观点指数 1月27日，观点指数研究院发布的《规模增长预期回暖 | 2026年1月物业服务发展报告》预期，物业行业2025年整体规模增速虽仍处于低位，但较2024年会有所好转，扩张节奏将边际回暖。改善主要源于物企逐步适应当前市场状况，信心逐步修复、优质项目获取能力增强以及城市服务需求释放等因素。

综合近期部分物企公布的2025年总结及过往市场化拓展情况来看，过去一年业内市拓更加注重战略协同与服务纵深。一方面，强调突破传统住宅边界，广泛进入城市服务、市政环卫、高校医院、政府办公、产业园区等多元业态；另一方面，在区域策略上坚持“深耕核心、有序外延”，既巩固优势市场，又审慎拓展高潜力区域或领域。

与此同时，不少企业契合国家政策方向，将物业服务融入基层治理、城市更新和公共服务体系，推动从空间管理向全域一体化服务升级，市场化拓展的广度、深度与系统性明显增强。

例如，保利物业官微表示，其2025年紧跟政策导向，创新推出并落地“保利全域景城模式”，推动城市服务创新再进一步。并且响应国家产业发展导向，将服务延伸至航空科技、精密制造、信息技术等高新技术行业，构建多元产业服务生态。

观点指数预期，物业行业2025年整体规模增速仍处于低位，但预期较2024年会有所好转，扩张节奏将边际回暖。

这一改善主要源于物企逐步适应当前的市场状况，信心逐步修复、优质项目获取能力增强以及城市服务需求释放等因素。不过，由于业内不少企业仍主动退出低效或高风险项目，并采取更为审慎的拓展策略，规模上会更多体现为结构优化而非快速增长。

值得一提的是，部分优质企业或将凭借清晰的战略定位、多元业态协同和高效运营，在规模稳中有增的同时，显著提升项目质量与客户结构，实现“量质双升”。

期内，样本物业企业维持良好的市拓热度，多家企业密集披露中标或合作签约新项目及客户情况。其中，住宅、医院、学校、产业园区、商业、文旅、公建及城市服务等项目类型仍是主要的拓展方向。

举例来看，京城佳业1月6日消息，其接连中标北京物资学院、北京服装学院通州校区一期、曲阜市人民医院三项重点物业服务项目，并顺利完成北京积水潭医院回龙观院区项目的续标工作，为公司多元业务布局奠定基础。润华服务宣布2026年首周连续中标新疆医科大学第一附属医院、临沂市人民医院河东院区、山东农业大学创新学院等合计六个项目，全国版图进一步向医疗、教育、文旅、港口等领域延伸。招商积余连续中标南京山语湖花园、广州医科大学附属中医医院、深圳东坑半导体产业园项目等21个项目，住宅、医院、高校、金融、园区多赛道同步扩张。

以核心业态来看，住宅物业方面，碧桂园服务通过深耕基础物业，探索破解老旧小区“低价物业费不盈利”的行业魔咒，寻求“微利可持续”的运营新路径。这要求物业企业当前须精准优化成本、提升效能，构建“极致成本效能比”的核心能力根基。

据其官微介绍，碧服试点社区——上海静安区阳曲小区是建于上世纪80年代的典型老旧小区，房龄超40年，长期面临三重困境：一是基础设施老化，楼道堆物、飞线充电等安全隐患突出，加装电梯维保不足；二是物业费极低（仅0.8-0.95元/㎡，不足上海市均价1/4），导致企业难以覆盖基础服务成本，长期无人接手；三是社区特殊需求突出，如上百位独居老人照料难、停车混乱等问题，居民生活品质持续下滑。

对此，该公司通过三重策略进行破局：首先，整合周边小区资源推行“基础服务提质不涨价”，联合保洁、安保团队协同作业，升级监控与照明设施，共享车位降低成本；其次，开发增值服务创收，如建设充电桩、改造闲置空间为便民站、提供适老服务，实现“微利循环”；最后，构建政府、企业、居民共治模式，通过合署办公、志愿者参与降低运营成本，最终在低物业费下实现服务提升与可持续运营。

商业物业方面，天健城市服务华中区域公司期内中标了长沙洋湖幸福里广场物业服务项目，并与项目方达成长达二十年的战略合作意向。观点指数认为，这与该项目”复合型社区商业”的定位相关，该类项目往往需要物业公司进行定制化团队配置、系统搭建甚至智能化改造。若合同期太短，难以回收成本。

资料显示，该广场位于长沙岳麓区洋湖街道明园路220号，管辖总面积达14200平方米，是集”邻里社区生活+夜市+教培”的复合业态，而非大型购物中心。双方可能涉及联合运营、品牌共建、收益分成等深度合作模式。

园区物业方面，头部物企注重高附加值、强专业化壁垒业务能力的构筑，与数字基建、云计算等领域的龙头企业深度绑定，分享当下蓬勃发展的科技赛道红利。

年初，融创服务宣布与科创型数字新基建领域企业世纪互联签订战略合作协议，依托自身物业与设施管理能力，为后者提供“全周期、场景化”的配套服务。这也是其聚焦国家政策引导方向，拓展有前景产业客户战略的重要落地。

城市及公共服务方面，头部物企正主导布局，通过跨区域拓展、中标大额项目强化竞争力，既聚焦多类公共服务细分赛道深耕，也依托规模化管理与综合服务能力巩固市场地位。

期内，中海物业继续大力发展城市服务业务，以3.46亿元中标天津市东丽区城市管理委员会公布西片区域环卫一体化项目（第一标段），服务期限3年。服务范围覆盖道路清扫保洁、交通护栏清洗、垃圾分类运输、转运站及公厕运维、小广告清理、冬季除雪、应急保障等全链条业务。

另外，万物云成员企业丹田物业，2025年持续在高校、医疗、公建三大赛道上深耕，全年新拓服务面积超1500万平方米，中标项目超190个，新增合同额7.29亿元。目前在管项目已超340个，总在管面积超过4400万平方米，具备了较强的竞争力。

本文节选自《规模增长预期回暖 | 2026年1月物业服务发展报告》
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