观点指数 在12月25日观点指数研究院发布的《分化转型 | 2025四季度不动产资本金融报告》中，我们发现市场延续调整态势，企业通过股权架构调整、营销模式优化和扩展投资布局等方式提升竞争力。

市场延续调整态势，财务承压下企业积极探新机遇

住宅不动产行业：调整延续与租金下行，财务承压下探新机遇

房价延续调整态势，政策优化助止跌回稳。2025年全国房地产市场整体维持调整格局，四季度以来新房销售边际弱化，二手房持续“以价换量”。11月70城新房及二手房价格指数环比分别下降0.4%和0.7%，其中新房跌幅较10月收窄0.1个百分点，二手房小幅下跌；同比跌幅分别扩大0.18和0.3个百分点。

《“十五五”规划建议》明确“推动房地产高质量发展”，提出清理住房消费不合理限制性措施，多地通过放松限购、优化公积金等政策释放积极信号，市场仍处于“止跌回稳”进程中。

住宅不动产财务承压，债务指标波动明显。行业财务压力显著，债务水平及偿债能力波动明显。净负债率逐步回升（2022-2023年从80.93%降至76.57%，2024年回升至81.83%，2025年三季度达93.14%）；已获利息倍数随盈利波动（2022年11.65，2023年降至1.12，2024年回升至2.92，2025年三季度降至1.86）。盈利水平呈下行趋势，EBITDA利润率2024年转负（-1.01%），2025年三季度为-7.31%；摊薄ROE2023年转负（-1.60%），2024年降至-11.77%，2025年三季度收窄至-4.90%；销售毛利率2024年降至11.11%，2025年三季度略有回升但仍低于2022-2023年水平。

面对挑战，企业通过股权架构调整与营销模式创新突围。保利发展将“保利集团-保利南方-保利发展”三级持股模式简化为“保利集团-保利发展”二级直接管控，减少决策链条，强化集团战略管控能力。

联发集团聚焦新青年客群，推出“地产+家居”一体化服务模式，在厦门、上海等四城推进6个新青年好房子样板项目，融合红星美凯龙设计能力与自身开发优势，形成从购房到家居装饰的全链条服务，构建差异化竞争力。

商业不动产：财务状况波动，海南机遇待启

重点城市零售物业空置率表现分化，租金普遍下行。重点城市零售物业空置率表现分化，租金普遍下行。北京受社销总额增长乏力影响，业态分化显著（男/女装新开店铺提升，运动户外放缓，高奢低迷），外围商圈调改致空置率小幅上涨，购物中心首层租金加速下行；深圳因大悦城、前海冰雪世界等新增供应入市，空置率上升；广州因K11 Select开业、百信广场拆迁（新增8.1万平方米供应、拆迁0.8万平方米），空置率下降，但2025年第四季度万博、金融城等新增供应将加剧传统商圈租金压力。

写字楼市场租金均有不同程度下降，上海虽迎来82万平方米新增供应，但金融业、TMT与消费品零售业升级搬迁带来租赁需求增长，政策创新（《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》）支持存量资产转型；深圳甲级写字楼业主延续“以价换量”策略，租金进一步调整。

商业地产企业偿债能力阶段性波动，离岛免税市场机遇显现。净负债率均值2022-2024年逐步上升（从负5.34%升至5.37%），2025年波动下降（一季度负22.69%，三季度负19.53%）；已获利息倍数均值2024年降至5.07倍，2025年前两季度因利息支出减少或盈利临时改善骤升（一季度67.04倍），但三季度回归常态（6.23倍）。

盈利指标下滑显著，EBITDA利润率2024年降至19.97%，2025年三季度跌至5.68%；摊薄ROE均值2024年降至2.42%，2025年各季度继续下降；销售毛利率均值2025年一季度骤降至31.57%，三季度再次降至32%，反映核心业务盈利水平持续收缩。

不过，转机也隐约可见。12月18日海南正式封关，在政策扶持下离岛免税市场预计仍有较大增长空间。随着海南旺季的到来以及离岛免税品类的扩充，有望为中国中免等商业不动产企业的未来业绩提供有力支撑，为行业带来新的发展契机。

产业园区类不动产：困境中寻突围，挑战下谋转型

产业园区类不动产中，数据中心运营相对稳定，2024Q1-2025Q3单方收入波动（2025Q2达390.79峰值，Q3回落至368.01），签约率维持高位（90.9%-92.7%），计费率整体高于2024年水平；产业园区面临需求收缩压力，单方租金从2024Q1的130.8元/平方米逐季下降至2025Q3的105.0元/平方米（累计降幅19.7%），入住率从83.40%降至69.5%（累计下降13.9个百分点），租金与入住率持续双降，运营压力显著大于数据中心。

高负债与盈利弱化交织，企业探索“基地 + 基金”模式。企业面临高负债与盈利弱化双重压力。净负债率均值从2022年65.31%升至2024年84.20%，2025年各季度进一步攀升至96.65%（Q1）、97.39%（Q3），偿债压力加剧；核心盈利能力波动显著，EBITDA利润率2025年Q1骤降至26.25%，Q3再降至31.37%；摊薄ROE均值从2022年7.31%持续下滑至2025年Q3的0.89%；销售毛利率均值从2022年20.53%降至2025年Q3的18.21%，成本控制或产品定价能力面临压力；已获利息倍数均值2024年降至3.11倍，2025年Q2大幅降至1.89倍，短期偿债风险上升。

部分企业探索“基地+基金”模式缓解压力。以上海市北高新股份有限公司为例，其投资4000万元参与设立中保投信思创（嘉兴）股权投资合伙企业（占18.10%份额），主要针对未上市企业上海思朗科技股权，旨在获取中长期投资回报，拓展收入来源；同时通过产业投资与招商引资协同，改善财务状况，提升竞争力。

仓储物流类不动产：市场趋稳、政策助力，但财务挑战犹存

2025年全国仓库市场租金下跌趋势放缓，空置率整体稳定。 2025年仓储物流市场趋稳，全国仓库市场租金下跌趋势放缓（1月23.21元/平方米·月降至11月23.16元/平方米·月，累计降幅0.22%），空置率稳定在16.45%-16.51%区间；主要城市仓库租金跌幅更显著但收敛（1月23.79元/平方米·月降至11月23.46元/平方米·月，累计降幅1.39%），空置率逐月上升但同比边际改善（11月空置率15.94%，同比收窄至-0.38%）。

政策层面，国家发改委《关于推动物流数据开放互联有效降低全社会物流成本的实施方案》推动数据融合，预计降低物流成本1-2个百分点；商务部《关于拓展绿色贸易的实施意见》引导绿色物流装备（新能源车辆、智能仓储节能系统），京东、顺丰、万纬物流等企业已加速布局，绿色转型成新方向。

财务指标修复力度较弱，反映物流行业整体需求疲软。行业财务挑战犹存，盈利修复乏力。负债水平先升后降（净负债率均值2022年9.78%升至2024年15.28%，2025年Q1骤降至-6.30%，Q3再降至-9.02%）；核心盈利指标大幅下滑，EBITDA利润率均值2022年51.98%降至2024年-15.66%，2025年Q3仅回升至1.46%；摊薄ROE均值2022年11.58%降至2025年Q3的0.12%；销售毛利率均值2022年26.60%降至2025年Q3的10.55%，成本控制压力凸显；偿债能力阶段性改善，已获利息倍数均值2025年Q1升至23.93倍，Q3再升至36.14倍，但盈利稳定性不足制约长期偿债能力。

面对市场和财务双重挑战，企业通过加大投资提升服务竞争力。11月28日中储股份发布公告，其全资子公司中储钢超科技（武汉）有限公司计划投资11.29亿元建设中储（三江港）生产服务枢纽基地项目（一期），建设用地约498.4亩，总建筑面积20万平方米，建设期4年，旨在整合资源、提高运营效率、降低成本，增强市场竞争力。

不动产基金则与产业资本协同，核心资产成市场聚焦重点

险资加速布局核心商业资产，追求长期价值。 中国人寿向合营企业增资不超过33亿元，用于颐堤港二期项目（建筑面积约56.5万平米，涵盖超甲级办公楼、开放式街区、高端酒店等业态），该项目位于北京核心地段，预计2026-2028年陆续开业。作为保险资金，中国人寿选择核心地段的综合型商业综合体，正是看重其“长期稳定租金收入+资产增值”的特性——此类项目抗周期能力强，符合保险资金对“低风险、高现金流”的配置需求。

资管机构合作设立基金，聚焦优质商业项目。 高和资本与英格卡购物中心（INGKA Centres）合作设立专项不动产基金，持有北京、无锡、武汉三座荟聚购物中心。而英格卡（宜家母公司）的产业背景，为项目提供了稳定的运营支撑，高和资本则通过基金模式整合资源，实现“产业资本+金融资本”的协同——这种“精细化定位+产业协同”的模式，正在成为商业不动产投资的新方向。

本文节选自《分化转型 | 2025四季度不动产资本金融报告》
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