观点指数 在11月27日观点指数研究院发布的《科技与金融成租赁市场双引擎 | 2025年11月商办与办公空间发展报告 | 2025年11月商办与办公空间发展报告》中，观点指数指出，科技、金融等类型企业是当前写字楼市场的核心驱动力。

办公租赁市场表现上，观点指数筛选重点八城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京以及武汉），监测办公物业平均租金走势情况。

数据来源：同花顺，观点指数整理

2025年10月，重点8城办公租金市场表现为整体加速回暖、城市分化的走势。8城办公租金均值实现4.69%的环比大幅回升，较9月0.5%的涨幅明显扩大，且环比上涨的城市数量从9月的4个增至6个，租金回暖从局部试探转向更广域的共识。

当前市场情绪仍不稳定，办公市场可能受到短期因素如单个项目入市或大宗租赁交易的影响，市场尚未完全恢复至2024年同期水平，仍处筑底回升的阶段。

具体来看，北京、深圳以及上海三城稳居租金第一梯队，10月租金单价分别为4.18元/平方米/天、3.57元/平方米/天以及3.41元/平方米/天。

八城单月租金表现中，北京、上海、深圳、杭州、成都以及南京的单月租金单价均实现环比上涨，涨幅从1.79%到18.6%不等。同比除深圳及成都两城租金实现上涨外，其他仍下跌，重点城市办公楼市场表现分化明显，市场整体仍处于深度调整周期，各城市间的经济韧性存在显著差异。

对租户而言，当前仍是成本优化的窗口期，可优先选择核心板块高性价比楼宇。对业主而言，需聚焦产业招商与存量运营，通过引入科创、金融企业提升租金韧性，而非单纯依赖降价去化。

从全国数据看，办公楼新开工面积依旧处于调整期，未来的新增供应压力将显著减轻。随着2025年的供应高峰过去，市场供需矛盾将逐步缓解，为租金的真正企稳创造条件。

数据来源：观点指数不完全统计

聚焦需求层面，据观点指数不完全统计，2025年10-11月，科技、金融等类型企业是当前写字楼市场的核心驱动力，同时，医药健康与专业服务等行业作为重要补充。

城市维度，北京、上海凭借产业生态优势成为租赁的主力城市，产业集聚板块结合高性价比优质载体，是企业选址的核心逻辑。

其中，互联网科技租户以豆包科技为代表，期内字节跳动旗下豆包科技租下位于上海杨浦区的云际尚浦（AXIOM）项目，租赁面积约4万平方米，成为年内上海最大的写字楼租赁成交案例。据悉，本次租赁办公面积将用于其在上海的业务拓展和技术研发，进一步强化自身在人工智能领域的布局。

云际尚浦是美国铁狮门集团开发的高端办公项目，总建筑面积约29万平方米，由两座双子塔组成，A塔高280米，B塔高250米（预计2025年完工，并计划引入美高梅美幻酒店）。项目隶属于90万平方米的尚浦领世综合体，周边商业、配套成熟，能为员工提供完善的工作生活支撑。早于2021年，字节跳动就已签约入驻尚浦领世项目。

据观点指数了解，上海杨浦区已成为上海互联网与科技产业的核心承载地，其中杨浦滨江沿线聚集了字节跳动、哔哩哔哩、美团等多家互联网大厂总部。豆包落地后，可依托区域内的人才、技术资源，加速AI技术迭代与业务协同，同时享受杨浦区对科技企业的政策支持，降低运营成本。

随着“十五五”规划强调发展新质生产力，人工智能、大数据、新能源等科技赛道预计将持续扩张，并成为写字楼租赁需求的核心驱动力。

值得一提的是，本期广深新增两家百亿级AIC集中落户，成为金融类租赁的核心驱动力。

具体来看，中信AIC（信银金投）全国总部已选址广州市天河区珠江新城粤海金融中心作为办公点，注册资本为人民币100亿元。招银金融投资（注册资本150亿元）落户深圳。

截至目前，全国已获批的金融资产投资公司（AIC）共9家，包括6家国有大行和3家股份制银行。

同时，2025年前三季度，广州金融业增加值同比增长6.1%，增速较上半年提升1.3个百分点，占全市GDP的比重达10.6%，是拉动广州GDP增长的主要动力‌。全市金融业总资产超13万亿元，持牌金融机构近400家‌。

AIC机构选址极为看重区域的金融产业聚集效应和成熟的商业配套。期内广州珠江新城凭借强大的金融业基础成功吸引中信AIC落户，进一步巩固其作为广州金融核心区的绝对领先地位。

同时，AIC的核心业务是债转股、股权投资等，其落户广深将进一步提升两者对其它大型金融机构及高端专业服务机构（如律所、咨询公司等）的吸引力，形成以商引商的良性循环，持续为写字楼市场注入活力。

与此同时，据中海商务官微披露，昆明中央法务区在昆明中海国际中心正式揭牌。据观点指数了解，随着法务区首批功能落地，昆明中海国际中心定向导入律所、会计师事务所等8家市场化法务及泛法务机构，楼内法务类企业使用面积超8000平米，构建法律+产业链，同时协同昆明中央法务区推出七大服务中心，实现从法律查明、商事调解到国际争端解决的全链条服务覆盖。

中海商务旗下北京中海广场年内签约多家企业，覆盖大健康、TMT、专业服务业等重点领域，吸引了国药励展、福瑞医疗、凯度等企业入驻，形成生命科学产业协同+科技与专业服务赋能的生态体系，促成企业间业务链接与价值共振。

现阶段，写字楼的核心价值不再局限于物理空间，而是构建政策、技术、资源等多维协同的生态。尽管整体写字楼市场面临挑战，但具备产业优势的核心城市和满足科技企业需求的高品质项目仍能获得市场青睐，写字楼租赁市场将进一步呈现结构性分化的特征。

数据来源：观点指数不完全统计

办公空间服务商表现上，据观点指数监测，本期新增签约/开业的项目共计11个，与上个报告期基本持平。本期以高格办公空间、IWG集团以及创富港等为代表的样本企业有新项目落地/亮相。

从数据来看，办公空间服务行业延续企业扩张积极性偏弱、活跃主体高度集中的发展态势。现阶段，行业头部及区域深耕品牌继续垄断布局，中小品牌集体缺位，多数中小服务商持续选择观望或收缩，行业未出现新入局者或批量扩张的企业。

其中，创富港以7个开业项目成为本期扩张的主力，新项目覆盖深圳、香港、广州、北京、上海以及长沙等重点城市。具体来看，其新项目多落地核心商务区的办公楼宇，如深圳福田创新科技广场、南山西海岸大厦、香港中环泛海大厦、广州荣建大厦等，单店体量贴合中小企业需求。

高格办公空间的签约与开业项目均为城市核心商务区物业，如杭州坤曜中心、南京天赋蕾奥中心项目，延续其高端区域办公服务商的定位，瞄准长三角区域大型企业分支与优质中小企业。

城市布局上。本期新增开业/签约项目均落地一线及新一线城市，如北京、上海、深圳、广州、香港、杭州、南京、长沙等地，无三四线城市布局。这些城市聚集了全国多数的中小微企业与跨国企业分支，灵活办公需求密度高。同时，这些城市优质物业供给充足，配套成熟且产业协同性强，能快速承接办公空间项目的客群导入需求。

整体来看，核心城市的高确定性市场仍将由现有活跃品牌主导加密布局，但整体扩张节奏不会加快。中小品牌大概率持续蛰伏，行业难有新玩家入局，办公空间行业的低活跃度及强集中度的扩张特征将长期存在。

本文节选自《科技与金融成租赁市场双引擎 | 2025年11月商办与办公空间发展报告》
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