观点指数 在12月23日观点指数研究院发布的《存量盘活 | 2025年12月商业地产零售业态发展报告》中，观点指数发现，样本企业方面，恒隆签约无锡、上海两大项目，通过连片运营提升核心商圈竞争力。项目运营上，购物中心打造美食类市集等聚合型业态成为趋势，越秀、华润、领展等企业纷纷布局。

业绩表现上，期内领展房托公布2025/2026财年中期业绩。截至2025年9月30日的半年度，领展内地物业组合总收益及物业收入净额分别按年下跌4.6%及4.9%，整体零售业务受宏观经济环境、消费者信心不足等市场不利因素的压力较大。

其中，内地零售物业续租租金调整率为-16.4%，主要是北京中关村领展广场及领展企业广场的零售部分表现不佳。若剔除这两个项目，其余物业组合的续租租金调整率为正2.5%，反映出大部分内地优质资产仍具备稳定的租金收益能力。

尽管租金压力依然存在，但期内领展在深圳、广州及上海的项目表现较好。以天河领展广场为例，自2023年9月一期东翼亮相至今年8月底，项目新开业品牌达184家，全场品牌焕新率超过80%，会员拉新超18万，2024年整体客流同比增长37%，销售额同比增长达31%。

同时，内地零售物业组合租用率保持95.9%的高水平，期内签订超260份新租约，说明在零售市场其吸引力并未大幅减弱。

同为港资的恒隆，焦点则聚焦在空间租赁获取上。期内除签约无锡恒隆广场三期，获得无锡新世界百货经营权外，还签约九百集团，改造升级上海梅龙镇广场项目，这均是"恒隆V.3"策略下的核心落子。

来源：公开资料，观点指数整理

资料显示，上述两个新签约项目均紧邻恒隆现有旗舰项目。无锡三期与一期连通，形成超60万㎡超级商业集群，意在补位中山路商圈年轻化体验消费；上海梅龙镇则与恒隆广场联动，巩固在南京西路的商业地位，构建从奢侈到潮流的梯度业态矩阵，提升整体的竞争力。

观点指数认为，短期来看，上述动作将快速提升恒隆无锡、上海旗舰商业项目的规模与竞争力。长期来看，还能为恒隆提供可落地的范本，更好地在全国核心商圈复制"存量焕新+连片运营"模式。

轻资产业务发展上，其他样本企业期内也有不少动作。华润方面，其与长城资产联合，北京马家堡新荟城即将焕新为"华润欢乐颂"。

资料显示，该项目曾经历两次司法拍卖，但均流拍，最终由长城资产通过司法抵债取得物权。不过项目的区位优势显著，距离地铁4号线公益西桥站仅0.6公里，且邻近北京南站，能覆盖周边成熟居住区的消费需求。

后续，华润资产作为主导改造和运营的一方，将输出"欢乐颂"社区商业品牌，提供改造方向、招商资源等，聚焦15分钟便民生活圈打造项目。

而星盛商业将操盘宜兴光明小镇商业广场，该项目核心亮点在于需深度融合当地紫砂文化底蕴与现代商业体验，打造集文化、旅游、消费于一体的区域商业标杆，契合当下文旅经济崛起的行业趋势。

此外，旭辉商业也拿下江阴城更项目"仓见1952"的轻资产运营权，项目属于工业遗存改造，需平衡历史风貌与现代商业需求，考验非标项目的运营能力。

因此后续改造上，旭辉一方面会完整保留老粮仓的筒仓、老厂房、水系等标志性元素；另一方面将结合周边水塘景观打造乐园化体验空间和水上舞台，拓展休闲与商业空间。

总体来看，当前轻资产项目已从增量扩张转向存量盘活，城市更新成为主战场，工业遗存、老旧商场改造需求旺盛，但也更考验运营商的建筑改造、文化植入与业态创新能力。

购物中心方面，越秀商管全新打造的"城市有食集"产品线首发项目"精武有食集"，在武汉越秀国际金融中心国金天地B1层正式启幕。

“精武有食集” 以老汉口精武路美食文化为灵感，引入十余家本土风味与新锐餐饮品牌。未来，该食集还将每半年对区域内50%的品牌进行迭代，持续焕新消费内容。

可以发现，如今打造美食类市集已成主流趋势。除越秀外，此前华润也打造有万象食家，领展打造有Foodie+等。

如广州天河领展广场第二期B1层就腾出565㎡的新空间，转化为了"平川好味Foodie+"；广州荔湾领展广场B1层同样进行了升级，打造为"荔食坊Foodie+"。

实际上，聚焦B1层做美食，背后有着商业的深度考量。一方面，是为了打造引流利器，提升商场的客流量，保障稳定的租金收益来源；另一方面，也能提升商场的商业空间利用率，避免大面积的空铺出现。

值得关注的是，企业在打造项目的餐饮空间时，在保持核心逻辑统一的基础上，需要结合本地消费习惯、文化、客群进行个性化创新，而不是机械化复制，如此才能具备较大的竞争力。

品牌引入上，期内多个样本项目将首店、区域最大店或限定店作为重点引入对象，入驻品牌涵盖了运动户外、高端时尚、美妆珠宝、餐饮、生活服务等多个领域。

比如北京三里屯太古里引入Alaïa中国首家品牌旗舰店和Loro Piana华北最大精品店，成都太古里迎来缂以穿全国首店、LANN蘭全国首家旗舰店，杭州湖滨银泰in77也布局了wiggle wiggle杭州首店。

其中，专业品类店铺依然维持较快的开店节奏。而像Wilson这类专业运动品牌、缂以穿这类特色服饰品牌入驻，也满足了消费者从基础消费向个性化、专业化消费升级的需求。

本文节选自《存量盘活 | 2025年12月商业地产零售业态发展报告》
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