观点指数 11月26日观点指数研究院发布《深度合作趋势 | 2025年11月商业地产零售业态发展报告》，观点指数发现上市企业业务表现分化，运营商与品牌方开启深度合作。项目层面，太古地产内地零售项目三季度销售额均实现同比增长。

期内，部分于A股上市的样本企业披露了三季度业绩数据。其中，百联股份前三季度百货、购物中心营业收入为23.58亿元，同比下降15.00%，毛利率为39.08%；奥特莱斯营业收入为11.28亿元，同比增长5.53%，毛利率高达77.53%。

总体来看，百联呈现"两极分化"的商业业务表现，奥特莱斯成为核心增长引擎，而传统百货与购物中心承压。

其奥莱业务的增长主要得益于对该业态的战略加码，比如济南海那城百联奥莱二期签约多元品牌、成都百联奥莱打造"文旅IP+奥莱商业"模式等，契合了当下消费升级中性价比与品牌需求兼具的市场趋势。

而面对传统业态下滑，百联股份尝试通过存量改造和场景创新扭转局面，如百联南方购物中心采取引入次元实验场、运动潮流区等举措。

另一企业新城控股1-9月的商业运营总收入约105.11亿元，同比增长10.82%。规模增长方面，前三季度新城控股新开4座吾悦广场，其中三座于三季度入市，截止三季度末累计开业项目174座，平均出租率为97.71%。

值得一提的是，新城商业业务的稳健运营不仅保障了稳定的租金收入，更让商业板块成为公司的"现金奶牛"，对冲了地产开发业务销售面积同比下降带来的业绩压力。数据显示，新城1-9月累计实现合同销售金额约150.5亿元，同比下滑52.72%。

业务发展上，期内万科旗下商业板块印力集团与甘棠明善在深圳签署战略合作协议。根据协议，双方就甘棠明善旗下品牌"探鱼"、"蔡澜点心"、"蔡澜Pho"在印力所属项目落地展开合作。

印力作为万科旗下商业板块，拥有覆盖全国50余个城市的商业网络，旗下印象城等标杆项目更是各地的核心商业载体，能为餐饮品牌提供优质的场地和庞大的客流基础。

二者的合作可视为全国性商业网络与多品类热门餐饮IP的有利联合，能快速填充印力商业项目的餐饮业态缺口。

而碧桂园商管也与海底捞达成了战略合作，企业火锅落地顺德碧乐时光。据了解，企业火锅产品线是针对企事业单位人员的高效用餐需求设计，此次合作是商业项目场景与餐饮细分产品线的精准对接，能填补碧桂园总部商圈中高品质商务餐饮的空白。

观点指数认为，无论是印力引入多品类餐饮品牌，还是碧桂园商管针对性布局商务餐饮，都体现出了餐饮业态对商业项目的重要性。

这种运营商与品牌的深度合作，能把成熟餐饮品牌与全国商业网络紧密结合，提升双方的客流互导与品牌价值。一方面能提升商业项目的吸引力和竞争力，另一方面餐饮品牌则借助商业地产的平台和资源，实现门店扩张和品牌推广。

来源：公开资料，观点指数整理

新项目入市方面，样本企业期内的开业项目覆盖一线、二线及三线城市，总体量超过100万㎡，其中武汉、厦门等二线城市有较多项目开出，是开业的主要集中地，反映了新一线城市商业地产的发展活力与市场潜力。

值得关注的是，不少小而美的项目进入市场，UpperLink深圳之脉东区商业、上海江桥欢肆这类小型项目，就聚焦特定客群的细分需求，主打精准服务。

期内，太古地产披露了三季度运营数据。整体来看，其零售业务有明显的复苏迹象。太古在内地市场共有6个零售项目，上述项目在2025年第三季度表现突出，销售额均录得按年增长。

数据来源：企业公告，观点指数整理

其中，得益于今年LV全球最大地标"路易号"的开幕，上海兴业太古汇期内实现了41.9%的销售额正增长，为内地零售项目中增幅最大的项目，同时出租率也较2025年二季度上升1个百分点。

这一表现对比去年同期，有明显惊喜。2024年同期，上海兴业太古汇因受到升级改造的影响，销售额同比减少了20.7%，录得内地零售项目的最大降幅。

值得一提的是，2025年二季度销售额轻微下跌的广州太古汇，其销售额也在三季度整体实现止跌回升，上涨0.3%。

除此之外，受惠于暑假消费热潮及一系列沉浸式市场推广活动，广州太古汇、北京颐堤港、上海前滩太古里及兴业太古汇的人流均录得按年增长。

出租率方面，绝大部分项目均维持稳定的高出租率，如拥有强力业态阵容的上海前滩太古里，期内出租率维持在98%，零售销售额也持续保持单位数正增长的态势。而北京颐堤港出租率虽较2025年二季度末下滑1个百分点，但销售额较去年同期逆转，增长2.9%。

品牌引入上，一线城市的样本项目更倾向于引入全球首店或全新概念店，以提升城市的国际时尚形象。二线城市项目则通过首店+本地化活动快速抢占市场先机，提升客流的本地黏性。

业态类型上，除了传统奢侈品、时尚品牌，样本项目还引入高端户外如HAGLOFS、HOKA、生活方式neverdusk、Rest&Recreation、科技体验VIVO影像店、DJI大疆以及主题餐饮鮨政Omakase、将军汉堡等组合。

此外，多数项目围绕90后、00后消费群体布局，引入品牌愈发强调"新鲜感"、"互动性"、"社交属性”，如NeverDusk的"人宠共生"概念、HOKA的加厚缓冲鞋底体验区等。

本文节选自《深度合作趋势 | 2025年11月商业地产零售业态发展报告》
阅读报告全文请点击

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。