观点指数 在10月22日观点指数研究院发布的《供给结构多元化 | 2025年10月住房租赁发展报告》中，观点指数指出，运营能力决定资产的流动性，这一行业逻辑愈加凸显。通常而言，能够持续提升出租率、稳定现金流的运营方，更有能力让其持有型租赁资产在证券化市场上获得资本的青睐。

据观点指数不完全统计，2025年9-10月中央及地方主要聚焦于政策指引、管理规范、市场供给、存量盘活、税收支持、权益保障等方面，出台新规或举办相关工作会议，以推动住房租赁市场的发展。

数据来源：观点指数不完全统计

期内，住建部发布关于二十届中央第三轮巡视整改进展情况的通报，其中提及通过加快构建房地产发展新模式、大力推进“好房子”建设、改进住房保障工作、加强城市更新和城市管理工作等举措，推动行业健康发展。

与此同时，金融支持力度持续加大。据金融监管总局披露，截至2025年9月，我国通过多措并举稳定融资，累计为保障性住房、城市更新、住房租赁等“三大工程”提供资金支持超过1.6万亿元。‌租赁性住房贷款年均增长率达52%，推动住房租赁市场快速发展。‌

同时，央行通过多项政策工具加大存量商品房和存量土地的盘活力度，旨在巩固房地产市场稳定态势并构建房地产发展新模式

住房租赁市场政策体系已经逐步形成顶层设计+地方细化的传导闭环。住建部从制度层面明确市场稳定、构建发展新模式的总方向，同时因城施策，保障困难家庭的住房需求，筑牢民生底线。

地方层面则聚焦供给扩容与运营规范两大关键环节。

住房租赁行业的政策导向已逐步从单一的供给刺激转向制度筑基、金融赋能、规范提质以及需求适配等的体系化治理，行业发展的政策环境日趋成熟。

二级市场表现上，从最新行情与短期周期表现来看，保租房REITs二级市场正处于阶段性调整阶段。

数据来源：同花顺，观点指数整理

2025年10月20日当日，8只已上市产品全部录得下跌，单日涨跌幅介于-0.2261%至-3.5254%之间，其中华夏基金华润有巢REIT跌幅最大，达3.5254%，市场交易情绪保持谨慎。

拉长至月度与季度周期，调整趋势更为明显。近一月内，8只保租房REITs项目均呈现负增长，跌幅在-3.4055%至-8.3309%之间。

近三月跌幅进一步扩大至-6.3776%至-14.5676%，红土深圳安居REIT与汇添富上海地产租赁住房REIT跌幅均超14%。

这与10月公募REITs市场整体低迷的态势高度一致，多数公募REITs项目陷入阴跌通道，保租房板块未能完全脱离市场独立运行。

短期来看，受公募REITs市场整体调整影响，板块出现阶段性回调，但这并未动摇其长期投资逻辑，政策支持下的投融管退闭环持续完善，核心城市保租房资产的高出租率与现金流稳定性，仍使其成为抗周期的优质配置标的。

分红表现上，期内华泰苏州恒泰租赁住房REIT发布2025年度首次分红公告，以2025年6月30日为收益分配基准日。公告显示，本次可供分配金额为1618.9万元，拟派1618.5万元，派息比例达99.97%，每10份基金份额派发红利0.3237元。

数据来源：观点指数不完全统计

与此同时，据观点指数不完全统计，本期住房租赁行业金融端呈现工具多元适配、主体协同发力、资本循环深化的核心特征，REITs、ABS、持有型不动产ABS、私募债等金融产品齐头并进，住房租赁行业金融生态正逐步从单点融资向体系化支撑跨越，为租购并举与房地产发展新模式注入资本动能。

其中住房租赁公募REITs首发与扩募端持续活跃。

具体来看，9月26日，福州新投发展集团有限公司（福州新投）在福州发布租赁住房基础设施公募REITs发行服务机构遴选项目招标公告，旨在盘活租赁住房资产。

项目规模与期限暂未确定。福州新投作为福州新区开发投资集团全资子公司，此次发行将推动其租赁住房业务向专业化、市场化发展。

除此之外，据观点指数不完全统计、北京昌平、天津泰达人才安居、上海临港等多单保租房REITs也在稳步推进中，部分已启动招标或申报程序。显然，住房租赁REITS首发端在2024至2025年持续扩容，地方国企、房企及金融机构等纷纷布局，产品类型呈多元化发展，住房租赁金融体系进入快速发展阶段。

扩募表现上，10月14日，据上交所信息披露，华夏基金华润有巢REIT项目状态更新为“已反馈”。

数据来源：基金公告，观点指数整理

聚焦项目运营层面，拟扩募资产有巢马桥项目于2022年7月28日竣工验收后开始运营，期间因公共卫生事件由政府征用，于2023年3月正式开业。

据基金公告披露，该项目于2024年度及2025年1-6月期间的加权平均出租率均超90%，从2023年开业到2025年达到扩募标准，仅用两年多时间即完成了运营成熟度的跨越，进一步验证了华润有巢从储备项目培育、成熟资产注入REITs到扩募资金再投资的良性循环模式。

目前，华夏基金华润有巢REIT已持有的底层资产项目整体运营稳定，自2022年11月18日基金合同初始生效至2025年6月30日，基金合并层面已累计实现营业收入约2.12亿元。

自成立以来至2025年6月30日期间，累计实现可供分配金额约1.41亿元，实际分红金额约1.29亿元。

同时，截至2025年6月末，华润有巢已累计进驻全国15个城市，在营项目51个，储备项目18个，布局房源8.5万间，在北京、上海、广州、深圳四个超一线城市均有大型租赁社区布局。这类规模化资产储备为REITs的持续扩募提供了资产池的支撑。

公募REITs之外，住房租赁领域资本工具再迎突破。9月30日，建信住房租赁基金发起的持有型不动产资产支持专项计划（“建信长租ABS”）在上交所完成首次扩募，成为全市场首单落地的持有型不动产ABS扩募项目，这也表明住房租赁行业资本闭环与退出渠道进一步完善。

具体来看，建信长租ABS于2024年7月30日在上交所正式挂牌上市，首期产品规模为11.7亿元。本次扩募募集规模4.53亿元，扩募后总规模增至16.23亿元。

从结果来看，本次累计认购金额27.28亿元，认购倍数7.8倍，吸引了包括银行理财、券商、保险、资管机构等投资机构的参与。

建信长租ABS本次扩募的底层资产聚焦朗诗寓运营的南京天隆寺地铁站店与南京临江青奥站社区两大项目，由建信住房租赁基金收购并进行改造。改造后，这些资产作为ABS底层资产注入证券化平台，继续由朗诗寓负责运营管理。‌‌

项目通过资本+运营的分工协同，由建信住租聚焦资本端的ABS发行、扩募与资产收购，朗诗寓深耕运营端，凭借标准化服务体系提升资产出租率与现金流韧性，双方各司其职，形成合力。

从资产端看，两大项目精准匹配核心租赁需求，其中南京天隆寺地铁站店紧邻地铁1号线，辐射软件谷等产业集聚区，客群以科技企业员工为主，出租率保持稳定。

另一项目南京临江青奥站社区于2024年3月开业，依托青奥板块的人才居住需求，7月出租率即提升至97%，超预期完成爬坡目标。

从行业维度看，持有型不动产ABS项目允许发行主体设置一定的开放退出支持比例，满足部分投资者的退出需求，对底层资产的要求比公募REITs更宽松。

本次首单持有型不动产ABS扩募的落地，为专业资产管理机构提供了以ABS扩募开展资产收并购、构建募投管退闭环的可复制范本，能吸引更多社会资本入场，间接增加租赁住房供给，助力探索房地产发展新模式。

随着住房租赁领域金融端发展逐步完善，住房租赁行业资本、资产及运营的良性循环将加速形成，这也为深耕住房租赁领域的运营机构提供了以运营换资本信任的机会。

同时，运营能力决定资产的流动性，这一行业逻辑愈加凸显。通常而言，能够持续提升出租率、稳定现金流的运营方，更有能力让其持有型租赁资产在证券化市场上获得资本的青睐。

本文节选自《供给结构多元化 | 2025年10月住房租赁发展报告》
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