“产业股东”转型成效显现，部分园区营收利润双增
园区企业分化加剧，陆家嘴、张江高科等转型 “产业股东” 成效显著，实现营收利润双增；华夏幸福等则面临营收下滑与亏损压力。传统园区租金三年半累计降 24%，入住率首破 70%，而数据中心赛道表现亮眼，成为增长新引擎。
观点指数 在12月8日观点指数研究院发布的《转型初见成效 | 2025年11月产业园区暨基础设施投资发展报告》中，我们发现，头部园区企业表现分化，陆家嘴、张江高科等凭借转型实现营收利润双增；华夏幸福等部分企业则面临营收下滑、亏损压力。
当前，营业收入的分化表现是园区运营市场最鲜明的特征。陆家嘴以74.23%的同比增速领跑行业，营收实现120.38亿元；中新集团、张江高科营收增速介于19%-31%之间，保持稳健增长；招商蛇口、润泽科技增速均超15%，经营基本面扎实。
而电子城、华夏幸福营收降幅分别达46.70%、72.09%，浦东金桥、苏州高新降幅也分别达30.46%、27.42%，业务结构调整与市场需求变化带来的挑战集中显现。
利润层面，头部企业盈利爆发力突出，张江高科、中新集团、上海临港前三季度归母净利润同比分别增长15.94%、28.57%、40.43%，核心业务与投资布局的协同效应持续释放。
部分企业经营承压明显，华夏幸福归母净利润亏损98.29亿元，同比降幅达393.87%；东湖高新、外高桥净利润降幅均超60%；市北高新虽投资收益大幅增长，但归母净利润仍亏损1.87亿元，非经常性收益难以对冲核心业务的经营压力。
数据中心赛道的异军突起，成为部分企业突破增长瓶颈的关键。营收端，润泽科技、万国数据、数据港同比分别增长15.05%、10.20%、4.93%，板块平均增速约10%；利润端表现更为亮眼，润泽科技、万国数据归母净利润分别达47.04亿元、14.17亿元，增速均超200%，数据港归母净利润1.2亿元，同比增长14.12%，实现稳步发展。
从产业园区市场表现来看，平均租金已呈现明确的“阶梯式下滑”态势。数据显示，2022年一季度产业园区平均租金为138.0元/㎡/月，此后该指标进入持续下行通道，截至2025年三季度，这一数值已降至105元/㎡/月。
租金的持续走低，客观反映了产业园区市场供过于求、企业承租能力减弱的行业现状，其中传统制造业、低端服务业所属园区受冲击更为明显，租金下行压力尤为突出。
数据来源：企业年报数据，观点指数整理
入住率方面，产业园区招商难度持续加大，园区采取的“以价换量”策略效果逐步减弱。2022年一季度，产业园区整体入住率尚保持在90%以上，此后便进入逐年下滑的通道，2025年第三季度这一指标已低至69.5%，首次跌破70%的关口。
企业扩张意愿不足、园区产业定位模糊、同质化竞争加剧等多重因素叠加，共同导致传统产业园区招商进入阶段性调整期。
与产业园区的低迷表现形成鲜明对比，数据中心市场同期发展态势相对较好。收入端数据显示，数据中心单方收入从2022年第一季度的325.1元/㎡/月持续上升，2025年第三季度仍稳定保持在366元/㎡/月以上，增长动力持续强劲。
REITs出租率方面，东吴苏园产业REIT、创金合信首农REIT、国泰海通临港创新产业园REIT出租率均超95%，其中东吴苏园产业REIT出租率达97.3%；反观华夏合肥高新产园REIT、易方达广开产园REIT，出租率仅为71.6%、71.4%，资产运营效率差距显著。
为应对出租率下滑的压力，华夏合肥高新REIT已推出针对性举措，针对存量客户及新增客户给予优惠促销，优惠促销期为3年。在优惠促销期限内，针对签订长租约的客户，给予每年3-4个月的免租期。
数据中心类REITs运营模式呈现差异化特征。南方润泽科技数据中心REIT、南方万国数据中心REIT采用“按功率计费”的模式，计费率分别达99.24%、96.79%，资源利用效率处于较高水平，成为REITs市场中的“稳定器”。
年化分派率方面，华夏合肥高新产园REIT、中金湖北科技光谷REIT年化分派率分别达5.27%、5.13%，创金合信首农REIT为5.29%；而国泰海通临港创新产业园REIT、建信中关村产业园REIT，年化分派率仅为1.73%、1.88%，收益表现差距明显。
本文节选自《转型初见成效 | 2025年11月产业园区暨基础设施投资发展报告》
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