观点指数 在3月25日观点指数研究院发布的《以价换量未挽损 | 2026年2-3月商办与办公空间发展报告》中，观点指数指出，以价换量举措并未为商业地产企业挽回收入损失。

3月已有部分商业地产企业披露2025年业绩表现。从整体数据来看，期内写字楼市场经营压力持续凸显，出租率与租金单价双双承压，行业仍处于去库存、稳租金的调整周期。

数据来源：企业业绩，观点指数整理

注：广州保利中心和深圳来福士项目办公业态两项目，截至2025年9月30日的出租率数值为最新可得观测值

据观点指数统计，29个写字楼样本2025年12月平均出租率为83.86%，较2024年12月的86.58%同比下降2.71个百分点，整体经营压力持续显现。

29个项目中，仅颐堤港一座、北京华贸中心、财富广场、武汉物业写字楼、鼎保大厦、鼎博大厦6个项目的出租率实现同比增长，太古汇办公楼、香港越秀大厦、昆明恒隆广场3个项目同比持平，其余20个均为同比下降，占比近7成。

多数项目面临明显去化压力，行业整体出租率中枢下移，供需失衡的核心矛盾未得到根本缓解。

租金单价方面，20个已披露租金数据的样本整体表现为多数回调、少数逆势的特征。

其中，18个样本租金单价同比下降，占比90%，2个样本实现同比上涨，占比10%，整体租金水平延续下行趋势。

租金普跌的背景下，不同项目的降价策略成效呈现分化。其中部分项目通过让利成功锁定现有客户，以招商局航华科贸中心和鼎博大厦为例，两者租金单价分别同比变动-24.92%和-18.15%。

前者2025年年末出租率保持93.8%的高位，以及后者出租率从2024年末的57%提升至99.33%。不过需注意，鼎博大厦于2022年12月才启动运营，其出租率的大幅提升也与项目处于培育期、基数较低有关。

也有价格微调难阻租户流失的案例，这类项目的租户对非核心老旧资产的敏感度较高，在价格不具备绝对优势后，便会考虑搬迁。

另外，以广州国金中心写字楼、上海晶耀前滩T1等为代表的核心资产，租金跌幅控制在1%-2%以内，出租率跌幅控制在4%-5%，其跌幅远小于非核心资产，这也印证了核心地段核心资产的抗跌性。

2025年里，重点城市写字楼租赁需求转弱，叠加新增供应面积持续放量，导致空置率表现居高不下。为吸引及挽留企业租户，以价换量成为促进写字楼项目去化的重要举措。

但结合出租率表现来看，多数项目即便下调租金，也难以实现出租率的显著提升，最终导致租金收入同步承压。

数据来源：企业业绩，观点指数整理

注：新鸿基数据为截至2025年12月31日止6个月的内地写字楼物业组合租金收入

从企业披露的2025年全年内地写字楼收入表现来看，以价换量举措并未为商业地产企业挽回收入损失。

观点指数所列示的六家代表性房企及REITs（越秀房托、招商蛇口、恒隆地产、太古地产、汇贤产业信托、新鸿基）在内地写字楼业务上均未能独善其身，全部录得同比负增长，收入同比下滑幅度介于4.22%至14.33%之间。

整体来看，传统的“以价换量”策略在2025年已彻底失效，租金单价的系统性下行幅度，远超出租率小幅修复带来的边际收益，导致总营收出现不可逆的缩水。重点城市写字楼市场进入量价齐跌的深水区，单纯的价格竞争已无法对冲供需基本面的恶化。

虽然全员下滑，但不同企业的下滑幅度存在差异，呈现出明显的分化特征。

这种企业收入层面的分化，本质上是资产质量、运营能力及布局区位的差异导致，与前文核心资产抗跌、非核心资产承压的逻辑形成呼应。

资产退出层面，2025年11月28日，证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，明确将写字楼纳入REITs试点范畴。同年12月31日，正式公告落地，沪深交易所同步修订业务规则，构建起支持商业不动产REITs发展的制度框架。

一个多月后，2026年1月29日至30日，首批8单商业不动产REITs项目获上交所受理。

自1月底首批8单集中申报后，市场扩容节奏持续加快，审核与申报双向提速，商业不动产资产证券化进入常态化、规模化通道。截至2026年3月20日，商业不动产REITs申报数量已增至15只，拟募集规模超460亿元。

其中写字楼作为核心底层资产之一，成为市场关注的焦点。

据观点指数了解，在此次商业不动产REITs试点中，以陆家嘴、上海地产、保利发展、凯德等为代表的头部企业率先布局，以优质办公/办公+资产申报REITs，写字楼资产证券化进入实质性落地阶段。

值得注意的是，商业不动产REITs火热发展的同时，市场也需警惕是否会有为了申报而申报的情况出现，避免成为坏资产的出口。

公募REITs之外，本期写字楼资产证券化产品同样受到关注。期内延安新区能源大厦资产支持专项计划（革命老区）、生物岛生命科学中心资产支持专项计划等项目持续推进。

可以预见的是，商业不动产REITs通过将不动产资产转化为标准化的金融产品，为企业提供了便捷、透明的退出渠道，写字楼资产退出端正加速摆脱对大宗交易的单一依赖，进入以资产证券化为核心的多元化退出并行的发展新阶段。

尽管不再是唯一选择，大宗交易仍为退出端的重要补充，对于无法短期内满足REITs或ABS发行条件的资产，仍是现实可行的变现方式。

回顾商办资产交易市场表现，据观点指数不完全统计，本期录得2单内地商办资产成交案例，交易总金额超70亿元，对比上个报告期，交易单数有明显下滑。

数据来源：观点指数不完全统计

从交易数据来看，两笔交易均落地上海核心区域，标的资产具备较高的稀缺性。

2月6日，上海黄浦新天地太平桥商业综合体项目完成59.9亿元资本重构，由宏利有限合伙人、中国人寿信托、大家保险组成的险资联合体，通过股权重组方式从瑞安房地产收购该项目，单笔交易额接近60亿元，长期资本对高出租率、稳定现金流商业物业的持续青睐。

本期另一值得关注的交易案例为上海新茂大厦写字楼以16.2亿元通过协议转让完成的交易，买方为深圳某实业企业，卖方为ESR管理的基金，属于典型的优质写字楼资产流转。

值得一提的是，该项目是上海大宗商办市场的“活化石”，21年间完成5次大宗产权交易，本次交易较上一次，即2015年ARA基金以28.5亿元接手时折价43%，较此前市场23亿元的报价折价约30%，折合地上建筑面积单价约4.8万元/平方米，价格回归至合理区间，成为民营实业抄底的重要契机。

同时，该项目为干净产权整栋交易，无复杂资产包、无隐性负债，交易流程合规高效，进一步降低了收购门槛与风险。

上述两笔交易虽然参与主体、交易模式不同，但均聚焦上海黄浦区核心商圈，本质是上海核心商办资产的稀缺性与稳健性，使其成为资本穿越周期的首选载体。

在商业地产不动产REITs加速推进、市场整体承压的背景下，资本正加速向具备高出租率、稳定现金流、REITs转化潜力的“头部资产”聚集。

除此之外，观点指数在早期报告中提及的上海仙乐斯广场股权收购、天津 117 大厦资产交易两大典型案例，近期均有实质性进展。

其中上海仙乐斯广场已于2月完成项目的整体交接，此次交易对价为21亿元，其中象屿集团获得该项目90%的权益。

此后，该项目将由象屿地产旗下的资产管理平台象屿商发接管运营，并更名为象屿集团仙乐斯广场。据悉，项目计划打造为‌长三角区域总部经济新高地‌，聚焦医疗、贸易、咨询等高附加值产业。

另外，成功打破“烂尾楼”魔咒‌的117大厦是全国首个通过‌司法重整+央企接盘+产业绑定‌模式成功盘活的超500米地标项目。3月6日，天津117大厦主塔楼招商工作基本完成，‌中信集团、招商局集团、360集团、联想公司、满帮集团、荣程集团、云账户等17家企业已明确或达成购买入驻意向‌。

从停工十年到北方第一高楼重生，天津117大厦建成后将有望带动周边商业、金融、科技服务集群发展。

本文节选自《以价换量未挽损 | 2026年2-3月商办与办公空间发展报告》
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