核心工业资产遭热抢 市场开启“寻宝模式”深圳法拍厂房溢价125%
存量市场背景下，深圳等核心城市核心地段的优质厂房具备位置稀缺性，而法拍渠道资产通常存在折价空间，成为当前机会性投资的标的。
观点指数 在1月30日观点指数研究院发布的《AI融合提速 | 2026年1月产业园区暨基础设施投资发展报告》中，其指出优质项目加速落地，一线城市核心地段工业资产因稀缺性成为市场争夺的焦点，法拍与公开拍卖市场活跃度攀升，溢价率实现73.8%-125%。而产业园区REITs整体出租率虽呈回升态势，但行业供需失衡下以价换量成为主流策略。
报告期内，经观点指数不完全统计，共监测到7起产业投资事件动态。产业园区建设与工业资产流通市场双向活跃，各地依托优质项目打造特色产业生态，通过模式创新与全链条布局激发产业活力。
期内，广州工控（万宝）低空经济产业园老旧厂房升级改造项目进入收尾阶段。该项目采用“边招商、边改造、边生产”的创新模式，在加快改造进度的同时保障产业落地效率，目前已完成部分厂房内部改造，成功引入上海电气、广州航润航空技术等优质企业，低空经济智造区招商率超70%，上下游集聚的产业氛围逐步形成。
除低空经济领域外，广州工控布局的大湾区高端装备产业园正式开园，总投资47亿元，重点构建海洋工程装备、轨道交通装备、清洁高效发电装备、模块化建筑、高技术船舶与动力装备等产品矩阵，并打通大型装备高效出海的“黄金通道”。
此外，粤芯半导体四期项目启动建设，总投资252亿元，规划建设月产能4万片的12英寸数模混合特色工艺生产线，精准匹配AI、端侧AI、工业电子、汽车电子等前沿领域对特色工艺的需求。
上海建工智能建造产业孵化基地正式启用，定位为集建筑机器人研发、专业人才培训、创新产业孵化于一体的综合示范平台，通过产学研协同，打通技术研发至产业应用的转化链路。
海尔康养赣州科创园二期顺利投产，创新构建“上下楼就是上下游”的垂直产业生态，整合产学研、智能制造、数字营销、统仓统配等全链条资源，实现产业集约发展，提升区域康养产业的核心竞争力。
产业载体建设专业化水平持续提升，中电光谷成功中标火炬海沧308科技园（EPC+O）总承包项目，中标金额约8.41亿元。依托成熟的产业要素组织能力与全周期运营服务优势，该项目将进一步强化区域产业承载能力，为科技企业落地提供优质载体。
2026年1月，一线城市核心地段工业资产凭借区位优势、产业集聚效应及稀缺性，成为市场争夺的焦点，法拍与公开拍卖市场活跃度上升。
原由恒大合作操盘的深圳富尔达工业园区11处物业通过法院法拍成交，吸引21位买家参与竞拍，历经110轮竞价，最终以5.4亿元成交，溢价率达102.69%，印证了一线城市核心地段厂房的市场吸引力。
此前的2025年12月，深圳市宝安区旺达工业园法拍成交价格2.4亿元，溢价率73.8%；福田区八卦岭工业区第534栋厂房经153次加价，以2.17亿元成交，溢价率125%。此外，深圳宝安铭可达产业园将在阿里资产平台公开拍卖，起拍价10.23亿元，预计引发新一轮市场竞拍，核心工业资产的保值增值属性持续凸显。
存量市场背景下，深圳等核心城市核心地段的优质厂房具备位置稀缺性，而法拍渠道资产通常存在折价空间，成为当前机会性投资的标的，也是工业改造的优质载体。
2025年四季度，已披露运营数据的产业园区REITs普遍呈现出租率回升、租金价格阶段性调整的特征。博时蛇口产园REIT运营稳健，四季度出租率从85.2%微升至86.9%，展现出较强的韧性；但平均月租金从78.4元/平方米调整至77.9元/平方米。
易方达广开产园REIT出租率与租金均呈区间波动，7-12月出租率在68.48%至72.23%之间徘徊，平均合同单价对应为48.97元/平方米至52.37元/平方米，租金价格随出租率动态调整。
此外，创金合信首农REIT、国泰海通东久新经济REIT等项目表现突出，出租率持续维持在96%以上，四季度净利润率分别达40%和53%，显著高于传统产业园区REITs平均水平。
东吴苏园产业REIT出租率为68.66%，华夏合肥高新产园REIT出租率维持在70%左右的相对低位，两者出租率与租金水平均同步下滑，反映了研发办公类项目面临较大的运营压力，部分园区因运营承压净利润率出现下降。
整体来看，当前产业园区行业仍面临供给过剩、需求偏弱的格局，以价换量成为多数产业园区REITs稳定租户、维持出租率的核心策略。
不过细分赛道呈现分化态势，南方润泽科技数据中心REIT、南方万国数据中心REIT四季度年化分派率分别达7.38%和5.83%，较前期分别提升3.3个和2.2个百分点，依托数据中心高景气赛道属性实现收益增长，与传统产业园区REITs形成差异化。
本文节选自《AI融合提速 | 2026年1月产业园区暨基础设施投资发展报告》
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