市场租金提升仍存挑战，已上市REITs数量增至12只
整体来看，零售商业市场仍处于调整期。资本市场方面，随着华夏中海商业REIT上市，国内消费基础设施REITs增至12只，覆盖多类商业业态。
观点指数 在11月26日观点指数研究院发布的《深度合作趋势 | 2025年11月商业地产零售业态发展报告》中，观点指数发现，零售商业市场仍处于调整期。一方面，线上零售持续冲击、消费业态转型等因素导致整体需求疲软；另一方面，不同城市因商业项目开业节奏、消费力基础不同呈现差异化。
数据来源：世邦魏理仕，观点指数整理
新增供应方面，大部分样本城市的新增供应环比呈下降趋势，其中北京和成都均无新增供应，表明开发商对零售物业的新开发项目持谨慎态度。
表现较好的深圳以33.7万㎡的体量，成为三季度新增供应最多的城市，且环比上季度仅下降3.44%，供应规模几乎持平。观点指数认为，或与深圳三季度有较多优质项目开业有关，深圳湾万象城二期等项目均在国庆前入市，为市场增加了优质的零售空间。
空置率方面，样本城市的空置率呈环比上升或持平状态，当前市场供应过剩或需求不足的问题依然较为突出，项目后续还将面临招商压力。
此外，大部分城市的首层平均租金报价呈环比小幅下滑状态，其中广州降幅最大，达到32.92%，其他城市降幅相对较小。
这体现了核心城市重点商圈具备较强的租金支撑力，也反映了市场处在以价换量的阶段，业主采取小幅降租以维持租户的稳定。
期内，市场迎来新的消费基础设施REIT。华夏中海商业REIT于 10月31日在深交所上市。上市首日，该REIT开盘价5.50元/份，较发行价上涨4.15%，当日收盘价格为5.455元/份，较发行价涨3.29%。
相较于此前部分REITs上市即30%涨停的表现，其首日涨幅虽不突出，但在当时的市场行情下，依旧体现了二级市场对该产品的认可，且契合REITs强调稳健配置、价格波动性低于股票的特性。
该REIT的底层资产佛山映月湖环宇城，地处广佛融合前沿，周边消费人群密集且无同类竞品，再加上中海拥有丰富的可扩募资产，为该REIT后续扩募、收益稳定提供了有力保障，因而受到市场认可。
截至目前，国内消费基础设施REITs市场已有12支REITs成功上市，涵盖购物中心、奥特莱斯、社区商业、农贸市场等。
已上市REITs方面，期内8只已上市REITs披露了三季度经营情况，整体业绩延续了行业稳中有升的态势。
数据来源：基金公告，观点指数整理
三季度，华夏华润商业REIT以19757.37万元的收入继续大幅领跑其他产品，是排名第二的华夏大悦城商业REIT的8546.4万元的2.3倍。
净利润表现上，华夏华润商业REIT以2011.51万元净利润位居第一，而中金印力消费REIT虽营收8430.29万元，仅次于华夏华润和华夏大悦城，净利润却仅301.39万元，是8只产品中最低的。
这和其底层资产杭州西溪印象城的业态结构相关，该项目专门店租赁面积占比超70%，租户分散，虽降低了风险，但也可能因小租户议价能力弱、经营稳定性不足，拉低整体的利润空间。
此外，华夏首创奥莱REIT凭借奥特莱斯“名品+折扣”的独特模式，以5068.07万元的营收实现1022.58万元净利润，利润效率表现亮眼。
经营活动现金流净额方面，除华安百联消费REIT外，其余7只REIT的经营活动现金流净额均为正数。
中金印力消费REIT现金流净额达6524.45万元，体现了杭州西溪印象城项目虽利润不高，但租户缴费及时，其租金收缴率高达99.85%，现金流回笼能力较强。
年化现金流分派率方面，8只REITs均在3.5%以上，其中易方达华威市场REIT以5.62%的年化分派率登顶,其底层资产为农贸市场，属于民生类消费场景，需求稳定，抗风险能力强，支撑了高分派水平。
二级市场表现上，12只已上市REITs整体呈现普涨态势，但不同产品在涨幅、波动幅度和交易活跃度上分化显著。
数据来源：同花顺，观点指数整理
其中，华夏金茂商业REIT以10.90%的涨幅遥遥领先，这与其三季度通过主力店调改带动营业收入显著增长、可供分配金额同比提升10.56%密切相关，在业绩的支撑下其成为区间内的领涨标的。
华夏中海商业REIT则以81.26%的换手率大幅领先其他标的，该REIT于10月31日首发上市，上市初期投资者交易意愿强烈，即便上市首日涨幅3.29%，远低于今年此前新上市REITs动辄25%以上的涨幅，但仍吸引了大量资金参与博弈，导致换手率飙升，成为区间内最活跃的交易标的。
本文节选自《深度合作趋势 | 2025年11月商业地产零售业态发展报告》
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