观点指数 在1月22日观点指数研究院发布的《注入金融活水 | 2026年1月住房租赁发展报告》中，观点指数指出，近期住房租赁市场资本端动态密集。

住宅租金表现上，观点指数筛选重点50城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、武汉等城市在内），监测其住宅平均租金走势情况。

数据来源：同花顺，观点指数整理

据观点指数监测，2025年12月重点50城住宅租金市场表现为整体弱稳、城市分化的特征。单月50城租金均值调整至28.97元/平方米/月，环比下跌0.31%，较11月的-2.41%环比跌幅显著收窄，短期市场下行压力有所缓解。

一线城市租金均值环比微涨至76.7元/平方米/月，核心驱动力来自北京租金的逆势增长。具体来看，北京以88.69元/平方米/月的平均租金成为唯一环比正增长的一线城市，刚需居住需求稳定形成支撑，但同比仍调整22.71%。沪深广三城租金环比均呈微降，环比跌幅均控制在1个百分点以内，市场仍处以价换量阶段。

同期重点50城租金走势表现为少数回暖、多数普跌的分化特征，虽整体仍处调整通道，但环比下跌城市数量较上月有所减少，释放出短期下行压力边际缓解的弱稳信号。

从核心数据表现来看，重点50城租金环比变动介于-4.22%至4.83%之间，其中62%的城市租金环比下滑，较前期已有所减少。同比维度则延续深度调整格局，变动区间为-37.9%至4.24%，88%的城市租金同比出现下滑。

随着年末租赁供给节奏放缓，如保租房集中入市压力减弱等，部分城市市场供需关系略有缓和，避免了普跌态势的进一步加剧。

从租金表现数据来看，2026年重点城市住宅租金仍将以整体调整、局部企稳为主，保租房供应、人口流动、市场结构转型将成为核心影响因素，城市间、区域间分化进一步拉大。

2025年12月至2026年1月，住房租赁市场资本端动态密集，期内中航北京昌保租赁住房REIT完成申报，汇添富上海地产租赁住房扩募启动、华夏基金华润有巢REIT扩募份额上市、太保资产新黄浦保租房ABS成功获批，南京新居17.48亿元保障房二期ABS获批通过等，为企业盘活沉淀不动产、拓宽融资渠道提供了关键支撑，也为保租房项目的持续运营与规模扩张注入金融活水。

数据来源：观点指数不完全统计

具体来看，2025年12月30日，据深交所披露，中航北京昌保租赁住房REIT项目状态更新为“已申报”，项目以昌平保障房公司（区域保租房专业运营主体）为原始权益人，依托昌平区“十四五”超5万套保租房的存量基础，进一步完善国企主导的租赁资产运营-资产化的长期闭环。

扩募端同样迎来新进展。1月12日，华夏基金华润有巢REIT扩募份额在上交所上市，扩募份额4.478亿份，发售价格2.53元/份，募集资金总额为11.329亿元，扩募资产为有巢马桥保障性租赁住房项目，建筑面积合计约10.72万平方米。

3天后，汇添富基金正式发布公告，宣布汇添富上海地产租赁住房REIT拟启动扩募，并计划新购入两项位于上海浦东新区的璟耀项目和璟博项目。通过此次扩募，汇添富上海地产租赁住房REIT可快速填补浦东核心区的资产空白，形成闵行+浦东的跨区域布局，有效分散单一区域的市场波动风险。

据观点指数了解，拟扩募的两个项目合计建筑面积约为20.77万平方米，总房间套数达2579套/间，远超原REIT持有的资产规模（江月路项目+虹桥项目总房间数合计约1398套/间）。

随着多只基金密集推进扩募进程，租赁住房REITs正从首发阶段的探索实践逐步迈入常态化扩募的新发展阶段。

数据来源：同花顺，观点指数整理

二级市场表现上，2026年1月20日当日，8只REITs二级市场表现为全线上涨，当日涨幅区间为0.54%-2.42%，红土深圳安居REIT以2.42%的涨幅居首。

从短期表现来看，近一月均表现为上涨的态势，其中汇添富上海地产租赁住房REIT以及招商蛇口租赁住房REIT的涨幅居前。

不过从近半年来看，则是普遍回调，跌幅区间5.58%-11.39%，华夏基金华润有巢REIT（-11.39%）跌幅最大，2025年下半年以来板块估值面临回调压力，主要与市场风险偏好上升、长端利率波动等因素相关。

整体来看，租赁住房REITs二级市场整体呈现短期情绪修复、中期估值回归、长期分化加剧的特征，底层资产质量、运营能力与区域供需成为估值分化的核心变量。

公募REITs之外，期内又一单住房租赁持有型ABS成功获批通过。

12月25日，上交所披露，太保资产-新黄浦筑梦城保租房持有型不动产资产支持专项计划状态已更新为“已通过”。原始权益人为上海新黄浦实业集团股份有限公司，拟发行11.94亿元，太保资产担任承销商。

项目的底层资产为上海市闵行区梅陇镇的梅陇社区项目，总建筑面积约‌7.7万平方米‌，包含‌6栋23-24层住宅楼‌。

据观点指数了解，新黄浦于2024年1月公告计划将该底层项目申报公募REITs，拟募资不超过8亿元，于2025年4月转而申报保租房持有型不动产ABS产品。

该底层项目于‌2023年2月正式入市供应‌，运营周期未满3年，难以满足公募REITs的严格条件。因而，转道ABS或是新黄浦综合多种因素后的选择。

值得一提的是，住房租赁首单持有型ABS项目的扩募份额已于2025年10月29日正式挂牌上市，扩募新增南京市雨花台区、江北新区中央商务区两个保租房项目，资产包由4个扩充至6个，增强区域的分散度与现金流稳定性。

住房租赁持有型ABS产品已进入常态化扩容新阶段。保租房运营企业应根据资产规模、运营周期选择适配的证券化工具，避免盲目追求公募REITs。

与此同时，期内资产交易活跃，存量资产改造升级、绑定保租房属性等成为核心的交易逻辑，买方国寿资本、鼎晖投资等专业资本加速入场，优质合规的租赁资产已成为资本市场的重要配置标的。

具体来看，上海base佰舍苏河项目的顺利交易，成为老旧资产向保租房转型的标杆案例。通过改造升级与规划调整，项目合规性全面提升，未来可对接保障性租赁住房政策，享受民用水电、税收减免等红利。

期内第二单住房租赁资产交易案例是：国寿资本拟6.29亿元收购领盛COZI可遇·东外滩及COZI可遇·新江湾60%的权益，两项目均已纳入上海保障性租赁住房体系，剩余土地使用年限均超20年。其中前者可提供370套房源，户型杭盖一居室以及一室一厅，价格从4500至7740元/月不等；后者可提供627套房源，租金水平在4473元/月至10449元/月不等。

据观点指数了解，两项目均为领盛于2023年收购的非居资产改造为保租房项目。具体来看，COZI可遇·东外滩原为朗诗旗下黄兴大楼写字楼项目，领盛于2023年1月以1.02亿元的代价购入。

COZI可遇·新江湾项目原为建发房产在上海杨浦区新江湾中心的写字楼项目，由领盛2023年2月收购并改造，在次年重新开业。

聚焦买家角度，国寿资本依托长资金属性，承接成熟保租房资产，契合低风险、稳回报的配置需求，同时布局保租房REITs赛道，为资产后续退出预留通道。

与此同时，景瑞控股北京三全公寓的挂牌拍卖，也反映出市场对核心区位租赁资产的持续关注，租赁住房交易活跃度稳步提升。

随着收购、运营、证券化的闭环持续落地，优质存量资产与多元化金融工具的对接将更加顺畅，为行业构建起“资本赋能、运营提质、价值兑现”的良性生态，进一步夯实租购并举的资本支撑基础。

本文节选自《注入金融活水 | 2026年1月住房租赁发展报告》
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