观点指数 在12月22日观点指数研究院发布的《跨界融合 | 2025四季度代建管理发展报告》中，指出在“十五五”房地产高质量发展新模式的驱动下，保障性住房规范化管理、房屋全生命周期安全管理及城市更新等政策为代建注入长期动能，推动行业向专业化、精细化发展。

多维政策释放代建需求，业务边界持续拓宽

在十五五规划建议提出的加快构建房地产发展新模式，推动房地产高质量发展指引下，代建业务正迎来多维政策驱动的需求释放期。宏观层面，住房供给体系优化、房屋全生命周期安全管理及城市更新三大政策方向为代建业务注入了长期增长动能。

十五五规划建议提出“优化保障性住房供给”，意味着保障性住房的建设、分配与管理更趋规范化，代建企业凭借专业的项目管理能力，可在保障性住房的规划设计、成本控制、工期管理等环节发挥关键作用，相关代建需求有望持续增加；

而提出的 “建立房屋全生命周期安全管理制度”，则将政策重心从“增量开发”转向“存量运维”，老旧住房的安全评估、改造设计、施工监管等全流程服务需求激增，代建企业可通过参与房屋安全管理、更新改造等环节拓展业务边界。

与此同时，从“十四五”的“实施城市更新行动”到“十五五”的“大力实施城市更新”，全国297个地级以上城市和150多个县级市已全面开展城市体检工作，城市更新的系统性、精细化要求显著提升。

尤其是一线城市的城中村改造计划，正成为代建业务的重要增量来源——上海10月一次性推出10个区域、59个城中村改造项目，占地面积近3万亩，前期改造投资规模达2100亿元，拉动建安投资约1600亿元。

广州推出43个城中村改造项目（总投资6479亿元），并于11月28日举办城市更新发展大会，一次性推出102个城市更新项目（总投资约8077亿元）。这些项目投资规模大、建设周期长、涉及环节多，对代建企业的资源整合、专业管理能力提出更高的要求，也为代建业务提供了广阔的市场空间。

地方代建政策的密集出台，进一步通过“强制代建范围+激励机制”双轨并行，扩大市场需求并激发企业的参与动力。2024年以来，洛阳、南阳、石家庄、南京、湖南、郑州、佛山、深圳龙岗、中山等省市先后发布投资项目代建制管理办法，报告期内廊坊、青岛、济南三地的政策尤为典型。廊坊将市本级1000万元（含）以上且占总投资50%（含）以上的非经营性项目纳入代建范围，青岛要求3000万元以上项目原则上实行代建（3000万元以下鼓励代建）。

济南明确总投资3000万元以上的机关办公、社会事业、政法基础设施等项目必须代建。

按此标准测算，三地政府投资项目的代建市场规模将实现显著增长，为代建企业提供稳定的业务来源。更关键的是，政策通过“代建管理费+结余奖励”建立了正向激励机制：济南规定代建管理费预留5%-10%在缺陷责任期满后支付，且结余资金可按比例奖励代建单位；青岛明确代建管理费从项目概算中列支，不额外增加投资。

尽管四季度地方代建政策均围绕政府投资项目展开，但具体要求的差异为代建企业提供了跨区域拓展和细分领域深耕的差异化竞争机会。例如，青岛鼓励“集中建设”和“自建”，对具备自建能力的项目单位可不强制代建，但代建企业可通过“全过程代建”模式（覆盖项目策划、设计、施工、验收全阶段）切入，凭借专业能力替代项目单位的自建职能。

济南允许“特殊情形下采取其他方式确定代建单位”，为技术复杂、保密要求高的项目（如涉密工程、特殊医疗设施）提供灵活选择，具备相关技术储备的代建企业可借此拓展细分市场；廊坊则强调“国企代建”，为地方国企背景的代建企业提供政策倾斜（如优先参与项目），非国企背景的代建企业可通过与地方国企合作（如联合体投标）进入特定区域市场。

基于此，代建企业可根据自身资质、资源及区域布局选择差异化路径。或聚焦“全过程代建+重点区域深耕”，例如在长三角、珠三角等城市更新需求旺盛的区域，通过深度服务建立品牌优势；也可通过“区域合作+资源整合”模式，与地方国企、城投公司等联合成立代建平台，借助政策倾斜和本地资源优势快速拓展市场。

代建费率普降，业务布局围绕核心城市展开

尽管行业整体活跃度尚未完全恢复，但绿城管理、金地管理、润地管理等头部代建企业仍展现出较强的市场韧性，其业务动态频次显著高于行业平均水平。2025年四季度以来，代建企业通过传统媒体、行业媒体、企业官网及官微等多渠道构建全方位传播矩阵，重点强化品牌曝光度——润地管理、绿城管理、金地管理、龙湖龙制造等头部企业凭借持续的品牌输出，在市场关注度上保持领先地位。

代建费率的普降是当前市场调整的显著特征。根据各地代建政策及行业实践，当前代建费率普遍低于3%，较早期5%～6%的水平明显回落。费率下降的背后，既有委托方成本控制需求的驱动，也与行业竞争加剧、代建企业为争夺市场份额主动让利有关。

业务布局上，代建企业呈现“核心城市群深耕+潜力区域拓展”的双轨策略。住宅与商业代建的“主战场”仍集中于长三角、珠三角、成渝三大核心城市群，这些区域改善性住宅需求旺盛、产业配套完善、城市更新项目密集，为代建业务提供了稳定的需求支撑。

不良资产代建类项目的兴起，则体现了代建企业角色的升级——从传统的“工程管理”向“全周期资源整合”延伸。AMC（资产管理公司）与代建企业的合作模式，成为化解房地产风险的重要路径：AMC负责不良资产的收购、重组与资金支持，代建企业深度参与前中后端全环节，承担调解辅助、研判支撑、规划调改、开发建设、产品塑造、价值落地、销售运营等多维度功能。这类项目涉及地方政府、金融机构、开发商、供应商、购房业主等多方主体的利益再平衡，对代建企业的综合能力（如法律合规、资源协调、产品创新）要求极高。

例如，绿城管理代建的武汉桂湖雲翠项目原为当代地产烂尾项目，中国长城资产通过控制项目公司股东（芜湖长影投资中心）实现资产处置，绿城管理则以“全垫资模式”134天完成2万方示范区呈现，并针对市场需求设计叠墅、洋房、高层、超高层等产品，其中准四代户型占比达93%-103%（超高得房率），2024年12月至2025年9月累计供应587套，去化380套（去化率65%），毛坯单价约2-2.5万元/平米，较竞品高出近4000元/平米，成功实现了项目盘活与价值提升。

除绿城外，其他企业也在纾困领域积极探索。融创“而今管理”中标南昌烂尾项目“铭威珑珺”，通过“不良资产+代建”模式切入纾困赛道，依托融创在高端项目的产品经验，塑造差异化竞争优势；金地管理则与东方资产合作，中标泰州市泰兴广源公司9、10号地块代建项目（泰兴市重点房地产纾困项目），该项目由泰兴法院指定管理人接管，东方资产提供续建投资，金地负责代建服务，这是双方合作的首个项目，体现了代建企业与金融机构在纾困领域的深度协同。

这些案例表明，纾困业务不仅为代建企业提供了新的业务增量，更通过复杂项目的操盘提升了企业的综合服务能力，成为行业从“规模扩张”向“能力驱动”转型的重要抓手。

观点指数认为，代建行业正处于“费率承压倒逼能力升级”与“布局聚焦驱动价值深耕”的关键调整期。头部企业通过核心城市群的深耕巩固基本盘，通过产业类、纾困类项目的拓展挖掘新增量，同时以品牌传播、供应链整合、产品创新等方式提升竞争力。尽管宏观环境仍存在不确定性，但代建行业作为房地产“轻资产”转型的重要方向，其长期需求（如保障性住房、城市更新、不良资产盘活）仍受政策支持，行业有望在调整中逐步实现高质量发展。

本文节选自《跨界融合 | 2025四季度代建管理发展报告》
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