12只消费基础设施REITs整体表现分化，机场免税格局遇变数
在海南免税火热的同时，国内机场免税市场也迎来变化。
观点指数 在1月28日观点指数研究院发布的《产品创新加速 | 2026年1月商业地产零售业态发展报告》中，观点指数发现，2026年元旦假期，各重点省市的消费数据均呈增长态势。
元旦假期北京重点监测的百货、超市、专业专卖店、餐饮和电商等业态企业实现销售额40.4亿元，日均同比增长16.3%，60个重点商圈客流量2822.6万人次，实现销售额84.6亿元。
数据来源：公开资料，观点指数整理
与此同时，海南封关运作持续推进，其对免税经济的催化作用在短期内迅速显现。数据显示，海南封关首周离岛免税购物金额达11亿元，购物人数16.5万人次，购物件数77.5万件，同比分别实现54.9%、34.1%、11.8%的显著增长。三亚市商务局数据显示，12月18日至22日全市免税店销售额累计5.35亿元，连续5天单日销售额突破1亿元。
从增长逻辑来看，此次免税经济的爆发并非偶然，而是政策红利、消费回流与供给升级三重因素叠加的结果。
封关后，海南免税政策的便利性与优惠力度进一步提升，免税品类范围持续扩大，购物限额的优化调整有效释放了中高端消费需求。同时，海外消费回流趋势持续，叠加元旦、春节双节临近的消费旺季效应，消费者对免税品的需求集中释放。
展望未来，政策效应的持续释放将推动免税经济进入常态化增长通道。预计元旦至春节假期期间，海南离岛免税将迎来新一轮消费高峰，核心免税门店的客流与销售额有望再创新高。
在海南免税火热的同时，国内机场免税市场也迎来变化。近期，首都机场免税项目招标结果落地，中国中免中标T3航站楼免税项目，王府井中标T2航站楼免税项目，经营期限均至2034年2月10日，而此前在机场免税市场占据重要地位的日上免税行不在列。
此外，中免集团还成功中标上海浦东国际机场和上海虹桥国际机场相关免税店项目，进一步巩固了其在国内机场免税市场的优势地位。
作为免税重要渠道，机场免税项目具有流量稳定、消费能力强的核心优势，是免税运营商的必争之地。随着国内航空出行市场的持续复苏，机场免税销售额有望稳步回升，正吸引头部企业加大布局力度。
上述中标企业中，中免作为国内免税行业的龙头企业，拥有完善的全球采购网络与成熟的运营体系。王府井则凭借其在零售领域的深厚积淀与国企背景优势，成功切入机场免税赛道，实现业务的多元化拓展。
上市REITs方面，近期，为推动REITs市场的发展，上交所出台相关政策，暂免收取REITs上市初费、上市年费和交易经手费。
这一政策的出台，能够降低REITs发行人的成本，提升市场参与的积极性，进一步推动REITs市场的扩容与发展。
而深交所也高度重视商业不动产REITs的试点工作，计划扎实有序开展规则修订、技术系统开发、项目培育等各项准备工作，推动商业不动产REITs试点开好局、起好步。
华夏基金与华润置地联合设立Pre-REITs基金，该基金规模为人民币3亿元，由华夏股权担任基金管理人，这是国内首单公募基金私募股权子公司主导的Pre- REITs基金。
随着商业不动产REITs试点的落地，作为衔接原始资产与公募REITs的关键环节，Pre-REITs基金的市场需求将进一步释放。而华润置地此时布局Pre-REITs，可视为在抢占商业不动产证券化市场。
目前来看，基础设施资产项目通常需要经历较长的培育期才能达到稳定盈利状态，在现有监管规定下，处于培育期的资产无法成为公募REITs的合格资产。而通过Pre-REITs基金的培育，可以让资产逐步达到REITs上市标准，从而实现资产的证券化退出。
从投资策略来看，润盈华夏采取“在营+开发”的混合投资策略，拟投资西安西咸万象城、贵阳万象汇两个在营购物中心和位于大连的在建购物中心，三大项目总建筑面积约51.5万平方米。
这一投资策略具有多重优势，一是在营购物中心能够提供稳定的现金流，保障基金的基本收益；二是在建购物中心具有较大的增值空间，能够提升基金的长期收益潜力。通过“在营+开发”的组合，基金能够实现风险与收益的平衡，提升投资的稳健性与盈利能力。
二级市场表现上，12只消费基础设施REITs整体表现分化，多数REITs录得上涨，仅2只微跌。其中，华夏大悦城商业REIT涨幅居首，整体涨势良好，区间平均涨幅约2.63%。
数据来源：同花顺，观点指数整理
不过各REITs的区间换手率差异较大，均值约为12.83%，多数产品换手率处于10% - 20%的区间，市场交投整体处于中等偏上水平。
其中，易方达华威市场REIT的换手率最高，达23.90%；中金印力消费REIT换手率最低，仅7.09%，反映了不同产品的市场交易热情具有明显差异。
本文节选自《产品创新加速 | 2026年1月商业地产零售业态发展报告》
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