观点指数 在11月27日观点指数研究院发布的《科技与金融成租赁市场双引擎 | 2025年11月商办与办公空间发展报告》中，观点指数指出，当前办公楼市场去化仍面临压力。

2025年三季度，全国主要城市甲级办公楼租金延续调整态势。为缓解去化压力、留存现有租户，多数城市业主方持续优化租约灵活性，推出弹性条款吸引需求。

在此环境下，写字楼企业持续深化以价换量。与2024年末相比，2025年9月观点指数监测的写字楼样本项目中90%的租金单价出现不同程度下滑。其中不同城市的租金调整幅度与企业以价换量策略的强度，区域供需结构、产业支撑能力等因素直接相关。

具体来看，2025年9月，北京华贸中心写字楼、中国国贸写字楼出租单价分别为342元/平方米/月和613元/平方米/月，对比6月分别下跌1.44%和1.29%，对比上年年末分别下跌3.12%和4.07%。

对比其他项目而言，两者近一年租金跌幅均控制在5%以内。核心商圈优质项目以价换量相对比较克制，这些项目租户聚焦高支付能力的金融、科技、专业服务等企业，在牺牲少量租金收益，留存长期稳定的优质租户的前提下，避免因大幅降价导致租户结构降级。

同期陆家嘴集团于上海的甲级写字楼平均租金单价水平为7.3元/平方米/天，对比6月及上年年末分别下跌1.22%和5.81%。

不过，以价换量策略对写字楼企业经营有一定的帮助。如位于北京的招商局航华科贸中心，租金单价对比上年年末下跌20.37%至208.3元/平方米/月，以此促成多宗新签及续租，出租率维持在90%以上。

数据来源：企业业绩，观点指数整理

经营表现上，从样本写字楼出租率表现来看，2025年以来重点办公楼样本出租率表现仍面临压力，9月样本出租率均值降至82.21%，较2024年末下降5%，较6月下降2%。其中对比3月末的出租率，6月出现微升波动，叠加未来新增供应压力，办公市场整体仍处于去化与承压并存的调整阶段。

具体来看，以广州太古汇办公楼、中国国贸写字楼、北京华贸中心为代表，此类项目9月出租率分别为90%、92.30%、84%，对比2024年末的波动幅度均在0%-2%区间，表现出较强的抗风险能力

另外，凯德投资最新第三季度业绩披露，2025年9月，中国办公楼平均出租率稳定在81%，对比上年年末提升1个百分点。据观点指数了解，凯德在中国的办公楼项目多布局于北京CBD、上海陆家嘴、广州珠江新城等一线及新一线城市核心商圈，租赁需求刚性强。

从出租率数据来看，当前办公楼市场去化仍面临压力。但与此同时，核心商圈高端项目、综合业态配套等项目抗跌性凸显，市场马太效应进一步强化。

商办资产交易市场方面，据观点指数不完全统计，本期录得7单内地商办资产成交案例，交易总金额超70亿元，对比上个报告期，交易单数及交易总金额均实现大幅回升，其中超10亿元的大额商办资产交易单数有明显提升。

数据来源：观点指数不完全统计

据观点指数监测，10-11月商办资产交易高度集中于上海、北京两大一线城市，其中上海以5宗案例占据绝对主导。虽然市场整体决策趋于谨慎，但核心区域的优质资产仍然具备强大的吸引力。

其中，上海交易覆盖陆家嘴、前滩、虹桥等核心商务区，资产均为甲级写字楼或优质商办综合体。同时，北京核心地标资产折价成交，北京世贸大厦作为CBD核心5A甲级写字楼，以22.54亿元（评估价7折）的抄底价易主。

聚焦买方角度，本期实体经济企业（如货拉拉、扬子江药业）、教育企业、险资、地方国企等企业成为近期商办资产交易市场的重要买家。

市场消息显示，货拉拉以约10亿元收购上海长宁区晶耀虹桥T6栋整栋办公楼，是其在2025年第六次冲击港股IPO背景下的关键战略布局。货拉拉全球总部虽在深圳，但上海作为长三角核心城市，也是其拓展企业客户、对接国际市场的关键阵地。

另外，陆家嘴国泰人寿以9.36亿元收购上海前滩汇N5幢，瞄准前滩板块的产业集聚效应与资产增值潜力，本次收购用途是作总部办公场地。

聚焦交易用途层面，本期以货拉拉、陆家嘴国泰人寿、扬子江药业集团以及花径教育等为代表的多个买家均以自用需求主导交易。从数据来看，具备长期稳定办公需求的企业，已成为商办资产交易市场的主力军，这类企业的自持选择均倾向于锁定核心城市核心板块的优质商办资产，以满足总部办公、区域运营中心等实际使用需求，同时规避长期租赁的成本波动风险，以实现办公自用及资产保值的双重目标。

交易标的层面，前滩汇（原前滩四方城）是位于上海浦东新区前滩国际商务区的大型综合体项目，由陆家嘴集团开发，总建筑面积约41万平方米，汇聚了甲级写字楼、商业、酒店等多种业态‌。

其中前滩汇办公区域包含11栋甲级写字楼，单栋楼宇建筑面积为1.3至2.2万平方米，主要楼栋包括N1/N2/N3/N5栋、E1/E2栋、W1/W2栋以及S1/S2/S3栋。本次成交的N5栋为11栋办公楼中的首单大宗交易，总建筑面积约1.33万平方米。

据观点指数了解，项目拿地初期以持有运营为主，但随着前滩区域价值兑现及陆家嘴集团资产轻量化需求，部分资产出售成为必然选择。这种持有+出售的双轨策略，既保障了核心资产的长期增值，又通过灵活处置实现资金回笼与风险分散。

同时，据陆家嘴集团2024年年报显示，年度商办物业销售现金流入34.15亿元，占房地产销售收入的比例提升至35.76%，已出售富汇大厦B栋及C栋、由由燕乔大厦、陆家嘴投资大厦等多栋办公楼宇，资产出售已成为集团重要的现金流补充渠道。今年上半年，该板块现金流入6.39亿元，主要为陆家嘴投资大厦的销售尾款，进一步印证了集团通过商办资产灵活处置优化财务结构的核心诉求。

据观点指数了解，包括本期的前滩汇N5幢项目在内，年内陆家嘴集团出售的资产还包括前滩雍萃46长租公寓、张江科学城数智天地·智慧云等，这也体现房企优化资产组合、回笼资金再投资的主动运营策略。

同时，期内延续了年内出险房企资产处置的趋势。其中，世茂集团为推进债务重组，出让北京世贸大厦回笼资金，属于以资抵债、优化资产负债表的必要操作。

该标的位于北京CBD核心区，总建筑面积70174.9平方米，容积率8.24，剩余土地使用年期28.96年，具备核心区位稀缺性与成熟运营基础。作为偿债关键动作，世茂此前多次将该大厦抵押融资，此次通过法拍以22.54亿元成交，成为被动处置型交易的典型。

从买方视角来看，扬子江药业以低于市场预期的价格获取北京CBD地标性资产，彰显实体企业对核心资产长期配置价值的认可。在当前市场周期下，具备资金实力的实体企业正着眼于核心资产的抗跌属性与资源集聚效应，通过战略性配置实现资产沉淀与长期价值提升。

值得一提的是，除大宗交易方式外，写字楼退出市场正迎来金融工具革新。

11月18日，上海中建广场持有型不动产ABS项目已通过审批，发行规模为12.46亿元，由上海中建东孚资产管理有限公司发行，华泰证券（上海）资产管理有限公司担任计划管理人。

当前，写字楼持有型不动产ABS作为一种创新的权益型融资工具，正逐渐成为盘活存量商业地产的重要路径。

截至目前，写字楼持有型不动产ABS已有多个标志性项目成功发行，其中包括以广州ICC、南方铁道大厦、中铁诺德中心三期等核心城市写字楼作为底层资产的产品，这些项目的成功发行，不仅为市场注入了信心，也为后续项目提供了可复制的经验。

本文节选自《科技与金融成租赁市场双引擎 | 2025年11月商办与办公空间发展报告》
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