2026年1月房地产市场分析报告·观点指数
在政策托底及降价促销的带动下，市场观望情绪正逐步消解，一线城市率先呈现“弱中有稳”的筑底迹象。
个人销售住房增值税下调，有效提振市场信心 新年伊始，《求是》刊文提出，“政策要一次性给足，不能采取添油战术，导致市场与政策陷入博弈状态”，稳市场预期。税务总局下调二手房交易增值税，地方政府积极响应，采取多维度财政补贴（如韶关现金直补、绵阳消费券、贵阳契税补贴叠加房企优惠）及“以旧换新”模式刺激需求。同时，住房公积金政策全面升级，通过提高贷款额度、放宽“商转公”限制、实施代际互助提取等金融松绑措施，精准降低购房门槛，有效打通一二手房置换链条，助力刚性及改善性需求入市。
中长期贷款持续增加，LPR连续8个月保持不变 信贷数据显示住户中长期贷款连续两月正增长，全年新增1.28万亿元，显示居民购房意愿边际回暖。尽管1月LPR报价连续8个月维持不变（1年期3.0%、5年期以上3.5%），但货币政策已通过结构性工具率先发力，央行下调支农支小再贷款利率25个基点。展望未来，随着银行净息差止跌企稳及长期存款到期重定价带来的负债成本下降，降息空间进一步打开，为房地产市场提供潜在的宽松预期。
一线城市降幅环比收窄，需求端观望情绪有望减弱 12月房价数据显示一线城市商品住宅销售价格环比降幅收窄，其中上海成为唯一同比、环比双涨的城市。二手房市场虽同比跌幅扩大，但环比降幅同样呈现收窄态势。销售端显著回暖，12月单月销售额同比增长27.88%，带动全年销售面积与金额企稳，商品房待售面积增速回落。结合房地产开发景气指数（91.45）虽处弱景气区间，但现企稳信号，表明在政策托底及降价促销的带动下，市场观望情绪正逐步消解，一线城市率先呈现“弱中有稳”的筑底迹象。
房企告别“三道红线”，融资环境边际改善 2025年房地产开发投资及供给端指标延续承压态势，开发投资额达82788亿元。资金面边际改善，销售回款占比44%，仍为主力，但自筹资金占比高，资金改善多用于“防风险”。融资环境回暖，监管允许“白名单”项目贷款最长展期5年，房企“三道红线” 终结。房企债务策略转向主动压降与资本运作，荣盛以资产抵债。万科获深铁23.6亿元借款及债券展期缓解短期压力，但未来两年偿债压力仍超200亿元，长期需依赖基本面回暖。
二手房市场成交量高于新房，活跃度呈现阶段性回升 监测的6个重点城市中，1月前三周商品住宅成交1.58万套，商品住宅成交面积186.12万平方米。随着政策效应边际递减，市场正处于摸底后的结构性复苏阶段，预计春节后叠加传统“小阳春”及深圳等地的回暖信号，活跃度有望阶段性回升。二手房市场活跃度全面跑赢新房，北京、上海、深圳、成都的二手房成交量分别达到新房的约5.9倍、3.2倍、3.9倍和3.6倍。
