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科技与金融成租赁市场双引擎 | 2025年11月商办与办公空间发展报告
当前办公楼市场去化仍面临压力，核心商圈高端项目、综合业态配套等项目抗跌性凸显。
（报告期2025.10.29-2025.11.27）
短期租赁市场空置压力仍将持续，重点城市办公租金加速回暖 当前市场的深度调整，尤其是新开工面积的断崖式收缩，实为市场出清、迈向再平衡的必经阶段。办公租金表现上，2025年10月，重点8城办公租金市场表现为整体加速回暖，城市分化的走势。8城办公租金均值实现4.69%的环比大幅回升，较9月0.5%的涨幅明显扩大，且环比上涨的城市数量从9月的4个增至6个，租金回暖从局部试探转向更广域的共识。
写字楼项目经营持续承压，广深新增落户两家百亿级AIC 从样本写字楼出租率表现来看，2025年以来重点办公楼市场空置率呈持续下行趋势，9月样本出租率均值降至82.21%，较2024年末下降5%，较6月下降2%。聚焦需求端，期内字节跳动旗下豆包科技租下位于上海杨浦区的云际尚浦（AXIOM）项目，租赁面积约4万平方米的办公空间。据悉，本次租赁办公面积将用于其在上海的业务拓展和技术研发，进一步强化在人工智能领域的布局。
陆家嘴年内第6单大宗资产交易落地，自用型交易仍是市场支撑 据不完全统计，本期录得7单内地商办资产成交案例，交易总金额超70亿元，对比上个报告期，交易单数及交易总金额均实现大幅回升，其中超10亿元的大额商办资产交易单数有明显提升。本期以货拉拉、陆家嘴国泰人寿、扬子江药业集团以及花径教育等为代表的多个买家均以自用需求主导交易。除大宗交易方式外，写字楼退出市场正迎来金融工具革新。写字楼持有型不动产ABS作为一种创新的权益型融资工具，正逐渐成为盘活存量商业地产的重要路径。
中小企业发展指数尚未形成趋势性回升动力，少数头部品牌主导布局 2025年10月中国中小企业发展指数（SMEDI）为89.0，环比与上月持平，同比与去年同期保持一致，整体呈现稳中有平的运行态势。8个分项指数表现为分项指数4升2平2降。本期新增签约/开业的项目共计11个，与上个报告期基本持平。本期以高格办公空间、IWG集团以及创富港等为代表的样本企业有新项目落地/亮相。办公空间服务行业延续企业扩张积极性偏弱、活跃主体高度集中的发展态势。
短期租赁市场空置压力仍将持续，重点城市办公租金加速回暖
