观点指数 在12月26日观点指数研究院发布的《多元退出渠道加速形成 | 2025年12月商办与办公空间发展报告》中，观点指数指出，写字楼资产正从过去单纯的经营性物业，转变为商业地产企业进行资本运作、优化财务结构、应对行业周期的核心战略工具。

国家统计局数据显示，2025年1-11月，全国办公楼开发投资额和销售额累计值分别为2979亿元和2404亿元，分别同比下滑21.4%和10.2%。

同期办公楼新开工面积和竣工面积累计值分别为1272万平方米和1342万平方米，分别同比下滑25.8%和同比增长11.8%。

从数据来看，当前全国办公楼市场仍表现为投资销售加速收缩、新开工持续降温、竣工集中兑现的走势。投资与新开工的收缩是市场对供需失衡的理性回应，而竣工集中释放则加剧了短期调整压力，办公市场正进入以去库存、优存量为核心的深度调整阶段。

随着供给端持续收缩与政策红利释放，办公楼市场有望在2026年逐步企稳，但全面复苏仍需等待企业需求的实质性回暖。

值得一提的是，观点指数注意到，核心城市的优质写字楼资产，已成为商业地产企业在当前市场环境下进行大规模、低成本融资的压舱石和关键信用基石。

具体来看，期内中国金茂、金融街等商业地产企业以核心资产为锚点，同步推进存量资产盘活与债务结构优化。

其中，中国金茂以上海金茂大厦为抵押物，成功获取99亿元银团贷款，此举实质是以低成本银行贷款置换前期发行的较高成本CMBS债务，是房企在利率下行周期下的低成本债务置换的典型操作。

金融街的81亿元CMBS的成功发行则代表了另一主流路径，即通过资产证券化一次性盘活存量资产价值，募集长期资金，同时保留资产所有权和运营权。

无论是金茂大厦还是金融街中心，均位于京沪核心商务区，具备运营成熟、租金收入稳定等特性，成为企业撬动资本的信用杠杆。

显然，写字楼资产正从过去单纯的经营性物业，转变为商业地产企业进行资本运作、优化财务结构、应对行业周期的核心战略工具。

与此同时，11月28日，中建八局成功发行全国首单商办综合体持有型不动产ABS（机构间REITs）产品，发行规模12.46亿元。该项目也是中建系统内首单持有型不动产ABS（机构间REITs）。

据介绍，华泰-上海中建广场持有型不动产资产支持专项计划，规模12.46亿元，期限约38年，底层资产是上海中建广场项目，是中建八局首个建成运营的5A甲级商办综合体。

该项目于2017年竣工，总建筑面积约7.6万平方米，由两栋甲级写字楼（主楼共17层，辅楼共10层）、商业裙楼及滨水绿地组成。其中A栋写字楼建筑面积为2.6万平方米，高84米17层；B栋写字楼建筑面积为1.3万平方米，高58米10层。

值得一提的是，写字楼资产多元退出渠道正加速形成。12月1日，发改委发布2025版REITs清单，将商业办公设施、养老设施、城市更新设施等三大新领域明确纳入REITs发行范围。其中商业办公设施明确包括"超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇项目"。

结合上文提及的金融街中心CMBS、写字楼持有型不动产ABS等案例，以及随着商业不动产REITs试点深入推进和2025版清单落地实施，核心写字楼资产的资本价值将得到释放，推动商业地产行业向资产证券化、运营专业化以及资本市场化的方向转型。

同时，写字楼资产退出端将逐步打破过去只能依靠大宗交易的单一格局。

商办资产交易方面，据观点指数不完全统计，本期录得3单内地商办资产成交案例，交易总金额超90亿元，对比上个报告期，交易单数有所回落，交易总金额有明显提升。

数据来源：观点指数不完全统计

据观点指数监测，11-12月商办资产交易集中于天津、上海、杭州等重点城市，虽然市场整体决策趋于谨慎，但核心区域的优质资产仍然具备强大的吸引力。

交易方式层面，本期监测到的2单商业办公资产交易案例均通过司法拍卖渠道完成，具体为天津117大厦与杭州广厦锐明大厦项目。这两宗资产均因原持有方深陷债务危机而进入司法处置流程。

在当前商业办公市场租金持续下行、空置率居高不下的行业背景下，此类项目原开发商普遍面临资金链断裂风险，进而推动不良资产加速进入司法处置通道。

观点指数认为，随着前期高杠杆开发的商业办公项目集中进入债务兑付高峰期，司法拍卖等不良资产处置方式将持续成为商业办公资产交易的核心场景。在这一过程中，国资平台、专业资金方与具备精细化运营能力的企业将形成战略协同，持续主导这类资产的接盘与价值重塑。

数据来源：京东资产交易平台，观点指数整理

具体来看，本期最大额的资产交易案例由中建联合体创造。11月29日，据京东资产交易平台信息显示，拍卖标的物高银地产（天津）有限公司名下六个在建工程项目及对应土地使用权以约86.67亿元的底价成交。

本次拍卖标的物具体包括天津117办公楼、总部办公楼、双子塔、商业裙楼、住宅区等六大地块。其中，天津117办公楼又称高银金融117大厦，属于天津滨海高新技术产业开发区，总建筑高度约597米，共117层，总建筑面积37万平方米。

这幢近597米高的地标写字楼项目已于2015年9月正式封顶结构，但此后因原开发商高银集团资金链断裂而停工。近十年，经历了多次复工传闻与失败，直到2025年4月，117大厦已获得新的施工许可，计划于2027年4月竣工。

回顾该资产交易，拍卖仅1人报名、1次出价即底价成交，未出现市场化竞价争夺，其核心原因在于标的风险集中、后续投入压力大等。买家交易后的首要目标是解决法律和产权问题，为后续投入扫清障碍。

据观点指数监测，大型商业办公类不良资产处置难度较大，往往需经历多次折价方能促成交易，或面临寻找合适买家的困境。

而买方的股权结构清晰揭示了此次首拍即以底价成交的交易并非一次纯粹的市场收购行为，而是买家联盟从债主到持有方的转变。

观点指数从同花顺获知，此次交易接盘方天津天信华创集团有限公司为2025年11月20日新设立的联合体企业，即本次拍卖前9天，股东涵盖三类核心主体，中建三局、中建八局（原项目承建方，享有工程款优先受偿权）、深圳银基宏业（中国信达关联投资平台，持有债权）及天津本地国企。

买方的股权结构清晰揭示了本次交易的本质是主要债权人与建设方为解决历史坏账、通过资本运作实现债务内部循环的自救方案，同时也是商业地产不良资产市场化处置的典型案例。

此次交易既反映了超高层烂尾项目的高风险属性与估值回调现实，也印证了当前不良资产处置从传统AMC向产业+金融+地方的联合体转型，为同类地标性不良资产盘活提供了可参考的路径。

本文节选自《多元退出渠道加速形成 | 2025年12月商办与办公空间发展报告》
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