巨头暗战“分钟级”物流：淘宝、美团、京东重金押注前置仓网络
仓储市场平均租金下调、空置率回落。企业加码即时物流新基建，布局前置仓与无人物流，冷链高端化提速，资本运作活跃，行业细分赛道迸发新动能。
观点指数 在1月23日观点指数研究院发布的《景气指数创新高 | 2026年1月物流仓储暨基础设施投资发展报告》中，我们发现，传统仓储市场供需关系持续优化，互联网与物流巨头纷纷加大即时物流新基建投入，淘宝闪购、美团、京东等布局前置仓网络。冷链物流行业投资活跃，资金向医药冷链等高附加值领域集聚，多个高端冷链及枢纽项目落地。
期内，国内传统仓储市场供需关系持续优化，核心指标呈现小幅下降的态势。据物联云仓数据，12月全国仓储平均租金为23.14元/㎡·月，较上月有所下降；全国仓储空置率为16.40%，同比环比均呈回落。
数据来源：物联云仓，观点指数整理
据CBRE华南区产业地产数据显示，2025年广州共有12个优质仓储项目入市，总供应量达93万平方米，区域分布上，增城区占比40%、白云区占25%、南沙区占15%，第四季度新增两个项目，合计供应24万平方米，分别落地白云区与增城区。全年仓储净吸纳量75.7万平方米，较2024年的负吸纳状态实现回升。
成交结构方面，第三方物流占比65%，某电商平台自营物流整租新仓库、某服饰类第三方物流企业落户从化等案例；纯电商占比27%，其中跨境电商新租成交占比17%。
租金与空置率方面，2025年广州仓储租金同比下跌7.6%，年末租金水平为35.5元/㎡·月，第四季度单季下跌2.4%；空置率同比上升1.9个百分点，年末为8.9%。
2025年佛山落成10个仓储项目，总供应量186万平方米，其中三水区占比53%、顺德区占30%，第四季度新增两个项目，合计供应22.9万平方米。佛山仓储市场的跨境电商扩租意愿较强，成交占比达81%；全年仓储净吸纳量168万平方米，同比增长137%；空置率同比下降0.4个百分点，年末为6.6%。
租金方面，2025年佛山仓储租金同比下跌7.0%，年末租金水平为34.4元/㎡·月。展望2026年，广州预计新增仓储供应264万平方米，佛山预计新增133万平方米，市场租金存在进一步下调的空间。
面对即时物流领域的广阔市场空间，互联网企业与物流巨头纷纷加大投入，将即时物流新基建列为核心竞争力，通过布局前置仓网络、升级技术设施等方式，构建高效即时配送体系。
淘宝闪购在12月28日明确表示，将对即时物流新基建进行坚决、持续且长期的投入。硬件基建层面，淘宝闪购重点推进智能调度系统、前置仓网络、低空物流枢纽三大板块建设。
过去一年，平台已上线30多万家门店，闪购仓SKU超1万8千个，覆盖生鲜、日用、数码等全品类商品。为进一步巩固优势，淘宝闪购计划未来一年内投入20亿专项资金，助力商家打造品质仓店，持续完善前置仓网络布局，提升末端的配送效率。
美团依托成熟的本地生活生态优势，其运营的美团闪电仓采用共享模式，商家品牌入驻后可享受共享服务并分摊成本，有效降低了中小商家的入局门槛。
截至目前，美团已建成前置仓5万个，单仓平均面积200至300平方米，实现全品类、全区域覆盖。根据规划，到2027年，美团闪电仓数量将突破10万个，对应市场规模预计达到2000亿元，成为即时零售领域的核心基础设施。
以物流业务为根基的京东，通过京东闪送强势切入即时物流赛道，推出行业领先的“秒送仓”仓配一体化服务。依托京东成熟的物流网络与技术积累，截至目前已布局共享前置仓6000个，SKU数量超3万个，为商家提供从仓储管理到末端配送的全链路解决方案。
报告期内，共录得6起投资事件相关动态，冷链物流行业迎来投资与资本运作的双重活跃期。资金持续向医药冷链等高附加值领域集聚，高端专业化设施加速落地。
1月7日，ESR易商为知名药企定制的1万平方米医药仓在吉林易岭物流园正式开仓。该项目从需求对接至竣工验收仅耗时20天，顺利通过GSP认证，可满足药品、医疗器械等特殊品类的存储与周转需求，弥补了东北地区医药供应链高端仓储短板。
与此同时，多区域高端冷链及综合物流枢纽项目同步推进。京东物流与淄博丰泰、成都京农至和合资打造的鲁中冷链物流产业基地在山东淄博启动，总投资20亿元，聚焦高端冷链服务，填补了鲁中地区高标冷链设施空白。
资本市场对冷链物流行业的认可度持续提升，红星冷链成为近期冷链IPO市场的焦点企业。1月13日，其成功在港交所挂牌，全球发售2326万股H股。此次挂牌是其二次递表后的突破，此前4月25日首次递表已失效，本次成功挂牌体现了资本市场对其业务模式的认可。
根据募资规划，约57.5%的募集资金将用于未来四年新建一座加工厂、扩建冷冻食品仓储仓库，配套升级加工设备与智能系统，进一步拓展冷冻食品加工与仓储一体化服务，强化核心竞争力。
本文节选自《景气指数创新高 | 2026年1月物流仓储暨基础设施投资发展报告》
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