以价换量未挽损 | 2026年2-3月商办与办公空间发展报告
从企业披露的2025年全年内地写字楼收入表现来看，以价换量举措并未为商业地产企业挽回收入损失。
（报告期2026.01.29-2026.03.25）
投资开工深度收缩，办公租金出现阶段性企稳与弱修复 2026年1-2月，全国办公楼市场延续深度调整态势。其中开发投资额同比下降17.3%，新开工面积下滑22.7%，竣工面积同比大幅下降52.4%，开发商投资意愿持续低迷，新增供给明显收缩。办公租金表现，2026年1月八城均值回升至2.51元/平方米/天，2月小幅回调至2.46元/平方米/天，市场在连续深度调整后，已逐渐接近底部区域，租金继续大幅下探，空间有限，呈现止跌趋稳、弱修复的特征。
出租率均值失守，样本企业内地写字楼收入全线告急 据统计，出租率方面，29个写字楼样本2025年12月平均出租率为83.86%，较2024年同期的86.58%下降2.71个百分点，整体经营压力持续显现。从企业披露的2025年全年内地写字楼收入表现来看，以价换量举措并未为商业地产企业挽回收入损失。样本企业内地写字楼业务全部录得同比负增长，下滑幅度介于4.22%至14.33%之间。
运营商以轻资产破局，新质生产力相关产业成核心增量 本期以远洋不动产、越秀商管等为代表的商办运营商发力轻资产布局，通过资产运营委托、全链条管理输出等方式实现破局。2026年1月29日，远洋不动产成功签约海口百方大厦、三亚蓝海华庭两大资产运营委托管理项目，总委托管理面积达2.6万平方米。越秀商管则以“经营管理一体化”模式突破，聚焦超甲级优质项目，轻资产输出实现标杆化落地。回顾期内重点城市写字楼租赁活动表现，科技、金融、消费、专业服务等企业仍是本期需求的主力，核心城市群成为需求聚集核心。
REITs试点激活写字楼资产，上海大宗市场再迎资金流入 自1月底首批8单集中申报后，市场扩容节奏持续加快，审核与申报双向提速，商业不动产资产证券化进入常态化、规模化通道。截至2026年3月20日，商业不动产REITs申报数量已增至14只，拟募集规模超417亿元，超过2025年全年基础设施公募REITs的募集总额。据不完全统计，本期录得2单内地商办资产成交案例，交易总金额超70亿元，对比上个报告期，交易单数有明显下滑。两笔交易均落地上海核心区域，标的资产稀缺性较高。
轻资产模式深化，灵活办公企业布局更趋审慎 2025年IWG集团全系统营收达45亿美元，同比增长4%，创下历史新高。同期调整后EBITDA同比增长6%至5.31亿美元，盈利能力同步显著提升。据监测，本期新增签约/开业的项目共计8个，涉及创富港、WeWork中国、IWG集团、高格办公空间等4家样本企业，与上期相比，本期外拓节奏明显放缓，扩张趋于审慎。
