韧性增长 | 2025年三季度REITs发展报告
2025年三季度，REITs市场规模持续扩张，板块分化显著，二级市场波动中显韧性，政策破圈与资产创新驱动长期增长潜力。
（报告期：2025.07.01-2025.09.28）
2025年三季度，REITs市场报告显示，C-REITs呈现规模扩张与结构优化并进的特征。截至三季度末，全市场上市REITs达74只，总市值2212.31亿元，较2024年末增长41.43%，形成“新发+扩募”双轮驱动的格局，如南方万国数据中心REIT等首批数据中心REITs首日涨停，凸显稀缺资产与科技属性双重价值。
二级市场表现方面，中证REITs全收益指数三季度累计跌2.06%，受股市走强及10年期国债利率上行的影响，呈现“先高位震荡→中期下行→震荡回升”三阶段特征。分板块看，产业园区REITs二级市场分化显著，优质项目如创金合信首农REIT首日涨28.47%，但二线园区面临出租率下降的压力。
政策供给优化，外资首单入局，新上市项目中金唯品会奥莱REIT首日涨26.81%，运营指标稳中有升；住房租赁REITs（8只，市值占比8.3%）受租金回调与利率上行双重压力，板块跌幅达7.76%，但核心城市需求仍存支撑；仓储物流类REITs通过扩募提升抗风险能力，如嘉实京东仓储REIT扩募覆盖西北、华东节点，二级市场新项目首日溢价成焦点。
香港及海外市场方面，美国REITs市场三季度波动上升（标普地产投资信托指数涨2.34%），板块分化明显，写字楼、工业、零售、酒店涨幅显著，住宅及自助仓储下跌；京东产发筹备新加坡超10亿美元REIT，印证亚洲资本对东南亚市场长期看好。香港市场恒生REITs指数涨1.92%，11只REITs总市值1520亿港元，领展占七成份额，市场分化显著，零售物业收入承压，但酒店旅游逆势增长，融资成本下行缓解分派压力。
整体而言，REITs市场在政策破圈、资产类型立体化、运营韧性修复中迈入规模扩张新周期，同时面临利率上行、供给扩张、运营效率分化等挑战，各板块表现分化但长期增长潜力受市场认可。
