市场迎申报“热潮” | 2026年一季度REITs发展报告
2026年首季度市场迎开门红，商业不动产REITs申报“热潮”。报告期：（2025.12.16-2026.03.16）
顶层设计指向扩容与规范并重，多层联动激活存量 2026年一季度REITs政策呈现“顶层引导、多层联动”的鲜明特征，国家层面证监会强调“抓好商业不动产REITs试点平稳落地”，国务院及商务部聚焦服务消费、绿色消费领域支持项目发行，形成了国家统筹布局与细分领域精准发力的格局；地方层面重庆、南京、浙江等多地结合区域发展定位，推动REITs在城市更新、产业园区等领域落地，形成差异化发展格局。
保租房与仓储物流扩募提速，商业不动产申报火热 一级市场呈现“首发扩容”与“存量扩募”双轮驱动的特征。保租房板块迎来中航北京昌保租赁住房REIT（8.5亿元）新申报，同时汇添富上海地产租赁住房REIT拟扩募。仓储物流领域华泰宝湾物流REIT拟购入宁波、成都等4个物流园项目，华安外高桥REIT拟新购入24.3万平方米高标仓。商业不动产成为申报主力，11只项目集中申报，涵盖奥特莱斯、酒店等业态，其中中金唯品会REIT估值达74.6亿元，
消费领涨保租房回调，头部标的估值获修复 二级市场呈现显著的结构性分化，消费基础设施REITs以5.08%的平均涨幅领跑，华安百联消费REIT涨11.47%、嘉实物美涨10.85%，受益于消费回暖与商业不动产政策开闸；仓储物流涨2.72%，华泰宝湾物流REIT涨8.29%，中银中外运、南方顺丰受益于关税暂缓及高出租率；产业园区涨2.85%，中金重庆两江REIT涨9.58%；而保租房REITs因前期涨幅较高及申报撤回影响，平均下跌0.53%。
产权类资产韧性凸显，现金流回收高效 产权类公募REITs近三年呈现“短期波动、长期稳健”特征，运营指标筑牢根基：出租率2025年各季度稳定在90%以上（二季度达92.71%），租金收缴率连续三年维持98%以上（2025年Q4达99.77%），息税折旧摊销前利润率（EBITDA）虽受成本挤压从2024年的高点回落至70%-80%区间，但仍显著高于其他板块。细分来看，保租房出租率修复至95.27%，收缴率超98%；仓储物流平均出租率93%以上，红土创新盐田港等项目实现100%满租；消费基础设施出租率维持97%高位，租金续租调整率达6.6%，高出租率与近满额收缴率构成现金流安全垫，支撑分红稳定性。
美国数据REITs中心领涨，香港学生公寓成新热点 海外方面，标普美国REITs指数一季度上行23.54%，其中数据中心REITs涨23.54%，自助仓储涨18.02%，而写字楼因空置率担忧下跌3.76%；新加坡凯德综合商业信托（CICT）全年派息增长6.4%，收益率4.8%，零售物业出租率98.7%。香港市场恒生房托指数呈“深V反转”，受写字楼空置率高企压制，冠君产业信托租金收入下降9%，但学生公寓成为逆周期热点，招商局房托收购九龙柯士甸路项目改造为85个床位公寓，政策推动非本地生限额提升至50%，未来三年预计新增2万学生，市场空间广阔。
