2026-03-26
一季度不动产市场强分化，估值修复驱动存量运营与债务重构。
估值修复 | 2026一季度不动产资本金融报告
一季度不动产市场强分化，估值修复驱动存量运营与债务重构。
（报告期：2025.12.25 -2026.03.26）
宏观韧性凸显与楼市边际企稳，资本市场强分化、弱修复 宏观层面，外贸与消费展现强劲韧性，2025年贸易顺差逼近1.2万亿美元，2026年初出口同比激增21.8%，而固定资产投资修复平缓，增长1.8%。不动产市场呈现“去化提速、价格收窄”的特征，商品房待售面积增速回落，一线城市房价环比降幅收窄，政策定调“控增量、去库存”，为市场注入预期。
资本市场表现分化，港股地产受益于“撤辣”政策及龙头房企带动，恒生地产指数一季度大涨17.93%；A股内房股则受制于假期与债务扰动，整体微涨0.73%，呈现“年初反弹、2月回落、3月震荡”的弱修复态势，板块估值有所修复。
业绩承压下模式重构，存量运营与赛道切换成突围关键 住宅板块财务压力依旧显著，行业净负债率升至85.40%，EBITDA利润率转负；租赁市场虽现边际企稳，但传统“包租”模式面临系统性退潮，头部企业如万科泊寓、龙湖冠寓通过规模优化应对冲击，而部分中小品牌因资金链压力陷入退租危机。
商业与新经济板块加速转型，商业地产盈利承压但海南免税赛道迎来封关后首个春节爆发（中免销售额破22亿）；产业园区面临租金与入住率双重下滑，头部企业通过“P+EPC+O”全周期运营模式（如中电光谷）及产业投资（如中新集团）谋求突围；仓储物流则借力AI机器人投资与合资合作，在盈利收缩背景下强化服务壁垒。
债务化解步入深水区，REITs与险资长线布局重构资产价值链 房企债务处置从应急救助转向深度重构，境内侧重“展期+股东借款”稳流动性（如万科11亿债券展期获深铁支持），境外转向“债转股+多元对价”削债务（如花样年46.55亿美元重组），行业风险逐步收敛但偿债高峰压力仍存。
