观点指数 在10月24日观点指数研究院发布的《“抱团”竞地 | 2025年10月房地产企业新增土地储备报告》中，我们发现二三线及以下城市土地成交多呈现低价特征，拿地主体以信用资质良好的地方国企托底为主，低密宅地尤其受到开发企业关注。此外，在上海等重点城市的土拍市场上，房企的参拍决策较为理性和谨慎。

土地成交环比回升，低密度地块成关注焦点

报告期内，一二三线城市成交住宅用地554宗，成交土地规划建筑面积3680.34万平方米，环比上升95.41%，同比下降6.79%；成交总价1718.63亿元，环比上升104.71%，同比下降17.30%；成交楼面均价4669.75元每平方米，环比上升4.76%，同比下降3.94%；平均溢价率3.38%。

数据来源：Wind、观点指数整理

二线城市住宅用地成交的土地规划建筑面积为1172.01万平方米，环比上升119.63%，同比上升21.69%；成交总价667.01亿元，环比上升135.72%，同比上升12.45%；成交楼面价5691.21元每平方米，环比上升7.33%，同比下降7.59%。

三线城市成交的住宅用地规划建筑面积为2459.44万平方米，环比上升86.25%，同比下降15.44%；成交总价为796.69亿元，环比上升85.35%，同比下降9.83%；成交楼面价3239.31元每平方米，环比下降0.48%，同比下降6.62%。

从城市维度观察，9月二线城市土地成交中，成交价格前三的地块由厦门独占，且均由地方国企国贸、建发竞得，涉及集美、思明、湖里等区，总成交金额达65.27亿元。具体地块信息如下：

同期，南京完成7宗涉宅用地出让，覆盖雨花台、栖霞、江宁三区，总出让面积30.67万平方米，规划总建筑面积50.58万平方米，起始总价与成交总价均为44.45亿元，全部实现底价成交。

观点指数认为，二三线及以下城市土地成交多呈现低价特征，拿地主体以信用资质良好的地方国企托底为主，但亦可见市场对改善型产品的结构性需求，低密宅地尤其受到开发企业的关注。

2025年1-8月份，土地购置费总量在增长，但增速放缓，8月土地购置费累计值为23751.87亿元，环比上升12.35%，同比下降10.2%，跌幅呈扩大态势。

数据来源：Wind、观点指数整理

2025年1-8月份土地购置费累计增长基本处于负值区间，且在年初出现较大幅度的波动。观点指数认为，整体来看，报告期内土地市场活跃度不足，土地成交规模扩张速度未能达到同期水平，企业拿地行为更趋审慎，市场对土地的需求动力明显减弱。

尽管总量仍在增长，但市场热度持续走低，成交规模增长乏力，企业投资意愿保守，需求端支撑力度不足，导致增速放缓与跌幅扩大的双重压力并存。

重点城市地块供应提质，房企投资决策趋向保守

据观点指数不完全统计，2025年9月18日-2025年10月17日期间，6个重点城市一共有170宗地块处于挂牌进行中，起始价319.01亿元，面积435.44平方米。本次统计期出让面积环比上升24.48%。

从区域分布角度分析，在该统计期内，北京挂牌出让的19宗土地里，昌平区的供应量居首，多达7宗，且均为包含住宅性质的地块；顺义区有5宗；朝阳区和通州区各有2宗；东城区、大兴区、平谷区则分别有1宗。这19宗土地的总规划建筑面积达128.82万平方米，起拍总价为143.83亿元。

值得注意的是，北京市二环内此次罕见地新推出1宗住宅用地，该地块为东城区祈年大街路西危改工程土地一级开发项目4、5号地，地处东城区天坛区域，交易起始价定为19.5亿元，折算后的楼面价为7.8万元每平方米。回顾近五年，二环内唯一成交的涉宅地块是河北鑫界开发的金鱼池地块，其住宅建筑面积仅有1700平方米。

另外，10月16日，北京市规划和自然资源委员会网站公布了2025年第八轮拟供应的商品住宅用地清单，共包含9宗地，土地面积约为44公顷，建筑规模约为103万平方米，这些用地计划于近期进行供应。

成交方面，据观点指数不完全统计，2025年9月18日-2025年10月17日期间，6个重点城市一共有86宗地成交，成交价176.44亿元，环比下降22.89%，成交土地面积303.46万平方米，环比回升42.22%。

其中，北京市成交的5宗地块涉及住宅用地2宗，朝阳、大兴各1宗。总成交价达56.47亿元。其中，值得出让地价和溢价最高的地块为北京市朝阳区太阳宫，根据出让信息，地块位于北三环和四环之间，占地面积1.94万平方米，地上建筑规模5.06万平方米，容积率2.6，控高80米，起拍价31亿元。

最终由中建智地以43.14亿元成交，楼面价为8.53万元每平方米，溢价率高达39.18%。

此外，朝阳区从年初至今已先后出让了三间房地块、平房乡黄杉木店+孙河组团地块、呼家楼南里地块以及本次的太阳宫地块。

报告期内广州白云区成交2宗住宅用地，为白云区太和镇AB1209039、AB1209040地块，竞价15轮后，被中建国际以总价6.44亿元竞得中，溢价率16.24%，折合楼面价6616.6元每平方米。该地块为白云区大沥村、田心村、营溪村、柏塘村城中村改造项目的安置房用地，用于拆迁安置。

成都市30宗成交地块中，11宗为住宅用地，土地面积为32.64万平方米，规划建筑面积为64.87万平方米，成交价为67.93亿元。其中，位于天府新区华阳街道香山村1、10组的两宗地块，规划建筑面积12.66万平方米，容积率2.0，起始价17.72亿元。由“中国铁建、成都产投”联合体竞得，成交楼面地价1.63万元每平方米，溢价率16.4%，总价约20.6亿元。

10月20日，上海2025年度第八批次土拍落幕。本批次共推出6宗地块，最终，3宗地块实现溢价成交，3宗地块以底价成交，共计成交金额198.77亿元。其中，溢价成交的3宗地块，刷新板块地价单价纪录，但溢价率均低于20%。

其中，位于核心地块的徐汇区WS5单元188N-I-21地块该地块，最终由中海以44.65亿元竞得，成交楼面价高达14.85万元／平方米，溢价率10%。而位于宝山区的BSP0-0801单元地块被金茂与宝冶联合体以17.51亿元底价拿下。整体而言，本轮上海土拍中，房企的参拍决策较为理性和谨慎。

上述城市的地块成交价格情况相较上月有所回落，但重点城市的热点区域地块依然有较高的热度。例如北京的太阳宫地块，因稀缺的地理位置和高效通勤规划，吸引了房企激烈竞争，溢价率较高，显示出优质地块依然具有较强的市场吸引力。

5000亿元政策性金融工具落地，城市更新效能快速释放

近期，中央及地方密集出台城市更新政策，5000亿元政策性金融工具落地成为关键引擎。国家发改委9月29日宣布设立该工具后，安徽、江苏、山东、内蒙古等12省迅速完成首笔资金投放，合计超110亿元，政策效能快速释放。

项目实践呈现多元化创新，民生需求与产业升级深度绑定。在项目层面，城市更新实践呈现三大典型模式：

其一，轻资产运营赋能老城区活化，如旭辉商业与上海绿邹商管签约松江乐都·旭辉里项目，通过全周期运营管理服务推动老城区商业升级。

其二，智慧养老与城市更新融合，天津红桥区依托高老龄化区域特性，规划建设1万平方米专业养老院，并搭建智能化服务系统，实现新建片区与老旧区域智慧联动，满足“家门口养老”的需求。

其三，自筹资金推动片区改造，广州天河科技园科韵园区启动35万平方米升级，首期道路沥青铺设由业委会自筹资金完成，探索“业主主导、市场参与”的新路径。此外，广州荔湾山村采用“依法征收、净地出让”的模式，推进67.03公顷城中村改造，深圳南山区加速首个大型旧住宅区棚改项目征收，均体现政策执行层面的创新探索。

观点指数认为，从老旧小区到城中村，从危旧房到智慧养老设施，城市更新正从“单一改造”向“系统优化”升级，既解决了居民住房安全、生活便利等民生问题，又通过产业升级、智慧化改造拉动投资、促进消费，形成“民生改善-经济拉动-城市活力提升”的良性循环。

政策工具、项目实践与数据成效共同印证：城市更新已成为推动城市高质量发展、满足人民美好生活需要的关键抓手。

本文节选自《“抱团”竞地 | 2025年10月房地产企业新增土地储备报告》
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