观点指数 在9月26日观点指数研究院发布的《收入普降 | 2025年9月商办与办公空间发展报告》中，观点指数监测的69个写字楼样本项目平均出租率为82.54%，对比上年同期及上年年末均出现不同程度下滑。

商办运营商层面，今年上半年，内地写字楼市场延续调整态势，82.4%的样本企业收入出现同比下滑，仅3家实现正增长，行业整体收入规模同比下降约9%（按1港币≈0.9159人民币汇率换算），写字楼市场仍面临供需失衡、租金下行及经济环境影响等多重压力。

数据来源：企业业绩，观点指数整理

据观点指数监测，17家样本企业内地写字楼业务半年度收入区间在0.55亿元到17亿元之间，同比变动区间为-24.64%至7.92%，样本企业不仅在收入体量上差距悬殊，增长态势也有鲜明对比，整体分化特征突出。

收入规模位居前列的企业包括中海商业、陆家嘴集团、嘉里建设、华润置地等。

中海商业以半年度17亿元的收入居首，收入同比微降3.41%。​从区域布局来看，其在北上广深核心商圈的高端写字楼矩阵（如北京中海中心、上海中海国际中心）成为关键支撑，一线城市贡献的收入占比达52%，有效对冲了非核心区域市场的波动影响。

运营层面上，续租率稳定在77%，成熟期项目经营利润率为59.7%，上半年新签世界500强租户41家，同时基石客户占比达48%，近半数为长期战略客户，为中海商业带来稳定的现金流并降低空置风险。

陆家嘴集团2025年上半年办公物业租赁现金流入13.35亿元，同比出现下滑。目前其持有在营甲级写字楼共36幢，总建筑面积245万平方米。截至2025年6月末，其位于上海的成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出租率为77%，平均租金7.39元/平方米/天。

作为写字楼领域的代表性轻资产运营商，华润万象生活在2025年上半年持续深化业务布局，截至2025年6月，其已为27个写字楼项目提供专业的商业运营及物业管理服务，总建筑面积达190万平方米，项目出租率较上年年末提升0.5个百分点，增长至74.1%。​2025年半年度，华润万象生活来自写字楼商业运营及物业管理服务的收入同比增长4.5%至10.03亿元，其中，写字楼商业运营服务收入占比为5.5%。

同期，港资发展商如恒隆地产、太古地产、嘉里建设等在内地的写字楼租金收入虽同比回落，但跌幅均控制在个位数，其核心商圈高端项目的租户结构以外资及高端服务机构为主，需求黏性高，租金下调和空置率上升幅度表现优于非核心区项目，凸显核心商圈+高端定位的抗压能力。

从数据来看，在整体市场下行的背景下，头部企业虽收入微降但规模优势稳固，同时核心商圈高端资产仍是写字楼企业抵御风险的压舱石。随着新开工大幅收缩，未来供应压力将逐步缓解，持有优质资产且运营能力强的企业有望率先迎来收入企稳拐点，行业马太效应将进一步加剧。

数据来源：观点指数

聚焦经营层面，截至2025年6月，观点指数监测的69个写字楼样本项目平均出租率为82.54%，对比上年同期及上年末均出现不同程度的下滑。

同比维度，超半数项目出租率下滑，跌幅从0.8%到35.9%不等，仅12个项目实现同比增长。较2024年12月，仍有近六成项目出租率出现下滑，深圳新时代广场、杭州凯旋发展大厦跌幅较大。

此外，香港越秀大厦、上海静安融悦中心A栋、北京通泰大厦等5个项目出租率维持满租，成为市场的稳定器。

分城市来看，各城市内部项目表现差异显著，核心城市核心区域的项目更具韧性。

其中，以北京、上海为代表的核心城市，虽整体受市场下行影响，但核心商圈高端项目凭借强产业绑定与高租户粘性，出租率始终维持高位稳定，如北京凯晨世茂中心、北京金融街中心等核心项目依托金融、央企租户支撑保持稳定，上海恒隆广场、上海金茂大厦写字楼等高端项目虽下滑但幅度可控。

深圳、广州、杭州等重点城市出现核心项目企稳、非核心项目走弱的分化表现，产业集聚度直接决定项目的出租率表现，成为城市内部差异的核心动因。

举例来说，科创产业集聚的项目表现亮眼，深圳威新科技园1、2期及3期依托南山科创企业需求，出租率持续回升，宝安中粮大厦也凭借区域产业升级实现增长。广州太古汇办公楼、杭州武林壹号写字楼等核心商圈项目波动较小。

天津、武汉、沈阳、昆明等地，部分写字楼样本处于低位运行状态，出租率低于70%，且缺乏核心商圈或产业支撑，难以实现有效回升。

从数据来看，核心商圈资源、产业支撑力、市场供需结构成为城市写字楼出租率表现的关键变量，其中核心商圈高端项目、产业集聚区域项目抗风险能力突出，非核心区域、缺乏产业支撑的项目则明显承压。

商办资产交易市场方面，据观点指数不完全统计，本期录得4单内地商办资产成交案例，交易金额约72.9亿元，对比上个报告期，交易单数及交易总金额均实现大幅回升。

数据来源：观点指数不完全统计

据观点指数监测，本期资产交易成功案例主要集中在广州珠江新城、上海武宁路等核心商务区，广州越秀金融大厦和上海信泰中心项目均以高价成交，投资者对一线城市核心资产的偏好持续增强。

具体来看，本期最大额的交易为越秀房产基金出让越秀金融大厦50%的权益，承让人包括广州越秀发展集团有限公司（外部承让人）及广州越秀城建国际金融中心有限公司（内部重组方）。

标的资产越秀金融大厦于2025年6月30日的评估值为80.49亿元，以此为基准确定参考资产净值为36.82124亿元（对应50%权益），并协定折让2.49亿元，折让比例约为评估值的3.1%，最终股份代价确定为34.33124亿元（即参考资产净值减协定折让）。

从标的属性来看，越秀金融大厦作为广州珠江新城核心商务区内的成熟优质物业，其市场抗风险能力与运营韧性在存量商办市场仍具备一定的竞争优势。截至2025年6月30日，项目整体出租率稳定维持在82.1%，其中写字楼业态出租率达81.7%，零售业态实现100%满租。同期写字楼平均租金为193.2元/平方米/月，显著高于区域内同类物业平均水平。

交易完成后，越秀房产基金对越秀金融大厦的实际实益权益降至49.495%，交易完成后，目标公司不再符合附属公司定义，转而被归类为少数权益物业，越秀房产基金丧失对其多数所有权及控制权。

本期另一大额成交的项目为上海信泰中心T1栋，购买方为普陀长征镇下属村镇企业，网签总价约21.68亿元。据了解，买方收购的核心动因是长征镇旗下天地软件园需配合普陀区金沙岛区域整体开发规划实施动迁，为保障园区企业办公需求的连续性、减少跨区域迁移对产业运营的影响，最终选择在同区域购置信泰中心T1办公楼，作为天地软件园动迁后的办公承接载体。

另外，本期大额资产如仙乐斯广场、阳光滨江中心却因总价高、债权与产权结构复杂等因素相继交易失败，大额资金对这类资产的现金流稳定性缺乏信心。

与此同时，观点指数注意到，商办资产二拍、三拍成常态，折价率快速上升，如期内青浦正荣中心一拍8.7亿元无人问津，二拍起价已下调40%至5.2亿元；重庆中迪广场资产包第十次拍卖再次流拍，累计降价12.48亿元。

总结来看，当前的商办资产市场正经历一场价值重估和结构性的调整，驱动市场的逻辑已经从过去的增值预期转向现金流安全和实用价值。

本文节选自《收入普降 | 2025年9月商办与办公空间发展报告》
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