观点指数 在2月28日观点指数研究院发布的《2026年2月房地产市场分析报告·观点指数》中，其指出市场在以卖旧换新、公积金松绑为核心的稳楼市政策托底，以及持续适度宽松的货币环境支撑下，全国商品住宅销售价格环比降幅整体收窄，市场迎来企稳修复窗口期。

地方两会密集部署楼市新政，“卖旧换新”与公积金松绑成核心抓手

2026年地方两会密集召开，各地政府工作报告普遍将“着力稳定房地产市场”列为年度核心任务，围绕“因城施策控增量、去库存、优供给”三大主线展开深度部署。与往年不同，今年的政策导向不仅停留在短期刺激，更清晰指向构建房地产发展新模式、推进城市更新及深化公积金制度改革等长效机制。

值得注意的是，继去年首次写入全国两会政府工作报告后，“好房子”建设频繁出现在今年地方两会报告中。作为经济龙头的广东与江苏两省，明确提出推动闲置商业办公用房盘活利用，提升存量房交易便利度，并通过加强保障性住房建设与筹集、健全住房租赁市场制度，从供给侧与需求侧双向发力。

在具体去化手段上，“存量房收储”与“以旧换新”成为今年最受瞩目的政策组合拳。近期上海率先启动收购二手住房用于保障性租赁住房项目的试点工作，由区属国企出面，收购符合条件的二手住房，用于保障性租赁住房。2月2日，上海首批收购项目正式签约，浦东新区、静安区、徐汇区率先试点，中国建设银行提供配套金融支持。

此外，2月25日上海出台的《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（“沪七条”）延续“清理消费领域不合理限制措施”的政策导向，缩短非上海户籍居民购买外环内住房所需缴纳社保或个税的年限，符合条件的非上海户籍居民可在外环内增购1套住房，符合条件的持上海市居住证群体可在上海市购买住房，进一步放松了购房门槛。

与此同时，多地致力创新“卖旧换新”交易机制以打通改善性置换堵点。2月2日福建省住建厅发布新政，聚焦“卖旧换新”全链条服务：一方面通过落实增值税及个税退税优惠降低交易成本；另一方面鼓励搭建官方平台，支持经纪机构、开发企业与购房人签订三方协议，设立“未售出无责解约退还意向金”的保护机制，并全面推行跨行“带押过户”以简化流程。在金融与补贴层面，政策明确对省内卖旧买新的公积金贷款按首套房利率执行，鼓励房企给予优惠；

针对高库存区域，则要求加快房票安置、优化共有产权政策，并鼓励收购存量商品房用作保障房，同时通过阶段性普惠性补贴、多孩家庭及商办用房补贴、拓宽人才认定范围等手段，全方位满足不同层次的需求。

公积金政策的深度“松绑”是本轮政策潮的另一大亮点，呈现出“直付首付”与“提额减负”并举的特征。多地大幅优化公积金使用规则：上海市的“沪七条”，将缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（最高上浮35%），上海市公积金家庭贷款最高额度可达到324万元。甘肃率先试点二手房公积金直付首付业务，允许提取本人、配偶及直系亲属公积金直接划转至监管账户，大幅降低购房门槛；天津显著提高贷款额度，首套房升至120万元，二套房升至100万元；

南京则扩大公积金按月直付房租范围，将无房多子女家庭月提取限额提高20%；潍坊进一步优化套数认定标准，规定出售或拆迁名下住房后再购新房可核减一次贷款次数，并支持老旧电梯改造提取公积金，明确“名下无房且贷款结清即执行首套政策”，全方位支持刚性和改善性需求。

信贷投放平稳开局 货币政策延续适度宽松基调

2026年开年，核心金融数据与货币政策信号陆续落地，信贷投放实现平稳开局，货币政策延续“适度宽松”的核心基调，为实体经济复苏、房地产市场平稳健康发展营造了适宜的流动性环境。

2026年1月，我国人民币贷款增加4.17万亿元，开年信贷投放保持较强的支撑力度。分部门来看，住户部门贷款增加4565亿元，其中短期贷款增加1097亿元，中长期贷款增加3469亿元，住户中长期贷款成为居民部门信贷增长的核心支撑。

数据来源：中国人民银行，观点指数整理

在信贷投放平稳落地的同时，市场核心定价利率保持连续稳定。2026年2月24日，全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率（LPR）：1年期LPR维持在3.0%，5年期以上LPR保持在3.5%，两大关键期限LPR已连续9个月保持不变。

截至2025年四季度，我国一般贷款加权平均利率下行至3.55%的历史低位，而商业银行净息差维持在1.42%的历史低位，因此导致报价行缺乏主动下调LPR报价加点的动力。

展望后续政策节奏，近期，中国人民银行发布《2025年第四季度中国货币政策执行报告》，为全年货币政策走向定下明确基调。报告强调，将继续实施“适度宽松”的货币政策，强化增量政策与存量政策的协同效应，持续为实体经济提供稳定有力的金融支持；

但降息的具体落地时间，仍需等待3月份全国两会结束后的全年宏观政策基调指引；后续随着中长期流动性的持续投放，金融机构资金成本有望进一步下行，进而带动实体经济融资成本稳中有降，同时为房地产行业供给侧转型与需求端修复，提供持续友好的货币金融环境。

数据来源：中国人民银行，观点指数整理

销售价格环比降幅总体收窄，春节假期扰动新房成交

从房价指数来看，1月份，一二三城市商品销售价格降幅呈现环比收窄的态势，其中部分一线城市如上海商品房销售价格指数延续去年末以来的回暖态势，市场止跌信号初现。

1月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同。其中，上海持平，北京、广州和深圳分别下降0.3%、0.6%和0.4%。而从同比来看，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.1%。其中，上海上涨4.2%，北京、广州和深圳分别下降2.4%、5.3%和4.9%。

二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅收窄0.1个百分点。同比下降2.9%。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同，同比下降3.9%。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

1月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月收窄0.4个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降0.2%、0.4%、0.7%和0.6%。同比下降7.6%，其中，北京、上海、广州和深圳分别下降8.7%、6.8%、8.3%和6.5%。

二线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅收窄0.2个百分点，同比则下降6.2%。三线城市环比下降0.6%，降幅收窄0.1个百分点，同比下降6.1%。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

观点指数重点监测北京、上海、广州、深圳、杭州、成都6个重点城市商品住宅及二手住宅市场，其中成交数据显示，2026年2月前三周，受春节假期季节性扰动，6城新房市场成交量较1月环比回落，监测周期内商品住宅合计成交9627套，成交总面积113.25万平方米；截至2月前三周，2026年年内6城商品住宅累计成交面积达367.74万平方米。

二手住宅市场整体表现显著优于新房，核心城市成交韧性凸显，其中上海、成都二手房成交规模领跑，广州、杭州、深圳改善型需求特征突出，不同城市置业结构分化明显。

后续随着春节假期结束，居民线下置业节奏逐步恢复，叠加各地稳楼市政策的持续落地，房地产市场成交量有望在3月迎来回升，二手住宅市场的韧性仍将持续凸显。

本文节选自《2026年2月房地产市场分析报告 · 观点指数》
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