观点指数 在12月18日观点指数研究院发布的《深耕优质地块 | 2025年12月房地产企业新增土地储备报告》中，我们发现房企的土地投资策略正呈现出更为审慎的特征。相较于盲目扩张，企业更倾向于聚焦那些经过长期市场验证、具备扎实数据支撑的优质区域。

拿地决策更加理性，房企深耕布局优质地块

观点指数发布的房地产企业新增土地储备报告显示，报告期内前50房企单月新增土地建筑面积309.49平方米，环比回升6.8%。

值得注意的是，前50房企1-11月累计新增土地建筑面积4543.42万平方米，同比微降1.8%。

数据来源：观点指数整理

其中，中海地产、招商蛇口、保利发展控股新增的全口径土地储备分别为467.46万平方米、386.71万平方米、373.95万平方米，处于领先位置。

从权益拿地金额来看，1-11月土地投资力度最大的企业为中海地产、华润置地、保利发展控股、绿城中国、招商蛇口，权益扩储金额分别为880.2亿元、625.9亿元、597亿元、536.3亿元、493.3亿元。

从新增货值来看，1-11月土地新增货值最多的企业为中海地产、招商蛇口、保利发展控股、越秀地产、华润置地，新增货值分别为1163亿元、1113.4亿元、972.2亿元、795.9亿元、783.5亿元。

11月，中海地产在北京、上海拿下3宗地块，权益拿地建筑面积20.37万平方米，权益拿地金额为43.10亿元。中建国际在广州、武汉、苏州拿下6宗地块，权益拿地建筑面积为75.19万平方米，权益拿地金额为36.17亿元。招商蛇口在成都、南通等地收购了3宗地块，权益拿地建筑面积22.71万平方米，权益拿地金额为13.83亿元。

在房地产市场进入调整周期的背景下，房企的土地投资策略呈现出更为审慎的特征。相较于盲目扩张，企业更倾向于聚焦那些经过长期市场验证、具备扎实数据支撑的成熟区域。

例如，11月25日北京朝阳区松榆里地块的竞拍引发激烈争夺。作为东三环核心板块稀缺的纯住宅用地，该地块吸引了懋源地产、首开股份、招商蛇口、中建玖合等7家房企参与角逐，最终经过两个多小时的竞价，由懋源地产以50.24亿元的总价竞得，成交楼面价达6.2万元/平方米，溢价率18.21%。值得关注的是，懋源地产在8月还曾以10.30亿元摘得顺义区一宗地块，显示出其对北京成熟区域的持续深耕意愿。

上海市场同样印证了这一拿地逻辑。金茂与大华集中布局宝山区域，其中佳运置业作为民营企业，经过82轮竞价，以15.76%的溢价率竞得浦东川沙地块——该地块毗邻地铁2号线，周边配套成熟；而金茂则以37.26亿元底价获取宝山区共康板块地块，楼板价3.7万每平方米，此前其已在宝山打造了中环金茂府、金茂棠前等项目，形成了区域深耕的协同效应。

观点指数认为，背后反映出房企拿地决策转向理性，无论是懋源在朝阳的高溢价竞得，还是金茂在宝山的底价摘地，均基于区域客群沉淀、配套完善度、过往销售数据等多维度的综合评估。与之形成对比的是，对于配套尚未成熟、人口流入不足、市场检验不充分的非核心板块，企业普遍持观望态度。

土地供应规模加推，专项债收储闲置土地加速落地

据观点指数监测，报告期内一二三线城市供应住宅用地1833宗，供应土地规划建筑面积13133.95万平方米，环比回升149.72%，同比下降14.20%；供应土地起始楼面价3167元每平方米，环比下降9.69%。

报告期内，二线城市供应住宅用地481宗，供应土地规划建筑面积3356.94万平方米，环比回升157.08%，同比下降11.71%；供应土地起始楼面价4131元每平方米，环比下降9.11%，同比下降16.33%。

三线城市供应住宅用地1326宗，供应土地规划建筑面积9557.09万平方米，环比上升145.30%，同比下降15.45%；供应起始楼面价2515元每平方米，环比下降13.60，同比下降12.25%。

数据来源：Wind、观点指数整理

据观点指数监测，11月份全国一二三线城市住宅用地供应呈现“环比显著修复、同比仍处收缩”的整体特征。从规模看，一二三线城市住宅用地供应规模较上月大幅提升，结束了此前的低迷态势，但与去年同期相比仍有明显差距，未实现同比转正。

分级表现来看，二线城市成为供应恢复的主要拉动项，其住宅用地供应规模环比回升幅度较为突出；三线城市供应规模亦实现环比大幅增长，但增速略逊于二线城市。

价格方面，各线级城市住宅用地起始楼面价均呈现环比下行的态势，其中三线城市起始楼面价环比下降幅度更为明显，一二线城市降幅相对温和；从同比来看，各线级起始楼面价亦延续下降的趋势。

整体而言，11月土地市场供应虽有回暖，但同比表现仍显疲软，起始价格的持续下行反映出当前市场对土地价值的预期趋于谨慎，供应端基于企业的拿地成本压力而调整定价策略。市场恢复的力度与持续性仍有待后续供应及成交表现的进一步验证。

从城市来看，期内二线城市中重庆、福州等地供应的土地在20宗以上，其中出让底价最高的地块位于厦门市湖里区，湖里区金山片区圆一路与金七路交叉口东南侧地块，土地面积5.62万平方米，土地用途为住宅用地，起始价22.5亿元，楼面地价39983元每平方米。

三线城市中，徐州、滨州等地供应的土地数量普遍在30宗以上。其中出让底价最高的地块位于三亚市吉阳区的HP03-08-09-01地块，规划用地性质为二类城镇住宅混合零售商业用地，混合比例为95∶5。其中，二类城镇住宅用地（市场化商品住房）的面积为9.62万平方米；零售商业用地面积为5063.68平方米。地块起始价29.5亿元。

总体来看，10月单月土地供应规划建筑面积为38015.08万平方米，环比回升119%，同比下降10.99%。

11月份，地方债的发行规模总量快速扩大，运用专项债券资金收回收购存量闲置土地的规模亦在提升。截至11月30日，11月地方债净发行量为6551.88亿元，发行量为3036.02亿元，发行量较上月环比回升3515.86亿元。其中，新增专项债发行4921.92亿元，较10月份2873.57亿元增长超2000亿元，环比涨幅达到71%。

专项债券发行的加速和规模的扩大，向市场传递出积极信号，有助于增强市场主体对经济发展的信心，吸引社会资本参与项目建设，进一步发挥财政政策的乘数效应。

下半年起，土储专项债收储加速。2025年1-11月，全国已公示2242个专项债收储项目，专项债用于土地储备的规模为5198.48亿元。其中，11月份新增495个项目，涉及资金814.96亿元，占总规模的20.78%。对于城投企业而言，通过土储专项债处置闲置土地，有助于补充资金流动性，提升区域债务风险抵御能力。

土地市场环比回暖，二三线市场企稳回升

报告期内，一二三线城市成交住宅用地740宗，成交土地规划建筑面积4842.52万平方米，环比回升40.89%，同比下降30.90%；成交总价2017亿元，环比回升20.86%，同比下降43.83%；成交楼面均价4165.2元每平方米，环比下降6.43%，同比下降18.11%；平均溢价率2.15%。

数据来源：Wind、观点指数整理

二线城市住宅用地成交的土地规划建筑面积为1324.86万平方米，环比回升63.44%，同比下降13.27%；成交总价718.32亿元，环比回升84.26%，同比下降33%；成交楼面价5421.94元每平方米，环比下降12.72%，同比下降22.75%。

三线城市成交的住宅用地规划建筑面积为3432.09万平方米，环比上升34.05%，同比下降35.93%；成交总价为1054.33亿元，环比上升24.24%，同比下降44.17%；成交楼面价3071.99元每平方米，环比下降7.29%，同比下降12.86%。

整体而言，土地市场仍处于调整周期，各线城市修复节奏与压力差异凸显，企业拿地策略偏向谨慎，市场热度提升仍需更多的积极因素支撑。

数据来源：Wind、观点指数整理

10月土地购置费累计值为28653.01亿元，环比上升8.64%，同比下降11.3%，跌幅相较上月扩大0.7个百分点，但增速持续放缓，土地购置费的累计规模仍显著低于去年同期。

本文节选自《深耕优质地块 | 2025年12月房地产企业新增土地储备报告》
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