申万一级行业中涨幅排名第22位，处于低位震荡、弱修复状态，与行业销售端小幅回暖、投资端仍承压的基本面高度匹配。

一季度申万31个一级行业走势分化显著：煤炭、石油石化板块领涨，涨幅均超20%；商贸零售、非银金融、家用电器板块跌幅居前，均跌超3%。整体来看，31个行业中20个上涨、11个下跌，周期与资源类板块表现强势，消费、金融及部分科技板块表现偏弱。

不动产细分领域涨跌互现，产业地产领跌、商业+住宅转涨。住宅开发四季度跌幅5.44%，一季度小幅回暖至0.25%，实现转正。商业不动产四季度跌幅6.72%，一季度大幅反弹8.28%，成为领涨板块。产业不动产四季度大跌14.79%，一季度虽跌幅收窄约3个百分点至11.76%，但仍处深跌状态，位居各细分领域跌幅榜首。主要受制造业需求端疲软、产业园区空置率上升拖累，叠加2月春节假期扰动，制造业采购经理指数回落至49.0%，较四季度49.0%-49.2%的区间水平小幅走低，产业端景气度不足持续压制板块表现。

物业管理板块四季度跌幅5.38%，一季度收窄至-0.23%接近止跌，机器人板块四季度跌幅10.89%，一季度收窄至-6.89%下行压力缓解，仓储物流板块四季度仅小幅下跌3.72%，一季度凭借强劲外贸数据支撑大涨7.20%，物流周转需求回升、供应链活跃度提升成为其走强的核心动力。整体而言，不动产赛道呈现“强分化、弱修复”的特征，消费及物流相关板块率先反弹，产业关联板块仍处于磨底阶段。

产业不动产市净率显著高于住宅与商业板块，住宅与商业估值低位平稳。2026Q1 商业小幅抬升、住宅与产业略有回落。产业不动产受益于产业园、物流仓储等高现金流资产需求，资产质量与盈利确定性更强，估值持续领跑；住宅受销售弱复苏、资产减值压力影响，估值维持低位窄幅波动；商业不动产随消费回暖与商业不动线 REITs 申报利好刺激，2026Q1 估值小幅修复，但整体仍低于产业板块。

恒生地产指数呈现震荡态势，商业地产及国企股抗跌。2026年一季度，恒生地产分类指数迎来强势复苏行情，区间累计涨幅达17.93%。2025年，香港楼市全面“撤辣”后，交易成本大幅降低，刚性需求和投资需求逐渐释放。

香港特区政府土地注册处公布数据显示，2025年，包括住宅、车位及工商铺物业等在内，香港全年整体楼宇买卖合约登记量达80702宗，创四年以来新高。

年初为17624.96点，期间触及22271.11的阶段高点、最低下探17618.92点，收于20711.77点，全季度成交量超120.33亿股、成交额突破1766.96亿元，板块整体交投活跃度大幅提升，走势呈现“年初企稳回升、2月加速冲高、3月高位震荡整固”的特征，摆脱了2025年末的弱势下行格局，港股地产板块估值修复动能持续释放。

从成分股表现来看，板块内部分化显著，头部港资房企领涨效应突出，新鸿基地产以40.87%的区间涨幅领跑成分股，与指数相关性高达0.84，股价从94.90港元一路冲高至148.80港元，资金关注度极高；长实集团紧随其后，区间涨幅19.13%，相关性0.85，走势与指数高度契合，彰显优质港资房企的抗跌性与反弹韧性；华润置地、恒基地产涨幅均超13%，中国海外发展、龙湖集团等内房企及华润万象生活、恒隆地产等商业地产标的涨幅集中在8%-10%区间，整体跟随指数上行但弹性偏弱；九龙仓置业涨幅仅0.33%。

整体来看，一季度恒生地产分类指数的上行行情由港资头部房企主导，高相关性标的带动板块估值修复，资金聚焦优质龙头标的，内房企及商业地产标的涨幅相对平缓，板块轮动特征明显，3月份初受美伊冲突升级影响，出现高位回调、指数有所回落，但核心龙头标的支撑仍在，一季度港股地产板块整体实现开门红，复苏趋势逐步明朗。

内房股市场震荡修复，行业悲观情绪有所减缓。报告期内，内房股板块整体上涨0.73%。2026年1月，受龙头房企债务处置积极消息刺激——万科3只境内债成功展期，宝龙地产6笔债务重组方案获通过，碧桂园与融创中国的重组亦于2025年末获批并进入执行期——指数依托年初低位474.87点企稳反弹，1月29日一度冲高至540.52点。

进入2月后，板块冲高乏力，逐步进入震荡回落区间，虽盘中多次尝试反弹，但始终未能突破前期高点，整体重心缓慢下移。3月以来，指数延续弱势整理态势，持续在484-495点之间窄幅震荡。

行业的悲观情绪有所减缓，但刺激政策在不断加码，当实质性利好累积到一定程度后，市场需求有望回归常态。以上海为例，最新的“沪七条”，通过降低门槛和成本，有望激活二手房置换链条，带动新房去库存，形成“以旧换新、良性循环”的市场格局，推动上海楼市实现“量升价稳”。当前的内房股投资，仍属于消息面驱动。要真正实现反转，其中影响最大的因素，仍在于销售端数据的转暖。

本文节选自《估值修复 | 2026一季度不动产资本金融报告》
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