金科服务启动退市、全年仅两物企递表 现金流与盈利成考量重点
2025年仅奥联服务、国信服务两家小型物企向港交所递表，且均未成功登陆资本市场。规模偏小、具有财务风险、成长性较弱的物企，上市阻力空前增加。
观点指数 1月27日观点指数研究院发布的《规模增长预期回暖 | 2026年1月物业服务发展报告》指出，过往一年，物业企业IPO市场已降至冰点，全年仅奥联服务、国信服务两家小型物企向港交所递表，且均未成功登陆资本市场。对比2024年4家物企递表、2家成功上市的表现，物业资本市场已步入寒冬后的冷却点。规模偏小、具有财务风险、成长性较弱的物企，上市难度空前增加。
期内，金科服务私有化要约条件全部达成，即将于2026年2月正式告别港交所，成为继蓝光嘉宝服务、华发物业、融信服务之后第四家退市的港股物企。这一事件反映出资本市场对物业股的评价方式转变。未来，现金流的确定性、人效的提升空间与可验证的盈利模型，将成为衡量物企价值的核心标准。
今年初，港交所再迎来一家物企递表，不过是计划在GEM（创业板）挂牌上市，主要是因为创业板对盈利、市值要求低于主板，更适合规模偏小、成立时间较短的成长型企业，有助于降低上市难度，是当前阶段更务实的选择。
资料显示，该公司为河北联集科技，是一家专注工业园区物业管理服务的物企，截至2025年9月，拥有24个在管项目，其中包括23个工业园区和1个商业物业；在管总面积约为430万平方米。
地域分布上，其主要聚焦于浙江金华，共有19个在管项目位于金华义乌地区，其余在管项目位于浙江省其他地区或其他省份，区域集中程度较高。
从营收和利润端来看，2025年前9月，录得总收入5656.6万元，基础物业管理服务板块和增值服务两大业务板块分别实现营收3861.4万元和1795.2万元，占比分别为68.3%、31.7%。同期，录得净利润852.2万元，较去年同期亏损122.6万元，扭亏为盈。
值得注意的是，该公司正在从依赖关联方资源到向市场化创收转型，来自第三方的收入占比持续提升，从2024年的22%增至2025年前9月的34.8%。来自第三方的在管面积占总在管面积的59.1%，与来自母公司的部分拉开了差距。
二级市场上，物管股期内有所回暖。据观点指数监测，40家样本港股物企本期平均区间跌幅收窄至1.18%，上个报告期平均区间跌幅为3.96%。总体估值水平保持稳定，截至期末市盈率（TTM）均值为12.3倍，上个报告期末为12.6倍。
总市值方面，超过百亿港元的物企继续为7家，依次为华润万象生活（968.24亿港元）、万物云（227.07亿港元）、碧桂园服务（211.7亿港元）、保利物业（189.9亿港元）、中海物业（161.2亿港元）、恒大物业（142.7亿港元）及绿城服务（138.09亿港元）。
其中，恒大物业近几个月市值增长明显，股价自今年初以来增长超过15%。主要系其股权出售已进入关键的决定性阶段。最新公告显示，清盘人已向选定的投标人发出邀请，要求其在2026年1月底前提交更新后的要约方案。
本期，物业行业收并购及股权交易市场冷清，相关案例主要以头部企业主动整合、轻资产化优化，以及承压企业被动处置股权为主，无规模扩张性目的，均围绕自身核心经营需求展开，推动资产结构“提质增效”。
12月26日，招商积余宣布控股子公司衡阳中航地产60%的股权挂牌转让交易正式完成，转让价格为167.56万元。
据了解，衡阳中航地产持有并开发建设衡阳中航城市花园项目，地处衡阳市白沙洲工业园区内，项目土地面积约为836亩，仅有其中95亩土地完成开发，剩余741亩土地仍未开发。
而衡阳中航城市花园项目是当初招商积余重组时遗留下来的重资产包，原应在2024年底前完成处置，但因相关工作进展不顺而延期。
随着此次股权转让完成，招商积余将不再持有衡阳中航股权，标的公司不再纳入合并报表范围，关于存量房地产开发项目处置承诺事项将全部履行完毕。公告认为，这有助于盘活历史沉淀资产，释放发展资源，提升资产质量，对长远经营发展具有积极意义。
1月2日，受母公司花样年持续四年的债务危机被动裹挟所致，彩生活股权被折价转让。具体来看，花样年与债权人订立协议，将以0.087港元/股的价格出售彩生活21.97%的股份；另将10%的股份直接转让给债权人指定实体。这一价格较重组协议日期于联交所所报的收市价0.17港元折让约48.82%。按每股销售股份0.087港元计算的销售股份的总代价为452.84万美元。
完成出售后，彩生活股东结构发生重大调整，花样年持股比例从41.95%降至9.98%并失去控制权，花样年控股股东关联方成为持有21.97%股份的最大单一股东，叠加花样年剩余持股，实际控制股份超30%。实际来看，此次股权调整形式上“去花样年化”，实质仍由曾宝宝主导。
观点指数认为，通过“关联承接+股权腾挪”，曾宝宝既将彩生活这一核心资产从花样年控股的债务风险中剥离，又通过隐性持股维持实际控制，是典型的“保资产、隔风险”手段。
本文节选自《规模增长预期回暖 | 2026年1月物业服务发展报告》
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