观点指数 在12月18日观点指数研究院发布的《深耕优质地块 | 2025年12月房地产企业新增土地储备报告》中，我们发现，重点城市土地供应成交环比回升，核心区域地块（如北京朝阳）因稀缺性引发高溢价竞争，郊区及非核心区（如北京房山、深圳光明）多以底价成交。房企拿地更聚焦核心资产，对非核心区域持谨慎态度，整体市场平稳运行。

重点城市土地供应成交环比回升，核心资产受捧

据观点指数不完全统计，2025年11月17日-2025年12月14日期间，6个重点城市一共有210宗地块处于挂牌进行中，起始价483.20亿元，环比回升32.01%，面积612.11万平方米。

从区域分布角度分析，报告期内，北京挂牌出让的13宗土地，工业用地4宗，商业用地6宗。涉宅用地3宗，丰台区1宗、海淀区2宗，3宗宅地规划总面积15.19万平方米，起拍总价为89.25亿元。

期内，上海市挂牌11宗地，无涉宅用地，主要为工业用地，其中，嘉定区、青浦区、浦东新区各3宗，松江、金山区各1宗，总出让面积为29.79万平方米，起始总价为6.33亿元。

期内，广州拟出让的39宗地块中，涉宅用地7宗，总规划建筑面积51.67万平方米，起拍总价为102.81亿元。从区域分布来看，白云区以4宗地块领跑，天河、番禺、海珠区各有1宗涉宅用地待出让。

四季度以来，杭州土地供应显著放量，萧山、富阳等区域成为供应主力，但出让类型以工业、商务用地为主。期内杭州市挂牌出让的64宗地块中，涉宅用地仅有1宗，坐落于富阳区，总用地面积3.92万平方米，容积率1.2，可建体量约4.7万平方米，起拍总价2.87亿元，起拍楼面价约6095元每平方米。

期内，成都市已公告的挂牌出让地块共有79宗，其中涉宅用地22宗，供应主力为双流区，总建设用地面积12.96万平方米，总规划建筑面积25.06万平方米，总起始价24.27亿元。

深圳近期挂牌出让4宗用地，无涉宅用地，从区域分布来看，龙岗、坪山、南山、罗湖区各1宗。总建设用地面积13.16万平方米，总规划建筑面积27.20万平方米，总起始价6.75亿元。

报告期内重点城市土地供应有所回升，但结构分化显著。北京、广州等核心城市推出优质涉宅用地，如北京海淀区上地地块邻近产业区及交通枢纽，广州金融城地块起拍价高且板块内有热销项目支撑；上海、深圳则无涉宅用地，以工业用地为主。

杭州、成都虽有涉宅用地，但杭州仅1宗且限制别墅类产品，成都供应集中于双流区。整体呈现核心城市优质宅地受关注、非核心城市以产业用地为主的分化趋势，涉宅用地供应整体偏谨慎。

成交方面，据观点指数不完全统计，2025年11月17日-2025年12月14日期间，6个重点城市一共有167宗地成交，成交价566.44亿元，环比上升27%，成交土地面积451.82万平方米，环比回升17%。

北京市近期成交12宗地块，其中涉及住宅用地8宗，总成交价达110.13亿元，大部分地块以底价成交。从区域分布看，房山区为成交大户，贡献3宗地块，占比37.5%；昌平区2宗，朝阳区、东城区、通州区各1宗，地块类型以棚户区改造、城中村改造、危改工程为主。

本次成交中，6宗地块以底价成交，仅核心区域（朝阳、东城）及副中心（通州）有少量溢价，反映了市场整体平稳。其中，朝阳区松榆里地块（18.21%溢价率）、东城区祈年大街地块（4.00%溢价率）因位置核心、配套成熟（如朝阳区属东四环、东城区为传统核心区），吸引开发商竞争，成为高溢价的地块。

而房山、昌平、通州的6宗底价地块均为郊区或副中心的刚需/配套项目，因土地供应充足，开发商拿地意愿谨慎，以底价成交为主，凸显了优质地块的稀缺性。

期内，上海共有7宗涉宅用地成交，总成交金额105.58亿元，其中青浦区、宝山区各2宗，杨浦区、奉贤区、嘉定区各1宗。除青浦区一宗地块以5.17%的溢价成交外，其余均为底价成交。

报告期内，杭州共有5宗住宅用地成交，其中萧山区、西湖区各2宗，余杭区1宗。

从成交趋势看，5宗地块中3宗以底价成交，反映当前市场环境下房企拿地意愿趋于保守。即便对于未来科技城这类低密稀缺优质资源，房企出价也极为理性，与上半年常见的高溢价率形成鲜明对比。

报告期内，广州海珠区成交1宗住宅用地，南沙区成交3宗住宅用地。其中，南沙区横沥岛尖三宗相邻地块均由南沙开建以底价竞得，总成交金额22.83亿元。

报告期内，深圳共有12宗地块成交，其中涉宅用地3宗，南山区、福田区、光明区各1宗。3宗涉宅用地分化明显：核心区（如南山超级总部）因稀缺性引发高溢价竞争，非核心区（如光明）仍以底价成交，反映市场对“核心资产”的价值认可，以及对非核心区域的谨慎态度。

成都市56宗成交地块中，29宗为住宅用地，土地面积为98.21万平方米，成交价为112.32亿元。

观点指数认为，报告期内，重点城市土地成交环比回升，但市场分化显著。核心区域因稀缺性引发高溢价竞争，郊区及非核心区多以底价成交。房企拿地更聚焦核心资产，对非核心区域持谨慎态度，整体市场平稳但分化加剧。

顶层设计明确方向，多维度加速构建城市更新支持体系

近期，中央层面密集部署城市更新行动，政策导向愈发清晰。12月3日，国务院以“深入推进以人为本的新型城镇化，着力构建城乡融合发展新格局”为主题，进行第十七次专题学习。强调将城市更新与消除安全隐患、稳楼市等工作结合，扎实推进“好房子”建设和房地产高质量发展。 12月10-11日举行的中央经济工作会议亦要求，2026年经济工作需高质量推进城市更新。

国家发改委同步扩容基础设施REITs发行范围至城市更新设施、老旧厂区改造等领域，为存量资产盘活提供长期低成本融资渠道，有望吸引更多的社会资本参与。

住建部数据显示，2025年1-10月全国新开工改造城镇老旧小区已达2.51万个，提前完成年度计划，河北、上海等16个地区更是超额完成，体现出政策落地的高效性。

地方实践多点突破，模式创新与市场参与并行。地方层面正以政策创新和市场运作双轮驱动城市更新。重庆率先探索容积率奖励机制，对增加公共服务功能的城市更新项目给予15%左右的建筑面积支持，通过提升项目盈利空间激发市场主体积极性，为全国提供“政策激励+市场参与”的参考范式。上海陆家嘴、浦东房地产联合设立三林新天地城市更新公司，注册资本23.2亿元，旨在通过国企主导推进区域功能升级与存量资产盘活，体现“政府引导+市场运作”的协同模式。

广州推出43个城中村改造项目，总投资达6479亿元，其中得胜岗旧改地块探索“原拆原建”自主更新模式，通过“规划先行+并联审批”压缩时限30%，同步完善公共服务配套，实现“居民主体、市场运作”的平衡；花都区保障性住房项目则试点“建筑师负责制+模块化智能建造”，为保障性住房建设提供创新路径。福州台江19小区旧改项目总投资2.11亿元（100%财政拨款），覆盖150栋楼、9000户，同步提升市政设施和智慧化建设，凸显民生优先的改造导向。

北京亦庄落地全国首单城市更新类REITs，发行规模7.53亿元，底层资产为博润产业公园和汽车部件产业公园，通过清退低端制造、引入高端产业实现转型，形成“资产证券化+产业升级”的可复制经验。

综合来看，城市更新行动正从顶层设计向多维度实践深化，政策支持（如REITs扩容、容积率奖励）、模式创新（原拆原建、智慧建造）、市场参与（国企主导、社会资本）共同构成推进合力。未来，随着更多城市探索可持续的更新机制，城市更新有望成为稳投资、惠民生、促转型的重要引擎。

本文节选自《深耕优质地块 | 2025年12月房地产企业新增土地储备报告》
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