观点指数 在1月31日观点指数研究院发布的《2026年1月房地产市场分析报告·观点指数》中，其指出自2025年末起，中期票据发行受万科展期事件影响一度波动，但近期已现好转，加之“三道红线”终结，房企融资环境边际改善。二手房市场活跃度全面跑赢新房市场，正处于摸底后的结构性复苏阶段，预计春节后叠加传统“小阳春”及深圳等地的回暖信号，复苏态势将进一步明朗。

房地产开发投资持续承压，融资环境边际改善

2025年1—12月份，房地产开发投资及供给端指标延续承压态势， 在开发投资方面，全国房地产开发投资额累计达到82788亿元，其中，住宅投资完成63514亿元。

2025年，房屋新开工面积累计为58770万平方米，施工面积累计659890万平方米，竣工面积累计60348万平方米。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

资金层面，1—12月房地产开发企业到位资金总额93117亿元，其中，国内贷款14094亿元；利用外资25亿元；自筹资金33149亿元；定金及预收款28089亿元；个人按揭贷款12852亿元。定金及预收款与个人按揭贷款合计占比达44%，依然是房企最主要的现金流来源，年末销售端的回暖对缓解房企资金压力起到了关键作用。

自筹资金33149亿元占比35.6%，反映房企仍需依赖自有资金及股东借款维持运营，但考虑到资金使用效率及偿债压力，房企实际可用于新增投资的资金依然有限，资金面的改善更多体现在“防风险”而非“促扩张”层面。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

观点指数观察到，期内融资环境呈现回暖迹象，融资协调机制再松绑，“白名单”项目获准超长展期。监管部门对房地产融资协调机制下发了最新的政策指导，核心在于为“白名单”内的合规项目提供更长的债务缓冲期。

根据1月9日的最新政策，符合条件的“白名单”项目贷款可在原贷款银行进行展期，期限最长可达5年，这远超此前最长2.5年且到期不可再展的限制。

而1月28日市场消息显示，多数房企已获准豁免“三道红线”相关数据的月度上报义务，仅部分出险企业仍需向属地风险处置专班组定期披露资产负债率等核心财务指标。作为曾旨在遏制房企激进扩张、控制负债规模的关键政策，“三道红线”的历史使命已基本完成。历经四年的深度行业调整，房企经营逻辑发生根本性重构，行业正加速迈向“新发展模式”，规模扩张不再是首要目标。

从总体规模来看，2025年12月地产债总发行量311.95亿元，同比减少26.84%；1-12月累计发行量4899.10亿元，同比微减1.2%。

在银行贷款方面，12月31日华润置地签署了20亿元人民币的可持续发展挂钩定期贷款融资协议。

在债券方面，中期票据发行虽受万科展期事件影响一度波动，但近期已现好转，如首开股份于1月9日发行21亿中期票据，深业集团于1月12日拟发行10亿元中期票据；公司债发行则有所回落，信达地产57.5亿元公司债获通过。

1月21日，中海地产宣布，其2026年面向专业投资者公开发行的公司债券（第一期）在深圳证券交易所成功上市。此次发行的债券分为两个品种，品种一简称为“26中海01”，品种二简称为“26中海02”，

品种一的发行总额为15亿元人民币，期限为3年，票面年利率为1.80%；而品种二的发行总额为10亿元人民币，期限为5年，票面年利率为2.10%。

此外，定向可转债成为新工具，保利发展计划向不超过35名特定对象发行不超过500亿元可转换公司债券，募集资金专门用于已预售未交付的存量房地产项目后续开发建设。

房企债务策略转向主动压降，资本运作化解支付压力。房企在债务管理上呈现出“主动偿债”与“资本运作并举”的特征，部分企业大幅压缩债务规模，另一部分企业则通过资产置换解决资金问题。

以龙湖集团为例，其在近一个月内积极偿债，不仅于1月5日兑付约10.38亿元公司债本息，更在2025年12月提前结清约85亿元港币银团贷款，管理层透露2026年需偿还债务将较2025年大幅减少逾60%。

与此同时，荣盛发展则通过特殊的资本运作解决收购资金问题，其子公司拟以4000万元收购两家商管公司的股权，但支付对价并非使用自有资金，而是以价值2500万元的自持商铺和车位资产抵扣，剩余1500万元由指定第三方债权人以现金支付，实现了以资产抵债和第三方资金撬动收购的目的。

近期万科债券展期工作密集取得进展。1月21日，“21万科02”债券的展期方案通过，这是万科首笔成功完成展期的债券，涉及资金规模11亿元。1月27日晚间，万科发布公告披露，第一大股东深铁集团再次向其提供不超过23.6亿元的借款支持。

值得关注的是，同日万科旗下“22万科MTN004”“22万科MTN005”两只中期票据的展期方案也获持有人会议通过。根据方案，万科需针对这两笔债券立即支付40%的本息，对应金额约24.61亿元，与深铁集团本次提供的借款规模高度接近。

这也是自去年11月万科为深铁集团此前提供的213.76亿元无抵质押担保借款补充担保后，深铁集团向万科发放的首笔借款。从资金流向看，深铁集团的借款与中期票据需即时偿付的本息规模基本匹配，意在通过精准资金支持帮助万科覆盖短期刚性兑付需求，体现了大股东对万科流动性的针对性护航。

尽管近期债券展期及股东借款为万科争取了一定的缓冲空间，但未来两年其偿债压力仍不容忽视。仅从公开发行债券来看，2026年万科将有超过120亿元的境内债券到期，2027年则需偿还70亿元海外债券及超过30亿元的境内债券，债务兑付高峰仍将存在。

未来两年的偿债压力仍需依赖销售回款、资产处置或再融资等方式化解。深铁集团的持续支持虽能短期提振市场信心，但万科长期偿债能力的改善仍需行业基本面回暖及自身经营现金流的修复。

二手房市场成交量高于新房，活跃度呈现阶段性回升

观点指数监测的6个重点城市中，1月前三周商品住宅成交1.58万套，商品住宅成交面积186.12万平方米。市场正处于磨底后的结构性复苏阶段，预计春节后叠加传统“小阳春”及深圳等地的回暖信号，复苏态势将进一步明朗。

分城市来看，二手房市场活跃度全面跑赢新房，尤其是上海和成都的二手房成交量显著高于新房，北京、上海、深圳、成都的二手房成交量分别达到新房的约5.9倍、3.2倍、3.9倍和3.6倍。

具体到各城市表现，北京1月前三周商品住宅成交面积为22.71万平方米，成交套数为1804套；同期北京二手房市场表现稳健，成交10609套，成交面积达到94.66万平方米，套均面积稳定在89平方米左右。

上海市场的活跃度更高，1月前三周商品住宅成交面积为50.73万平方米，成交套数为5074套；二手房市场成交16050套，成交面积130.06万平方米，套均面积稳定在81平方米左右，显示出强劲的置换需求。

在其他重点城市中，广州1月前三周商品住宅成交面积为32.16万平方米，成交套数为2976套；二手房网签5760套，网签面积为58.46万平方米，套均面积稳定在101平方米左右，改善型特征明显。

深圳市场呈现出明显的回暖迹象，1月前三周商品住宅成交面积为12.33万平方米，成交套数为1055套；而二手房市场环比出现回升，成交4100套，环比回升6.49%，成交面积为40.90万平方米，环比回升4.77%，套均面积稳定在99平方米左右。

杭州与成都的市场表现则呈现出差异化特征。杭州1月前三周商品住宅成交面积为18.22万平方米，成交套数为1119套；二手房成交套数为2419套，成交面积为24.60万平方米，套均面积稳定在101平方米左右。

成都则是成交量较高的城市之一，1月前三周商品住宅成交面积达到50.37万平方米，成交套数为3822套；二手房成交套数达13715套，成交面积为130.91万平方米，套均面积稳定在95平方米左右，其二手房成交量几乎与上海持平，市场热度较高。

本文节选自《2026年1月房地产市场分析报告·观点指数》
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