分化转型 | 2025四季度不动产资本金融报告
四季度不动产市场在宏观经济结构性修复与外部环境边际改善的背景下，通过退市与整合优化市场结构，实现出清，整体处于转型修复期。
（报告期：2025.10.15 -2025.12.25）
宏观经济结构性修复，外部环境边际改善 宏观经济呈现结构性修复态势，固定资产投资（不含农户）同比小幅下降2.6%，消费结构向服务化转型（服务零售额增长5.4%），但内需修复仍显脆弱；外部环境边际改善，中美经贸磋商取得进展（取消部分加征关税），美联储延续降息周期，为不动产市场带来边际支撑。
退市与整合推动不动产市场结构优化，板块延续调整态势 退市与整合成为行业转型的重要抓手，主动退市（如大悦城地产私有化、五矿地产整合中冶置业）与被动退市（如上坤地产被取消上市地位）并存，推动资源向头部企业集中，优化市场结构。不动产板块四季度表现疲软，跌幅仅小于美容护理（-9.02%）、计算机（-7.66%）、传媒（-7.31%）及汽车（-6.89%），在31个一级行业中处于尾部区间。
细分市场表现不一，住宅商业承压、产业仓储分化 住宅与商业板块普遍承压：住宅销售延续调整，租金加速下行，企业面临盈利恶化与债务攀升困境，头部长租公寓亦现退租风波；商业地产空置率上升、租金下滑，财务指标波动显著。产业园区与仓储物流则呈现差异化特征：产业园区中，数据中心运营相对稳定，而传统园区租金与入住率持续下滑，企业探索“基地+基金”模式转型；仓储物流市场趋稳，政策推动绿色与数字化转型，但财务修复乏力。整体而言，行业在政策支持与市场压力中寻求转型平衡。
地产债融资“境内外分化”，优质房企拓展多元化融资渠道 近3年境内债券融资成本虽有波动但整体处于相对低位，2022-2023年维持0.52%-0.64%的极低水平，2024年跳升至1.98%，2025Q1达2.53%的峰值后回落，12月回升至2.13%；而境外融资成本始终为境内的4-10倍（2025Q4为4.3倍），2025Q4攀升至9.21%，主要是境外投资者对行业风险担忧及美元利率波动推高。如华润置地39亿美元中期票据计划获批并发行两笔票据，复星国际时隔四年重返欧元债市场，大悦城申请50亿元固定资产银团贷款，融资通道逐步畅通。
不动产信托财产登记试点再扩容，核心资产成市场聚焦重点 继北京、上海、天津、广州、厦门之后，11月江苏金融监管局等4部门联合印发通知，在南京、苏州两市开展不动产信托财产登记试点，苏州迅速完成江苏省首单登记；大宗交易呈现“政策创新驱动保障房融资、专业不动产基金布局”特征，如广州安居集团发行数字人民币托管CMBS、富隆智地基金竞得租赁住房项目，高和资本与英格卡购物中心合作设立专项不动产基金，持有北京、无锡、武汉三座荟聚购物中心。
