物企仍面临住宅业态“退场”压力，城市服务项目绩效约束加强
就主要业态来看，住宅方面物企仍面临一定程度的“丢盘”压力。城市及公共服务项目，越来越多采用短期合同和动态淘汰机制，绩效约束正在加强。
观点指数 12月24日观点指数研究院发布的《市拓热度持续回温 | 2025年12月物业服务发展报告》指出，样本物企本期市场化拓展热度保持了回温态势；不过，就主要业态来看，住宅方面物企仍面临一定程度的“丢盘”压力。城市及公共服务项目，越来越多采用短期合同和动态淘汰机制，绩效约束正在加强。
与此前的报告期相比，样本物企本期市场化拓展热度保持了回温态势。一方面，年底收官阶段公布外拓情况的物企数量增加，另一方面，物企在多种类型项目的获取上斩获颇丰，借此优化自身业态结构，稀释住宅市场所带来的不利影响。
物企获取非住业态的项目中，学校、医院、景区、交通枢纽、公建（如政府办公楼）、产业园区等出现频次更高，这类项目对物业服务需求更高，服务的附加值及涉及单体范围更大，且付费主体多为企业、政府/事业单位及公立机构，最终资金来源主要是财政拨付或自有运营资金，存在较强的信用背书；因而也面临着竞争愈发激烈的状况。
以主要业态来看，住宅物业领域，物业企业进驻后往往需要全面开展品质提升活动，解决社区长期存在的诸多民生痛点问题，通常会带来短期成本端的直接压力。
据悉，万科物业入驻合肥市包河区的奥园龙川玖著小区后，从智慧安防系统升级、环境及设施焕新、主动服务与社区关怀三个维度进行品质提升。以解决该小区存在设施老化、服务缺位等问题，并承诺未来品质服务仍是核心守护。
其中，在智慧安防系统升级方面，万科物业修复和新增了大量监控摄像头（包括高空抛物、电梯、室外等），实现全方位监控覆盖。对出入口进行智慧化改造，加装智能门禁和高清车牌识别系统，支持人脸识别、刷卡等多种无感通行方式。改造单元门禁，加装自动回弹器和人脸识别系统，方便业主进出。在地库入口新增智能道闸，有效管理车辆通行，构建“人防、技防、物防”三位一体的安防体系。
值得一提的是，在住宅项目方面，物业企业仍面临一定程度的“丢盘”压力。
期内，万科物业被合肥高端豪宅小区乔治庄园业主委员会正式解聘。相关信息显示，双方的服务合同于2021年8月到期后并未正式续签，万科物业虽继续提供服务，但已缺乏合同约束，也致使双方在服务质量方面产生分歧。
据相关数据统计，合肥近三年以来已有超过30个住宅小区成功更换物业，其中不少项目更换后的物业公司就是万科物业。
观点指数认为，虽然业内存在着“退场”压力，但对于寻求高质量发展的物企来说，通过审视和纠正服务过程的问题，规范经营行为，强化物业服务质量和收费透明度等，仍能获得市场的认可。
商业物业方面，招商积余中标北京昌平山姆会员商店项目，以打造高端零售服务能力的“试金石”。
据介绍，该山姆会员店总建筑面积6.58万㎡，地下3层为停车场，地上2层为商业空间，配备4000㎡后仓物流中心。届时，招商积余将为该项目提供停车场及外围区域物业服务。
园区物业方面，卓越商企服务成功签约了全球医疗科技领军企业——迈瑞医疗，为其位于华东地区的南京基地与杭州基地提供全委托物业服务及专项服务。合作也标志着卓越商企服务在高科技产业园及医疗器械领域的专业服务能力获得市场认可。
其中，南京基地总建筑面积20.76万平方米，园区内有11栋建筑，布局有生产区、办公区及研发区，是迈瑞医疗在华东最大的研发、生产制造基地。此番，卓越商企服务将配备近150名专业服务人员，服务与支持近1000名迈瑞员工。
一般而言，医疗器械领域园区的特殊性与高精尖作业环境，对环境稳定性、洁净度和安全性均有极致要求。物业服务需深度融合精密环境控制、高可靠性设施保障、智能化安全体系及专业化生产支持等需求，为尖端研发与精密制造打造优质的物理空间与运营环境，确保核心业务不受干扰，高效运行。
城市及公共服务方面，项目越来越多采用“一年一签+退出机制”，有了较强的绩效约束，同时成交金额呈下降趋势，企业竞争也推动服务进一步提质。
本期，盈峰环境旗下公司联合当地企业佛山市优能环卫有限公司以94.50%的折扣率（约2.21亿元）中标2026-2028年北滘镇物业城市项目。服务范围包括道路保洁、绿化养护、河涌保洁、公厕管理、市容秩序管理、垃圾处置等相关服务，总体上要做好服务区域内的物业城市管理。
根据合同信息，该项目服务年限为三年，采用合同一年一签，每年度中标供应商未出现合同约定的“退出机制”条款的情形，双方才续签下一年度合同。
观点指数认为，城市服务项目越来越强调物企跨业态整合、本地化协同、智慧化管理以及风险承担能力。服务过程中，要实现环卫、市政、绿化、智慧平台一体化运营；搭建政府关系网络并联合属地企业；通过云平台、物联网实现精细化考核；适应短期合同与动态淘汰机制，同时依托规模化布局与品牌信誉形成竞争优势。
本文节选自《市拓热度持续回温 | 2025年12月物业服务发展报告》
阅读报告全文请点击
免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。
