观点指数 在1月26日观点指数研究院发布的《“翘尾”行情 | 2026年1月房地产企业新增土地储备报告》中，我们发现核心城市的局部优质地块仍能激发房企的竞争意愿，出现高溢价成交的现象，表明在整体谨慎的氛围下，资金对“确定性高、去化快”的优质改善型资产依然保持追逐热情。

理性收缩中重塑市场，核心城市土拍冷热分化

据观点指数不完全统计，2025年12月15日-2026年1月15日期间，6个重点城市一共有95宗地块处于挂牌进行中，起始价198.09亿元，面积724.53万平方米，环比回升18.63%。

从区域分布角度分析，报告期内，北京挂牌出让的12宗土地中，商业用地4宗。涉宅用地6宗，主要集中于边缘城区，密云区、顺义区各2宗，石景山区、通州区各1宗，6宗宅地规划总面积25.54万平方米，起拍总价为58.05亿元。

值得关注的是，起拍价较高的地块为北京市顺义区新国展三期SY00-2301-0003、0004、0005地块二类城镇住宅用地、商业用地。

该地块位于顺义区后沙峪镇，规划建筑面积约12.86万平方米，起拍总价28.1亿元。其中，0003、0004为住宅地块，起始价24.73亿元，0005为商业地块，起始价为3.37亿元。

两宗住宅地块合计地上建筑规模8.24万平方米，容积率2.0，绿地率和建筑密度均为30%。商业地块用地面积1.84万平方米，地上建筑面积4.61万平方米，容积率2.5。

期内，上海市挂牌10宗地，涉宅用地1宗，即松江区SJP0-0107单元02A-04地块，规划建筑面积约1.94万平方米，容积率1.05。该地块地处松江九亭文仁路涞泾路附近，西侧紧邻九科绿洲，处于虹桥机场飞机航道下方，将于2026年1月29日出让。

广州拟出让的20宗地块中，涉宅用地2宗，番禺区、花都区各一宗。总规划建筑面积13.48万平方米，起拍总价为13.67亿元。

期内杭州市挂牌出让的28宗地块中，涉宅用地仅有1宗，坐落于拱墅区，规划建筑面积2.62万平方米，起拍总价7.32亿元，起拍楼面价约2.79万元/平方米。

该地块曾在2025年11月进行“商改住”，当时的容积率为1.9，正式挂牌后，容积率进一步下调到1.5，地块的低密属性显著增加，更能打造市中心稀缺的改善产品。

期内，成都市已公告的挂牌出让地块共有21宗，其中涉宅用地6宗，供应主力为双流区，总建设用地面积14.43万平方米，总规划建筑面积21.72万平方米，总起始价11.94亿元。

深圳近期挂牌出让4宗用地，无涉宅用地，从区域分布来看，南山区2宗、宝安、罗湖区各1宗。总建设用地面积33.96万平方米，总规划建筑面积64.93万平方米，总起始价1.63亿元。

整体来看，涉宅用地供应端仍保持谨慎态度，优质资源向核心区、改善型产品集中的趋势愈发明显。

成交方面，据观点指数不完全统计，2025年12月15日-2026年1月15日期间，6个重点城市一共有234宗地成交，成交价507.51亿元，成交土地面积1714.44万平方米，环比回升279.45%。

北京市近期成交13宗地块，其中涉及住宅用地4宗，总成交价达103.05亿元，从区域分布来看，海淀区、丰台区各2宗。

海淀区2宗地块为上地0702街区东地块土地一级开发项目HD00-0702-18、24、23地块R2二类居住用地、F3其他类多功能用地，总用地面积7.71万平方米， 规划建筑面积22.53万平方米，起始价84.22亿元，起始综合楼面价3.73万元/平方米。最终海开控股以总价84.56亿元竞得该地块，成交综合楼面价3.75万元/平方米，溢价率0.40%。

丰台区2宗地块分别被北京建工以24.72亿元底价，中建方程投资发展集团有限公司和中建智地置业有限公司联合体以总价13.54亿元竞得，两宗地块均无溢价。

期内，上海有1宗涉宅用地成交，越秀地产以底价25.61亿元竞得浦东新区Y00-0402单元E04B-10地块，楼面价3.8万元/平方米。该地块规划建筑建筑面积约6.73万平方米，容积率2.5。

报告期内，杭州共有1宗住宅用地成交，为富阳区银湖街道地块，总用地面积3.92万平方米，容积率1.2，可建体量约4.7万平方米，起拍总价2.87亿元，起拍楼面价约6095元/平方米。最终由浙江龙大地产有限公司以总价2.92亿元竞得，成交楼面价6201元/平方米，溢价1.74%。

报告期内，广州成交6宗住宅用地，南沙区成交2宗住宅用地，海珠、天河、白云、黄埔区各1宗。总规划建筑面积63.52万平方米，成交总价101.47亿元。大部分以底价成交。

其中，溢价率最高的地块为白云新城AB2911018地块，该地块宗地面积为3.16万平方米，其中可出让用地面积2.28万平方米。容积率为2.3，建筑限高60米，计容总建面为5.26万平方米。由保利发展控股以19.83亿元成功竞得，楼面价3.77万元/平方米，溢价率17.82%。

成都市92宗成交地块中，20宗为住宅用地，规划建筑面积为110.17万平方米，成交价为75.06亿元。成交主力为双流区。

其中，成交价格最高的地块为位于龙泉驿区大面街道的地块，总土地面积约13万平方米，规划建筑面积24.13万平方米，起始总价13.09亿元，容积率2.0，起始楼面价7000元/平方米，由成都经开发展置业有限公司以13.10亿元底价竞得。

回顾2025年，重点城市土地市场在深度调整中显现出清晰的复苏脉络与分化格局。杭州与成都凭借较高的推地量实现了成交金额的逆势增长，分别录得1420.8亿元和836.2亿元，对应同比增长21.5%和24%；而北京、上海则维持了千亿级的高位平稳运行，分别收金1427.4亿元和1427.23亿元。

相比之下，深圳涉宅用地供应较少，全年仅成交12宗，290.9亿元；广州市场则呈现“量稳价平”的特征，广州全年土拍成交48宗、揽金506.6亿元，其中34宗以底价成交，占比达70.83%。

由此来看，在行业理性收缩的大背景下，核心城市的土地市场呈现出显著的“结构性冷热分化”特征，供需双方的策略均更趋精准与审慎。

改造范围深度扩容，北京首次单列城市更新计划指标

中央城市工作会议，将城市更新提升至优化城市空间结构、构建房地产发展新模式的战略高度，标志着行业发展逻辑已从“增量扩张”正式转向“存量提质”。随着“十五五”规划建议明确内涵式发展路径，2025年全国老旧小区改造不仅提前超额完成年度计划（1-11月开工2.58万个），更在22个地区实现年度任务“清零”。

进入2026年，这一趋势进一步加速，发改委提出2026年中央预算内投资将安排超过750亿元，用于支持城市更新等673个项目。而其它重点城市也提出了各自的计划和预算。

例如：1月20日，北京2026年供地计划发布，首次单列城市更新计划指标。今年北京预期实施建设用地约3240-3740公顷，计划安排新增供应建设用地3040-3540公顷，其中城乡建设用地2430-2530公顷、特交水用地610-1010公顷，支持低效产业用地、低效商业办公楼宇用地更新盘活200公顷以上，建筑规模300万平方米以上。

广州市住建局也披露，2026年广州将加速推动城中村改造，全年计划完成固定资产投资1200亿元。其中，天河区2026年将推进22个城中村27个项目改造，全年固投目标330亿元，力争超350亿元，上半年还将启动石牌村首期安置房建设。

改造范围深度扩容，政企合作模式向规范化、市场化演进。本轮城市更新呈现出“全域覆盖、主体多元”的新趋势。改造对象已从传统老旧小区延伸至非传统领域：北京将金融、文化、烟草等非国资委监管央企在京老旧小区纳入整治范围；深圳罗湖则引入华润置地等头部房企操盘三九花园等商业更新项目，要求落实不低于15%的公共利益用地，探索出“政企合作、共建共享”的市场化运作新范式。

从大连对老旧小区的改造，到北京对危旧房改建的专项指标支持，城市更新正从粗放式的“拆改留”转向精细化的“留改拆”并举，更加注重公共服务功能的补齐与商业价值的重塑。

本文节选自《深耕优质地块 | 2025年12月房地产企业新增土地储备报告》
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