观点指数 3月24日观点指数研究院发布的《利润承压分化 | 2026年2-3月物业服务发展报告》指出，物企显著加强了项目拓展力度，一方面是填补过往剥离亏损项目或被动丢盘造成的规模空缺，另一方面是用高收缴率、高毛利项目完成对低效项目的换血。在增量见顶，竞争愈发激烈的环境下，物企唯有强化外拓能力，找到“新粮仓”，才能保障未来业绩的增长。

今年以来，物企显著加强了项目拓展力度，主要原因是企业需要填补过往因主动剥离亏损项目和被动丢盘而留下的规模空缺，需要用高收缴率、高毛利的非住项目完成对低收缴率、亏损的老旧住宅项目的“换血”。

在增量见顶，竞争愈发激烈的环境下，物企唯有强化外拓能力，抢占“新粮仓”，才能保障未来的业绩增长。

本期内，样本物业企业维持了良好的拓展热度，各类规模的物业企业均在多元化业态上取得突破，但其中头部物企获取的项目无论是质量还是数量上都普遍优于小型物企，凸显出不同物企在品牌溢价、综合解决方案能力及抗风险资金实力上的差距，已成为决定生存发展的分水岭。

以获取项目的业态结构来看，非住宅业态正逐步成为规模增长的核心，期内城市服务项目拓展频次大幅提升，学校、医院、政府办公及轨道交通等公建场景凭借高稳定性构成重要的项目来源；产业园与商办综合体亦成为了物企重点布局的领域。相较之下，住宅领域拓展频次略显不高。

分主要业态观察，住宅物业方面，雅生活集团2026开年持续加大了在高端存量住宅项目上的开拓力度，拿下位于青岛崂山石老人海岸线标杆豪宅上实海上海项目，将依托多年文旅地产服务经验，为其打造定制化服务。

资料显示，亮相于2009-2010年间的上实海上海项目是青岛第二代豪宅的代表之一，彼时相较于青岛“地段为王”的豪宅，该项目主要通过创新的产品设计来打造差异化优势。产品设计中强调绿色节能与现代化设计，宣称是“山东第一家‘3A三星’绿色节能住宅”；采用5栋板楼错位排布，保证采光和视野；小区绿化率高达46%，景观设计位于同类项目前列；户型方面主打大面积平层和复式，并首创“保姆电梯”概念，在当时颇具前瞻性。

过往报道显示，该项目后期物业费仅为3元/平方米，与市南同代豪宅形成巨大差距，使得其后期的服务成为短板，承诺的会所等功能未能充分发挥，未能提供与之匹配的高端物业服务体验。

现下，雅生活集团将该项目定位为其在环渤海湾高端居住市场扩大品牌影响力的关键一步，从预期来看，该公司将会对项目进行全面的服务升级与品牌重塑。

春节前夕，华润万象生活与均瑶集团签署战略合作协议，宣布将在宜昌西陵区大南门板块打造宜昌首个万象系创新型标杆项目。这是该公司首次进入宜昌市场，采用轻资产模式输出商业运营能力。

此次合作对华润万象生活的商业物业服务板块亦具有直接的业务拓展意义。项目落地后，华润万象生活可为该商业街区提供招商运营、设施管理、智慧服务等综合物管方案，将商业运营能力延伸至后端物业服务环节，形成"运营+服务"的闭环。同时，该项目涉及历史文化街区等多元业态，有助于积累商业综合体、开放式街区等非标商业物业服务经验，提升服务复杂商业场景的能力。

办公物业方面，卓越商企服务正式签约松下电气设备(中国)有限公司，为其位于苏州工业园区的中国总部项目提供全委托物业服务及专项服务。该项目是苏州市首座获得WELL与LEED双铂金认证的建筑，内部设有办公区、商品展示区、样板间以及食堂、冥想室、健身房等丰富空间场景。

针对此类高端企业总部业态，当前物业服务呈现出一些具体的特征：一是服务内容的综合化与定制化，不再局限于传统的保洁、安保等基础服务，而是涵盖设施管理、环境维护、商务接待、员工关怀等全场景解决方案，并需深度融合客户企业文化与国际健康标准；二是服务角色的专业化升级，物业公司需通过组建专业化团队，提供从资产维护到价值创造的全链条服务，满足跨国企业对ESG标准、员工健康支持系统及运营效率的高要求。

园区物业方面，综合设施管理能力的应用价值以及“区域深耕+头部客户”的策略有效性正得到进一步验证，物企需从基础物业向"生产保障型"服务转型，建立覆盖设施运维、能源管理、环境控制等的服务体系，打造业务的护城河。

万物梁行开年以来在TMT、先进制造、金融、生物医药等新质生产力领域，成功收获vivo、快手、中国联通、工商银行、一汽奥迪、中国中车等头部客户委任，共计50多个项目强势落地。

以vivo重庆工业园项目为例，万物梁行为该项目提供设施管理服务。相关信息显示，该项目是vivo全球智能制造和研发体系中的关键一环，也是重庆信息产业的标志性项目。总占地面积约258亩，总投资10亿元，总建筑面积达30万平方米，年产量已超过2000万台。

公建物业方面，明喆集团首次突破东北三省地域界限，在云南市场取得突破，进驻云南某部队医院，为其提供后勤保障。

据悉，明喆集团将全力推动智慧物业系统落地，实现人员调度、质量控制、设备巡检的数字化、智能化，提升后勤管理能效。这也反映出当前物业企业在高壁垒、高要求的专业业态上，正从传统人力密集型服务向"技术+标准"双轮驱动的数字化后勤转型。

期内，城市服务领域拓展热度攀升，包括盈峰环境、北控城市资源、西藏博瑞环卫、福龙马、玉禾田、厦门建发城服、江苏金沙田、广州天河城市运营等环卫或物业企业均取得了项目或业务区域的突破。

其中，部分项目国企托底或主导倾向明显。例如，目前西藏运营体量最大的环卫服务项目——拉萨市城关区政府购买城市环境卫生保障服务（二次）项目首次招标因有效投标人不足3家，于今年1月中旬废标，此番拉萨城投旗下国有独资企业西藏博瑞环卫中标，年服务费2.26亿元，3年服务总额达6.8亿元。

平台及科技服务方面，润华物业在创新打造“物业后勤一体化”服务新模式方面取得实质性进展，旗下山东凯迪网络成功中标山东第一医科大学省立医院智慧后勤升级项目与泰安市中心医院物流一体化管理软件系统项目。

后续，凯迪网络将持续深耕智慧医疗赛道，不断迭代升级产品与服务体系，以数字化手段精准助力医疗服务提升与管理降本增效。还将加快拓展多领域数字化解决方案布局，依托精锐的技术力量、成熟的平台体系与丰富的项目经验，为更多客户提供全方位、一站式的数字化转型服务。

本文节选自《利润承压分化 | 2026年2-3月物业暨城市服务发展报告》
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