观点指数  在1月31日观点指数研究院发布的《2026年1月房地产市场分析报告·观点月度指数》中，其指出一线城市商品住宅销售价格环比降幅收窄，其中上海同比、环比均上涨。住户中长期贷款连续两月正增长，全年新增1.28万亿元，市场观望情绪正逐步消解，一线城市率先呈现“弱中有稳”的筑底迹象。

个人销售住房增值税下调，有效提振市场信心

中央税收政策精准发力，显著降低交易成本以提振市场流动性。2025年12月30日，财政部与税务总局联合发布公告，对个人销售住房增值税政策进行优化调整，将购买不足2年的住房对外销售征收率由5%下调至3%，并维持满2年免征增值税的优惠，同时明确了政策追溯适用的连续性。这一举措直接降低了二手房交易环节的税负成本，有利于加速存量房流转，提升市场交易的活跃度。

然而，政策在刺激需求的同时，也可能导致短期内次新房源挂牌量增加，特别是对老旧二手住房形成一定的价格竞争压力和去化挑战。

新年伊始《求是》刊文发题为《改善和稳定房地产市场预期》的文章，强调房地产的重要性，提出“政策一次性给足”、拒绝“添油战术”。 持续改善和稳定房地产市场预期，要“尽可能缩短调整时间，熨平市场波动”。

在此积极信号下，年初已有多项稳定房地产市场预期的具体措施落地，地方政府“因城施策”加大财政补贴力度，多维度降低购房门槛以释放刚性及改善性需求。为响应中央稳楼市号召，多地密集出台购房补贴政策，通过现金直补、消费券发放及“以旧换新”奖励等多种形式刺激需求入市。

例如，韶关针对二孩、三孩家庭及引进人才分别给予1万至20万元不等的购房补贴；绵阳和银川则按面积或套数发放每平方米200元至300元的购房消费券；河南省人民政府办公厅1月6日发布的《推动2026年第一季度经济发展实现良好开局若干政策措施》则要求，积极支持住房消费。支持各地因地制宜发放购房补贴、契税补贴，组织住房促销活动200场（次）以上。贵阳则创新采用契税金额50%补贴消费券叠加房企最高10%优惠的组合拳。

住房公积金政策优化升级，通过放宽贷款限制与提取范围强化金融支持力度。各地公积金政策调整成为本轮楼市宽松的重要抓手，主要聚焦于提高贷款额度、放宽使用条件及强化家庭互助。银川允许婚前各使用过一次公积金且已还清的家庭婚后再申请一次贷款，并支持提取公积金支付契税；

沈阳大幅优化“商转公”政策，取消原商贷偿还年限限制，将贷款比例上限提升至80%，并将新市民、青年人贷款额度上浮1.3倍的政策覆盖至二手房；

成都则将购房提取代际互助政策延续至2026年底，允许父母、子女提取公积金支持主购房人。这些金融端的松绑政策，显著提升了购房者的支付能力，特别是对改善性需求和年轻群体的支持作用明显，有助于推动市场结构的优化和成交量的持续修复。

中长期贷款持续增加，LPR连续8个月保持不变

2025年12个月人民币贷款增加16.27万亿元。分部门看，住户贷款增加4417亿元，其中，短期贷款减少8351亿元，中长期贷款增加1.28万亿元。

2025年12月住户中长期贷款单月增加100亿元，连续两月保持正增长。从全年来看，今年1-12月，1月、3月、5月、6月、8、9、11月环比为正增长，2月、4月、7月、10月环比变动为负。

数据来源：中国人民银行，观点指数整理

尽管2026年1月20日公布的贷款市场报价利率（LPR）未作调整——1年期维持在3.0%，5年期以上保持在3.5%。连续8月保持不变，但货币政策的宽松信号已通过结构性工具率先释放。

就在LPR报价公布的前一日（1月19日），中国人民银行宣布下调再贷款、再贴现利率25个基点。调整后，3个月、6个月和1年期支农支小再贷款利率分别降至0.95%、1.15%和1.25%，再贴现利率下调至1.5%，抵押补充贷款利率及专项结构性货币政策工具利率也分别调整为1.75%和1.25%。结构性“降息”率先落地。

从近期官方表态来看，未来降息仍具备一定的基础。1月26日，中国人民银行行长潘功胜接受采访时表示“今年降准降息还有一定的空间”。从内外部来看，在外部约束方面，当前人民币汇率保持总体稳定，且美元正处于降息通道，汇率因素并不构成强有力的制约；在内部约束方面，银行体系的净息差压力正在缓解。2025年以来银行净息差已连续两个季度稳定在1.42%，呈现出止跌企稳的迹象。

展望2026年，随着大规模三年期及五年期长期存款迎来到期重定价，银行的付息成本有望进一步降低。加之央行此前已主动下调了各项再贷款利率，这将有效帮助银行降低资金成本并稳定净息差，为后续进一步实施降息操作留足了空间。

数据来源：中国人民银行，观点指数整理

一线城市降幅环比收窄，需求端观望情绪有望减弱

从房价指数来看，12月份一线城市商品销售价格降幅呈现环比收窄的态势，二三线城市仍处于调整状态。需求端观望情绪有所减弱。其中，上海成为一线城市中唯一实现同比、环比双涨的城市。

12月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点，其中，上海上涨0.2%，北京、广州和深圳分别下降0.4%、0.6%和0.5%。同比下降1.7%，其中，上海上涨4.8%，北京、广州和深圳分别下降2.4%、4.8%和4.4%。

二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，同比下降2.5%。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同，同比下降3.7%。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

12月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅比上月收窄0.2个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降1.3%、0.6%、1.0%和0.6%。同比下降7.0%，其中，北京、上海、广州和深圳分别下降8.5%、6.1%、7.8%和5.4%。

二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.7%，同比均下降6.0%，降幅分别扩大0.4个和0.2个百分点。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

根据国家统计局发布的数据显示，2025年1-12月份，新建商品房销售面积88101万平方米，新建商品房销售额83937亿元。12月份单月销售额为14867亿元，同比增长27.88%。呈现显著的年末“翘尾”效应，与年末房企冲刺业绩及政策支持带动需求集中释放有关。

商品房待售面积为76632万平方米，比上年末增长1.6%，但相比11月末回落1.0个百分点。年末销售回暖对库存去化形成一定支撑，不过绝对规模仍处高位，去化压力长期存在。

结合销售与库存数据，年末回调更多是短期因素驱动，全年市场仍处于筑底阶段，需求的可持续性，需观察政策延续性及居民收入预期的改善情况。

分地区看，东部地区销售额以50210亿元居首；西部地区销售额14174亿元，中部地区15811亿元；东北地区2232亿元，区域分化进一步凸显房地产市场“核心城市+城市群”的特征，东部核心城市及周边区域成为市场的主要支撑。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

12月房地产开发景气指数为91.45，市场仍处于弱景气区间，表明行业尚未完全走出调整期。不过，结合一线城市房价环比降幅收窄、上海房价双涨、年末销售翘尾等信号，市场呈现“弱中有稳”的特征：一线城市作为政策敏感区域，其需求端观望情绪的消解可能逐步传导至二三线城市，但城市间分化仍将持续。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

未来行业景气修复需依赖增量政策持续落地、房企风险化解以及居民收入预期改善，短期市场或延续“磨底”后逐步企稳的态势。

本文节选自《2026年1月房地产市场分析报告·观点指数》
阅读报告全文请点击

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。