总量突破与结构优化并进，REITs市场迈入规模扩张周期
2025年三季度，中国REITs市场在政策破圈与资产创新驱动下实现规模突破，总市值达2212亿元，较2024年末增长41.43%。
观点指数 在9月28日观点指数研究院发布的《韧性增长| 2025年三季度REITs发展报告》中，其指出C-REITs市场在政策破圈、资产类型立体化、运营韧性修复中迈入规模扩张新周期，同时面临利率上行、供给扩张、运营效率分化等挑战，各板块表现分化但长期增长潜力受到市场的认可。
2025年三季度，中国REITs市场呈现“规模扩张+结构优化”双轮驱动特征。截至三季度末，全市场上市REITs达74只，总市值2212.31亿元，较2024年末增长41.43%，形成“新发+扩募”的成熟生态。南方万国数据中心REIT等首批数据中心REITs首日涨停，印证了稀缺资产与科技属性的双重价值。
政策端呈现“多维度破圈”特征，从传统基建向消费、文旅、数字经济等新兴场景延伸。国家发改委《常态化申报推荐工作通知》将市场化租赁住房、专业市场、养老设施纳入探索范围，形成“成熟资产加速申报+新兴资产试点突破”的梯度推进模式。北京聚焦消费基础设施，黑龙江推动冰雪景区证券化，广西支持AI/数字领域项目发行REITs，形成“一省一策”的协同效应。
板块分化显著：产业园区REITs（19只，市值占比16.9%）呈现“冰火两重天”态势，位于北京的创金合信首农REIT首日涨28.47%，而二线园区面临出租率下降压力；消费基础设施REITs（10只，市值占比17.4%）凭借高出租率与稳定现金流，中金唯品会奥莱REIT首日涨26.81%；住房租赁REITs（8只，市值占比8.3%）受租金回调与利率上行双重压力，板块跌幅达7.76%；仓储物流REITs（10只，市值占比11.66%）通过扩募提升抗风险能力，嘉实京东仓储REIT扩募覆盖西北、华东节点。
二级市场受股市走强和10年期国债利率收益率上行影响，呈现“先高位震荡→中期下行→震荡回升”三阶段特征，中证REITs全收益指数三季度累计跌2.06%。仓储物流类区间涨幅最大达3%，消费基础设施类涨2.22%，保障性租赁住房板块跌幅最大达7.76%。投资者结构呈现“战略投资者主导+公众参与”特征，战略投资者平均配售比例74%，网下专业机构投资者占比18%，公众散户占比7.8%。
运营层面，产权类公募REITs出租率2023年短暂下滑后，2024-2025H1回升至90%左右，收缴率修复至98%以上，但EBITDA利润率持续承压，2025H1为75.48%，基金杠杆率维持在108%-111%的高位。各板块运营指标呈现“稳中有升”的态势，消费基础设施REITs出租率97.13%、收缴率99.50%、利润率67.21%，显示运营韧性持续增强。
本季度REITs市场呈现多元资产扩容、扩募生态成熟的特点，首发与扩募项目在资产类型、产业领域、资产组合上体现了政策引导与市场需求的双重驱动。
首发项目涵盖产业园（如沈阳国际软件园、北京电子城）、清洁能源（新疆喀拉喀什河-波波娜水电站）、商业地产（佛山映月湖环宇城、长沙凯德广场）、仓储物流（广州/东莞三项目）及消费基础设施（苏州相城天虹购物中心）等传统与新兴资产。扩募项目则聚焦光伏（中航京能光伏）、奥特莱斯（杉井奥特莱斯）、高速公路（大广高速麻城至浠水段）及智造园（南通/重庆东久智造园），形成“传统基建+新兴产业”的立体布局。其中，新能源项目（如光伏、水电）因符合“双碳”目标备受关注，消费类商业地产（如购物中心）则通过高出租率（如电子城产业园88.28%）和稳定现金流（如天虹购物中心预测分派率4.53%-4.92%）展现抗周期优势。
本季度扩募项目（如中航京能光伏、国泰君安东久新经济产业园）均通过购入同类型优质资产实现规模扩张，形成“首发-扩募-再融资”的闭环。例如，中航京能光伏扩募纳入云南水电站，与原云南保山光伏项目形成“水电-光伏”互补；东久新经济产业园扩募则通过长三角与成渝经济圈的智造园布局，强化区域产业协同。扩募项目的快速通过（如中金唯品会奥特莱斯首发与扩募同步推进），反映了监管对成熟资产扩容的鼓励态度。
本文节选自《韧性增长| 2025年三季度REITs发展报告》
阅读报告全文请点击
免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。
