观点指数 在3月16日观点指数研究院发布的《市场迎申报“热潮” | 2026年一季度REITs发展报告》中，我们发现：美国数据中心REITs凭借市场对算力基础设施需求的持续强劲，继续领涨，香港冠君产业信托2025年租金收入同比下降，学生公寓作为逆周期资产类别开始吸引房托目光。

美国REITs板块小幅回升，数据中心REITs表现超预期

期内，标普美国房地产投资信托指数整体呈现出“震荡上行、加速突破后高位整固”的强势格局。从年初的349.46点起步，指数在1月份经历了一段温和的震荡爬升，尽管月中受获利回吐影响曾下探至352.59点，但并未破坏上升通道。

进入2月后，市场情绪明显转强，在2月4日至2月26日的短短十几个交易日内，指数从363.18点一路飙升至388.10点，涨幅显著扩大，期间虽有小幅回调但均被迅速拉起，显示出极强的多头动能。3月初，指数在触及389.51点的阶段性高点后进入高位震荡，最终收于387.22点，全季度维持在380点上方的高位运行。

本轮强势上涨的核心驱动力主要来自宏观利率环境的预期改善与资金面的板块轮动。2025年下半年至2026年初，市场普遍预期美联储进入降息周期尾声或维持宽松基调，这对高负债、利率敏感型的REITs板块构成直接利好，融资成本下降预期提升了未来的现金流折现价值。

此外，美国商业地产（特别是工业物流和数据中心）的基本面在一季度并未如市场的悲观预期般恶化，反而因租金韧性强于预期，进一步催化了估值的修复行情。

数据来源：WIND，观点指数整理

而从美国REITs各板块的表现来看，数据中心REITs以23.54%的区间涨跌幅最为突出，其次是自助式仓储REITs（18.02%）和零售REITs（13.71%），这几类资产构成了本轮指数上行的主要驱动力。与此同时，写字楼REITs和多户住宅REITs分别录得-3.76%和-0.29%的跌幅，成为少数未能跟随大盘上涨的板块。

从板块表现的归因分析，不同资产类别的走势与其底层资产的基本面及市场预期高度相关。数据中心REITs的大幅领涨主要反映了市场对算力基础设施需求的持续强劲，特别是2026年以来，美国科技的几大巨头加大了对数据中心等算力基础设施的资本支出，例如，微软2026财年资本支出预计约1000亿美元；亚马逊计划投入2000亿美元资本支出，主要用于满足AWS和生成式AI的算力需求；谷歌计划投入1750亿-1850亿美元资本支出，以加速其TPU集群部署。Meta预计2026年资本支出将在1150亿-1350亿美元之间，同比2025年增长约60%-90%。

数据来源：WIND，观点指数整理

3月12日，新加坡市场迎来UI宝德房地产投资信托（UI Boustead REIT）上市，根据其3月5日发布的招股书，该REIT将以每单位0.88新元的价格，面向散户、机构及基石投资者发行超过11亿个单位，总募资规模约9.74亿新元。

UI宝德REIT持有23个分布于新加坡及日本的物业项目，资产估值约19亿新元（折合人民币99.8亿元），股权价值约12亿新元。项目负债约7.2亿新元，整体杠杆率约37.9%。

该REIT预计2026财年股息收益率为7.4%，2027财年股息收益率为7.8%。

值得关注的是，凯德综合商业信托（CICT）2025财年业绩表现亮眼，下半年每单位派息（DPU）达0.0596新元，同比增长9.4%，全年DPU升至0.1158 新元、同比增长6.4%，即便8月私募配售扩大单位基数仍实现增长，全年派息收益率达4.8%。

财务端，下半年可分配收入、物业净收入分别同比增长16.4%、6.8%，全年营收和物业净收入也实现2.1%、3.1%的同比增长，增长主要依托Ion Orchard、CapitaSpring商业部分的收入贡献，叠加现有物业业绩提升与利息支出减少，仅因资产出售略有抵消。

运营上，新加坡办公和零售物业租金续租调整率均达6.6%，零售板块出租率98.7%、客流量同比增长20.5%，整体出租率微降至96.9%。财务结构保持稳健，综合杠杆率降至38.6%，74%的借款为固定利率，平均债务成本3.2%。不过租金续租调整率环比放缓，海外物业估值下滑带来一定压力，而资产升级、新项目开发及资产优化布局，为后续业绩增长奠定了基础。

供应高位与租金承压，学生公寓成为热点新资产

2026年一季度，恒生房地产信托基金指数在1月初延续了此前的弱势，受制于写字楼市场空置率高企的悲观情绪，一度下探至3064.35点的阶段性低点。

然而，随着1月下旬市场情绪回暖，叠加香港本地政策利好的刺激，指数开启了一轮强劲的反弹行情，尤其是在2月中旬至2月底，指数连续突破多个整数关口，最高触及3409.29点，区间涨幅一度超过10%。进入3月后，港股市场受美伊冲突升级冲击，恒生指数全天收跌2.14%，受市场情绪影响拖累，出现快速跳水，回落至3200点上方。

数据来源：WIND，观点指数整理

期内，冠君产业信托2025财年的业绩反映了香港商业地产市场面临的压力，总租金收入同比下降9%，从2024财年的21.85亿港元降至19.88亿港元，2025年可分派收入为8.59亿港元，分派总额为7.73亿港元，均按年跌10.4%，每基金单位全年分派跌11.2%至12.63港仙。

春泉产业信托指出，办公楼市场仍然充满挑战，团队目前的策略会先维持出租率，而非租金。市场数据也有所印证。2025年四季度，春泉产业信托持有的北京华贸中心物业平均月租约为每平方米(平方米)人民币339元，与上一季度相比下降0.9%，平均租用率约为87%，与上一季度相比增长3个百分点。截至2025年12月31日的租用率约为 90%。

而招商局商业房托基金部分资产所在的深圳写字楼租赁市场，整体仍处于供应高位与租金承压的调整期，需求端呈结构性分化，去化压力依然存在。尽管新经济与科技相关行业在个别细分领域有扩张需求，但租户对租约条款的敏感度仍然较高。因此，招商局商业房托基金积极扩张资产类别，瞄准当地日益膨胀的国际学生群体，以图在新的市场例如学生公寓上获得收益。

招商局商业房托基金于2025年12月29日通过其全资子公司签约收购首个位于香港的学生公寓项目，相关物业为一项位于香港九龙柯士甸路的存量物业资产，总楼面面积约2.36万平方呎，毗邻香港理工大学，地理位置优越。该物业去年11月估值为2.13亿港元，收购代价折让3.3%，购买价（于流动资产调整前）约为2.06亿港元。收购完成后，该物业将由房托基金计划改造为拥有85个床位的现代化学生公寓。

香港房地产投资市场正在经历调整，而学生公寓作为逆周期资产类别开始吸引目光。根据政策，香港八所政府资助大学录取非本地学生的限额将提升至40%-50%，市场预期未来三年将增加近2万名学生赴港留学，而现有床位仅约4.4万个，市场空间广阔。

本文节选自《市场迎申报“热潮” | 2026年一季度REITs发展报告》
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