观点指数 在9月23日观点指数研究院发布的《业绩分化压力 | 2025年9月商业地产零售业态发展报告》中，观点指数发现，2025上半年，商业地产企业的业绩分水岭愈发明显，面对挑战，样本项目纷纷通过精细化运营实现增长。

业绩表现上，2025上半年已上市商业地产企业的业绩依然呈现持续分化的趋势，且表现得更为显著。

数据来源：企业公告，观点指数整理

具体来看，头部的华润万象生活是为数不多实现收入增长的商管企业，2025上半年购物中心业务实现收入22.64亿元，同比增长19.8%，零售额也达到1220亿元，同比增长21.1%。

增长背后，与华润万象生活的规模优势以及不断推动新项目入市有关。据了解，其目前在运营的项目达到125个，且上半年有郑东万象城、顺德万象汇等新项目开业。

分类型来看，重奢项目零售额同比增长13.2%，在高端消费市场表现疲软之际较为难得；非奢项目增速达26.4%，显著高于重奢，符合如今的消费趋势，说明其运营项目能精准契合大众的品质消费需求。

商业竞争力上，华润万象生活目前形成了“一城多汇”、”多城多汇”的商业布局，由万象城、万象天地以及万象汇三条主要的商业产品线来实现差异化发展，再由“天地”系列的非标线来进一步补充。

而同赛道的其他企业，则普遍录得收入下滑。其中，宝龙商业2025上半年零售商业收入为10.49亿元，同比下滑.6%；星盛商业录得2.84亿元，收入下滑9.6%，反映出商管赛道面临的市场挑战。

部分商管企业过度依赖关联方，在目前的市场环境下不少关联方出现资金链紧张、项目开发放缓等问题，商管企业的业绩持续受到影响。

轻重并举的企业中，2025上半年龙湖集团商业租金收入为55亿元，同比增长4.9%；在营的89座商场出租率保持97%的高位。营业额及客流也实现增长，期内商业销售额达402亿元，整体增幅约17%；日均客流量为328万人，整体增幅约11%。

同样录得增长的还有新城控股，今年上半年其实现商业运营总收入69.44亿元，同比增长11.8%。截至2025年6月底，新城已实现全国141城205座综合体项目的布局，吾悦广场开业规模达1608.14万平方米，出租率稳定保持在97.81%。

但也有部分企业录得收入下滑，如大悦城地产购物中心租金收入录得14.68亿元，同比下降3%；购物中心平均出租率为93%，同比下降3个百分点。

业绩表现分化背后，一方面是供给端新开的购物中心数量依然在增加，市场竞争进一步加剧；另一方面是在消费类政策的刺激下，市场活力得到一定释放，但消费者对非必要消费仍趋于谨慎，企业实现业绩增长的挑战依然巨大。

基于当前面临的市场环境，样本项目通过更加多元的业态组合满足消费者的多重需求，吸引流量并成功转化为销售。

不同类型项目的具体方向有所差异，高端项目方面着力于提升高端会员体验。如华润万象生活就针对一些重点品牌开展更高层次的对接，包括达成战略共识和扩大合作范围；同时加大对重奢项目内的非奢品牌组合调整的力度，加强对生活方式、运动鞋服品牌等热门品类品牌的引进。

以天津万象城为例，该项目上半年着力丰富运动、餐饮品牌，一方面增加了Trek、Brompton Junction、Wilson、TOZARK、montbell等户外运动品牌，另一方面还引入了禧海·梧桐（云贵菜）、野果yeego（云贵菜）、村下厝（闽菜）、山缓缓（云贵菜）等地方特色小众餐饮，日均客流同比提升20%，餐饮业态零售额同比提升10%。

上海C.P静安也通过硬件焕新与首店矩阵激活年轻消费，调改聚焦在LG2美食集市与L7餐饮层改造，引入5家全国首店、18家上海首店及48家区域首店，焕新后零售额同比增长49.6%，租金同比增长27.9%。

中端项目上，重点在于加强活动策划，实现客流提升。如龙湖集团对一些重点项目进行了空间改造和升级，并进行“一店一策”的精细化运营，对整体的业绩提升起到积极作用。

如运营多年的重庆北城天街，就对原远东百货区域进行整体改造，引入了超100家头部品牌，打造户外运动首店矩阵、时装旗舰店集群及沉浸式社交餐饮空间。

相关数据显示，截止目前，为适配主流客群的多样化消费需求，龙湖持续推动重点项目改造升级，投入成本近3亿元。

奥莱方面，市场需求下，一二线城市接连涌现新项目。期内，杭州新增3家仓储式城市奥莱荟品仓，分别入驻杭州运河大剧院、上亿广场、丽丰商务广场三个项目。

据了解，目前荟品仓已在全国布局60多家卖场，拥有1200万会员。区别于传统奥莱多位于城市郊区，仓储式城市奥莱通常位于城市中心城区或人口密集的商圈，贴近居民生活圈，交通较为便利，但面积通常较小。

企业业绩表现方面，王府井奥莱业态营收实现增长，同时保持较高毛利率。2025上半年实现营收11.88亿元，同比增长4.20%，毛利率为65.60%，同比增长4.12个百分点。

随着消费者对性价比消费的需求日益增加，奥莱业态当前受到市场青睐，成为当下热门消费目的地，而王府井这类企业未来有望凭此特色吸引更多元的消费客群。

本文节选自《业绩分化压力 | 2025年9月商业地产零售业态发展报告》
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