观点指数 在1月29日观点指数研究院发布的《小额资产交易活跃 | 2026年1月商办与办公空间发展报告》中，观点指数认为，核心城市核心区域的写字楼仍是最易变现的资产。

国家统计局数据显示，2025年1-12月，全国办公楼开发投资额和销售额累计值分别为3203亿元和2900亿元，分别同比下滑22.8%和9.3%，对比1-11月的同比数据，前者跌幅进一步扩大，后者跌幅有轻微收窄。

同期办公楼新开工面积和竣工面积累计值分别为1471万平方米和2071万平方米，分别同比下滑21.9%和同比增长6.7%。

从数据来看，开发投资和销售额均出现两位数下滑，且投资跌幅扩大，市场信心不足，开发商投资意愿减弱。同时，新开工面积大幅下降，但竣工面积却在增长，导致市场存量增加，去化周期可能延长。

数据来源：观点指数不完全统计

另外，回顾期内重点城市写字楼租赁表现，科技、金融、消费、专业服务等企业构成需求主力，同时上海、广州、杭州等核心城市租赁活跃度领先，优质写字楼凭借区位与品质优势成为租户首选，市场需求结构向高质量、高稳定性持续升级。

本期重点写字楼项目入驻企业涵盖世界知名品牌（路易威登）、行业龙头、央企/国企、高成长性科技企业等，均具备强支付能力与长期租赁需求，构成写字楼租赁市场的压舱石。这类企业租赁决策更注重办公载体的品牌形象、配套设施与产业协同性，能有效保障写字楼的出租率与租金稳定性。

举例来看，上海聚焦总部经济与高端服务业，期内重点写字楼项目吸引百雀羚集团、路易威登、天风证券等知名企业入驻。广州依托南沙自贸片区政策红利与产业集聚效应，迎来中国移动、中科易通等科技与通信企业。杭州则凭借核心商圈优质载体，承接浙商保险、新航道等企业需求，核心城市凭借产业生态完善、配套成熟的优势，成为租赁市场的绝对主力。

入驻项目多为城市核心商圈的优质载体，如上海华润中心（超甲级）、北外滩金茂中心、绿地外滩中心T3、杭州恒隆广场、EICT4超甲级写字楼等。这类项目具备硬件设施完善、物业服务专业、品牌口碑良好等优势，能匹配优质企业对办公品质与品牌形象的双重需求，出租率与租金韧性显著高于普通写字楼。

同时观点指数注意到，科技企业选址与地方政府产业政策高度相关。南沙作为广州科技创新核心区，通过税收优惠、人才补贴等政策吸引数字科技企业集群发展，形成“产业-政策-空间”的良性循环。

商办资产交易市场方面，据观点指数不完全统计，本期录得11单内地商办资产成交案例，交易总金额超50亿元，对比上个报告期，交易单数有大幅增长，交易总金额有明显回落，主要是上期天津117大厦86.67亿元交易金额对总金额的拉动。

数据来源：观点指数不完全统计

注：北京丽泽数字金融科技示范园项目预售5万平米的交易金额未披露，不统计在内

据观点指数监测，本期11宗商办资产交易中，上海独占8宗，交易金额合计达43.54亿元，占总交易额（53.49亿元）的81%，上海作为全国商办市场的核心枢纽，凭借核心商务区密集的优质资产、成熟的产业生态与充足的资金供给，长期以来都是商办资产交易最活跃的城市。

典型交易案例包括东航置业1.34亿元购入上海凯迪克大厦、方大炭素子公司通过司法拍卖方式成功竞得上海市建国西路319号不动产、山东实业企业主斥资20亿元收购上海中港汇·黄浦项目等。

同时，深圳、杭州各1宗，交易金额分别为7.1亿元及2.85亿元，占总交易额的13%和5%，深圳依托科创产业优势，吸引科技企业自用购置，杭州则通过优质写字楼拍卖补充交易供给。

从数据来看，本期商办资产交易市场整体表现为上海独大、深圳、杭州、北京等头部城市多点支撑的格局，对于卖方而言，核心城市核心区域的写字楼仍是最易变现的资产。

聚焦买家维度，观点指数注意到，自用型买家已成为商办资产交易市场的中坚力量，期内以峰岹科技、方大炭素、山东实业企业等为代表的企业，其需求聚焦战略匹配、成本优化以及长期稳定等因素，既精准消化核心区位优质供应，又为市场注入确定性，成为当前商办市场结构性分化下的关键支撑力量。

具体来看，峰岹科技拟以7.1亿元的自有资金购置位于深圳南山区前海深港合作区润融大厦（二期）1栋房产，建筑面积约2.52万平方米，预计于2027年底完成交付。

据悉，其购置大楼主要用于公司研发办公大楼及公司经营发展，以满足规模扩张的需求，同时为持续的人才引进和战略发展预留充足的研发和办公空间。选择前海深港合作区这一核心科创集聚地，既贴合科技企业的产业协同需求（便于对接上下游资源），也依托区域政策红利与交通优势，提升人才吸引力。

1月13日，方大炭素发布了关于全资子公司购置办公楼的公告。其中提及上海方大以4.56亿元成功竞买上海市建国西路1幢办公楼，建筑面积为2997.83平方米，权利人为上海维罗纳置业发展有限公司。

公告中指出，本次交易是为满足上海方大业务发展的需要。

交易方式层面，现阶段，司法拍卖、公开拍卖成为商办资产交易的重要补充渠道，本期以中港汇·黄浦、杭州奥克斯中心部分楼层等为代表的办公资产均是以此类方式成交。

这类模式主要针对存量处置类资产，既能为资金方提供高性价比的投资标的，也能帮助卖方快速回笼资金，成为激活存量资产、丰富交易供给的重要补充，尤其在核心城市优质资产稀缺的背景下，拍卖类交易的关注度持续提升。

整体来看，随着市场结构性深化，核心城市核心资产的交易主导地位将进一步强化，自用与投资需求的协同发力，将持续为市场注入活力。

大宗交易之外，近期写字楼资产证券化的发展热度持续攀升，政策赋能与市场实践双向发力。

在证监会2025年12月31日印发的《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》及《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》中，写字楼资产证券化的发展走势得到了明确关注。

《通知》在“优先聚焦核心城市群及经济活跃区域的成熟商业不动产”部分，‌明确将写字楼列为优先支持业态‌，与商业综合体、商业零售、酒店等并列。

政策强调分阶段推进试点，优先支持经营业绩稳健、具有行业代表性的优质项目。对于写字楼市场而言，这将推动核心城市（如北上广深）的甲级写字楼、产业园区配套写字楼等成熟资产通过REITs实现证券化，缓解开发商的资金压力，同时为投资者提供具有稳定收益的标的。

政策文件不仅直接提及写字楼作为优先支持业态，还通过准入标准、试点原则等内容规范了写字楼资产证券化的发展走势，核心城市优质写字楼将率先受益，运营能力成为核心竞争力，而区域分化与业态组合创新将成为未来趋势‌。

在公募REITs试点稳步推进的同时，写字楼持有型不动产ABS也持续发力，形成多元证券化工具协同发展的态势。

具体来看，中建地产发行的首单写字楼持有型不动产ABS‌，于2025年12月30日在上海证券交易所成功设立。该产品底层资产为天津中建中心写字楼，项目坐落于天津市河东区核心板块，作为天津市首个获LEED铂金级认证的智慧生态办公地标，具备稳定的现金流与优质的资产资质，为ABS发行提供了坚实支撑。

从市场主体来看，写字楼持有型不动产ABS发行人以越秀集团、中国铁建等国央企为主。

现阶段无论是公募REITs对经营稳健、收益可预期的硬性要求，还是ABS对持续稳定现金流的高度依赖，都推动写字楼行业加速从重开发、轻运营向重运营、强收益的发展方向转型。

本文节选自《小额资产交易活跃 | 2026年1月商办与办公空间发展报告》
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