观点指数 在11月20日观点指数研究院发布的《优质资产是核心 | 2025年11月住房租赁发展报告》中，观点指数指出，2025年头部租赁企业规模增长趋势未改，行业竞争已进入多维能力比拼阶段。

住宅租金表现上，观点指数筛选重点50城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、武汉等城市在内），监测其住宅平均租金走势情况。

数据来源：同花顺，观点指数整理

2025年10月，50个城市住宅租金单价降至29.78元/平方米/月，环比跌幅从9月的3.06%扩大至4.39%，同比跌幅也从5.48%加深至8.91%。

分阶段对比可见，三季度以来租金下行压力持续累积。7月受毕业季效应支撑，50城租金环比跌幅仅0.07%，8月后淡季效应显现，跌幅扩大至0.39%。10月则进一步突破4%，形成淡季效应叠加供给冲击的加速下跌曲线。

其中，一线城市平均租金单价环比下跌6.95%至85.35元/平方米/月，对比上年同期下跌超10%，且北上广深四城均出现环比及同比双下滑。

同期，重点50城租金环比变动区间为-17.21%至2.3%，其中86%的城市租金出现环比下滑，90%的城市租金同比下跌，且跌幅区间为-29.38%至-0.53%。从50城内部来看，重点城市住房租赁市场在传统淡季效应叠加供需结构调整的双重影响下，租金下行压力持续释放且呈扩散态势，市场供需失衡的矛盾正进一步显现。

短期来看，四季度剩余的时间里仍为租赁传统淡季，需求端难有实质性提振，淡季效应下租金仍将维持调整态势。

中长期来看，随着保租房供应逐步进入平稳期，叠加人口净流入核心城市的租赁需求支撑，核心城市优质房源的抗跌性将凸显，上海、深圳核心地段的优质资产仍具备中长期配置价值。

住房租赁运营商层面，2025年头部租赁企业规模增长趋势未改，行业竞争已进入多维能力比拼阶段。

我爱我家第三季度业绩显示，截至三季度末，相寓在管房源约达33万套，相较年初增加约2.7万套。不过相寓第三季度单季度GTV同比下滑5.6%至51亿元，前三季度GTV同比下滑3.5%至137亿元。

从数据来看，以相寓为代表的分散式租赁企业管理房源规模稳步提升，但GTV的下滑反映出租赁交易单价或成交套数面临压力，这或与市场租金调整、供需关系变化有关。

同期，泊寓通过保租房深度绑定、渠道多元拓展与产品分层布局，实现规模、效率、收益的增长。具体来看，第三季度，泊寓新拓展房源7608间，新开业10089间，截至9月底，泊寓共运营管理28.0万间长租公寓，其中20.4万间已开业，已有13.3万间纳入保障性租赁住房。

值得一提的是，多元化扩张策略成主流。泊寓通过多种渠道拓展房源，深化与各地国资平台合作的基础上，进一步丰富资源获取渠道。第三季度新拓房源中，来自互联网、建材行业等非国企的房源占比达到41%。

经营效率上，截至9月底，万科泊寓在管房源出租率为94.3%，1-9月租赁住宅业务实现营业收入同比增长4.4%至27.4亿元。

同时，据龙湖冠寓官微披露，目前其全国累计开业超300家门店，持续深耕一二线城市，其中纳保房源超7万间，保障性租赁住房已成为租赁企业重要的增长极。

整体来看，头部企业凭借品牌、运营和资源优势持续扩大市场份额，行业层级固化特征日益明显。同时轻资产输出、国企合作、企业定制等多元化成为企业扩张的重要方式。

新增项目开业层面，据观点指数不完全统计，期内样本企业录得18个租住项目新开业，与上个报告期基本持平。

数据来源：观点指数不完全统计

其中，城发美寓、城投宽庭、合肥承寓、瓴寓国际、融通融寓、万科泊寓、雅诗阁、有巢公寓、越秀星寓、招商伊敦公寓等多家租赁企业有新项目亮相，样本企业持续加大住房租赁市场投入。

本期新增项目延续“国企扛旗、多元补位”的主体分工。合肥承寓、郑州城发美寓等国企背景企业均有新项目落地，这类项目普遍纳入保租房或人才公寓体系，对接新市民、青年人才的住房需求，依托政策支持实现批量开发与集中入市。

其中，合肥承寓以5个新增项目数成为本期开业项目数最多的样本企业。同时，今年下半年合肥承寓集中发力，迎来山湖云筑社区、雍润府社区、朗拾社区、西宸原著社区、天珺社区、云起星辰社区、尚宸院社区、世界城社区等8大租赁社区陆续开业，推动合肥市保障性租赁住房加快向规模化、品质化供给迈进。

截至9月底，其已累计筹集房源超5.7万间/套，运营项目47个，累计服务客户约30万人，覆盖合肥主要城区。

聚焦项目类型，本期新增项目的产品类型覆盖白领公寓、人才公寓、服务式公寓、保租房等，满足不同人群的居住需求。

其中，保障性租赁住房已确立其绝对主导地位，逐步成为租赁企业扩张的核心产品。

举例来说，隆科·凫寓保租房项目第三批次房源登记时间为11月7日-11日，本次配租房源共330套/间。项目所属区域市场租金约为16.49元/平方米/月，项目租金为13.78元/平方米/月，相当于该街道的市场租金水平的83.57%。

据观点指数了解，该项目是瓴寓国际与成都隆科凫邦置业有限公司合作开发的保障性租赁住房项目。

同时，期内亮相的欣寓云璟里是有巢公寓与宁波海曙区属保租房平台海欣控股集团携手打造的大型保障性租赁住房社区，总建筑面积为4.6万平方米，可提供918套租住房源。

随着“十四五”收官与“十五五”规划启动，保租房供给将从增量扩张转向提质升级，重点一二线城市仍将是供应核心，运营商与地方国企/政府平台的政企合作模式将持续主导。保租房不仅是解决民生住房问题的关键载体，更逐步成为租赁市场的压舱石。

从区域市场表现来看，本期合肥、郑州、成都等新一线城市成为供应核心，同时上海、广州等核心一线城市新增项目聚焦租住品质升级。

值得一提的是，除了上文提及的城投宽庭以“宽岚”品牌布局高端服务式公寓外，外资代表企业雅诗阁延续精准下沉与品牌输出的策略，期内在珠海、合肥等地有新增中高端公寓项目开业。

本文节选自《优质资产是核心 | 2025年11月住房租赁发展报告》
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