优质资产是核心 | 2025年11月住房租赁发展报告
住房租赁资本市场已进入多元化金融工具协同、资产为王的发展新阶段。
（报告期：2025.10.22-2025.11.20）
上海新规规范建设者之家，淡季效应下租金仍将维持调整态势 2025年10-11月中央及地方主要聚焦于政策指引、管理规范、市场供给、存量盘活、权益保障等方面，出台新规或举办相关工作会议，以推动住房租赁市场的发展。现阶段，住房租赁政策重心从规模转向质量，无论是保租房供给优化还是运营规范，都凸显精细化导向。住宅租金表现上，2025年10月，50城住宅租金单价降至29.78元/平方米/月，环比跌幅从9月的3.06%扩大至4.39%，同比跌幅也从5.48%加深至8.91%。短期来看，四季度剩余的时间仍为传统租赁淡季，需求端难有实质性提振，淡季效应下租金仍将维持调整态势。
头部企业规模增长趋势未改，多元化扩张策略成主流 第三季度，泊寓新拓展房源7608间，新开业10089间。截至9月底，泊寓共运营管理28.0万间长租公寓，其中20.4万间已开业，已有13.3万间纳入保障性租赁住房。同时龙湖冠寓全国累计开业超300家门店，持续深耕一二线城市，其中纳保房源超7万间。保障性租赁住房已成为租赁企业重要的增长极。轻资产模式成为企业快速渗透市场的关键路径，通过品牌输出、委托管理、特许经营等创新形式，实现轻投入、快扩张。
国企主导批量供应，保租房成企业扩张主力产品 据不完全统计，期内样本企业录得18个租住项目新开业，与上个报告期基本持平。城发美寓、城投宽庭、合肥承寓、瓴寓国际、融通融寓、万科泊寓、雅诗阁、有巢公寓、越秀星寓、招商伊敦公寓等多家租赁企业有新项目亮相。本期新增项目的产品类型覆盖白领公寓、人才公寓、服务式公寓、保租房等，满足不同人群的居住需求。
保租房REITs资本闭环再提速，成熟资产成资本核心锚点 8只REITs底层项目出租率均维持在92%以上的高位，主要基于核心城市租赁刚需的支撑，已上市的底层资产项目多数位于北京、上海、深圳等人口密集型城市，需求端稳定性强。公募REITs之外，住房租赁资本市场持续活跃。期内新黄浦·筑梦城保租房持有型不动产ABS项目获上交所受理，拟发行规模11.94亿元。住房租赁资本市场已进入多元化金融工具协同、资产为王的发展新阶段。
上海新规规范建设者之家，淡季效应下租金仍将维持调整态势
