高标仓市场区域分化显著，“反内卷下”供需重寻平衡
各区域在差异化调整中逐步趋近供需新平衡，叠加 “反内卷” 政策落地见效，行业正逐步摆脱低价恶性竞争，迈入高质量发展新阶段。
观点指数 12月3日，观点指数研究院发布《卓越指数 • 2025 物流仓储暨基础设施投资发展报告》，报告指出，2025年国内高标仓市场在租金与空置率的博弈中，呈现出鲜明的区域分化特征，五大区域冷暖不均，行业正处于供需关系重构的关键调整期。
2025年二季度整体高标仓空置率环比上季度上升0.5个百分点至17.8%，根据戴德梁行数据，平均租金比2024年一季度微降3.6%至29.7元/㎡·月。
从区域表现来看，受传统电商节、跨境电商持续扩张刺激及叠加促消费政策效应影响，部分城市及区域高标仓租赁需求实现增长，带动当地租金小幅上涨、空置率下降。
与此同时，在产业基础相对薄弱的区域，新增需求不足的问题仍较突出，市场出租率及租金面临显著下行的压力，区域分化特征进一步凸显。
2025年二季度，华南区高标仓市场保持低空置率与高租金的双优格局，高标仓空置率仅10.6%，租金水平高达37.7元/㎡·月，虽同比2025年一季度降低3.6%，但仍处全国高位。
该区域内电子信息、高端制造等产业发达，尤其是深圳、广州等核心城市具备扎实的制造业基础与跨境物流需求，有利于高标仓的集约化布局发展。部分高标仓的出租率长期维持在95%以上，租金溢价超过区域平均水平15%，为市场提供了扎实的支撑。
华中区、西南区呈现“空置率下降、租金低位分化”的特征，期内华中区环比下降1.5个百分点至11.6%；西南区环比下降2.3个百分点至12.7%。租金方面，华中区平均租金达25.4元/㎡·月，持平；西南区平均租金大幅下降5.2%，至21.7元/㎡·月。
得益于区域产业转移与消费升级，华中区依托郑州、武汉等物流枢纽城市，承接东部电子、汽车产业转移，直接带动区域内仓储需求增长；西南区则通过低租金水平吸引需求，同时叠加电商与生鲜冷链物流需求扩张的影响，高标仓利用率得到有效提升。
华北区、华东区面临“供给集中入市、空置率承压”的挑战，期内华北区空置率升至21.4%，华东区升至21.6%，均为五大区域最高。租金方面，华北区降至22.8元/㎡·月，华东区降至35.2元/㎡·月，环比2025年一季度分别下降3.4%和4.6%。
华北区北京周边及天津等地近年高标仓集中建设，而区域内传统制造业物流需求增长放缓，供需错配导致部分园区空置率超过25%；华东区上海、苏州等城市正推进产业结构升级，传统仓储需求向高端化转型，部分老旧高标仓难以适配新需求，面临去化压力，进一步加剧了“核心区域-外围区域”的市场分化。
当前，不同区域因产业基础、需求结构、供给节奏的差异，呈现出截然不同的市场表现。随着产业转移深化、需求结构优化及供给端的动态调整，各区域城市格局有望在差异化发展中逐步找到新的平衡。
2025年，物流业“反内卷”政策从顶层设计到基层执行全面铺开，形成宏观引导、微观监管与行业自律相结合的多层次治理体系，推动行业从“价格战”向“价值战”转型。
3月，中央政治局与政府工作报告将“防止内卷式竞争”升级为“综合整治‘内卷式’竞争”，明确把破除低价恶性竞争、推动落后产能有序退出列为重点任务。政策导向的强化，为行业治理提供了顶层设计支持。
8月起，广东、浙江等22个省份陆续调整快递价格，调价幅度在0.3元至0.7元之间，如广东设定1.4元/单的底线价，通过价格机制改革遏制低价倾销行为；10月，中国物流与采购联合会联合多家仓储企业发起反内卷倡议，提出依法自主定价、杜绝低于成本的招投标、建立行业自律机制、开展定期质量抽检与价格监测等措施，多家快递企业调整经营战略，将竞争重心从规模扩张转向服务品质提升。
根据行业规划，到2027年社会物流总费用与GDP比率需降至13.5%左右，今年前三季度该比率已降至14.0%，较上年同期下降0.1个百分点，相当于节约社会物流成本约1000亿元。未来“十五五”期间，物流业将进一步深化与产业融合，聚焦先进制造业、冷链等领域发展专业物流，持续提升服务精准度与效率。
本文节选自《卓越指数 • 2025 物流仓储暨基础设施投资发展报告》
阅读报告全文请点击
免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。
