城市更新加速利好代建市场，企业仍需关注区域间政策差异
城市更新等政策持续释放代建需求，2025年将全面完成2000年底前建成的城镇老旧小区改造，并扩大政策支持范围至地级及以上城市。但跨区域代建政策差异明显。
观点指数 8月13日，《观点指数 • 2025中国房地产全产业链发展白皮书》发布，其中在“代建管理”篇中指出，在存量提质增效的背景下，城市更新等政策持续释放代建需求，代建企业需抓住相关政策机遇，推动专业化管理实现降本增效。
中央城市工作会议于7月14-15日在北京召开，会议指出我国城镇化已从快速增长期转向稳定发展期，城市发展模式正由大规模增量扩张向存量提质增效转型。在此背景下，国家基建投资继续作为“稳增长”的核心手段，未来将重点推进“三大工程”（保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施），为代建企业开辟政府代建业务新空间。随着城市更新进程的推进，这部分业务会继续增长。
据住建委披露，2025年我国将谋划实施一批城市更新改造项目，全面完成2000年底前建成的城镇老旧小区改造任务，并持续推进完整社区建设、既有建筑改造利用和老旧街区更新改造等民生工程与发展工程，进一步扩大政策支持范围。此前，仅有35个城区常住人口在300万以上的大城市可开展城中村改造，如今政策已扩大至全部地级及以上城市。
此外，5月15日发布的《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》提出“鼓励产权所有人自主更新”，在公共财政压力增大的背景下，产权人自主更新已成为提升社区品质、改善低效用地的重要途径，同时也是产权人提升自身生活环境和资产价值的公平方式。然而，产权人作为非专业人士，必须获得足够的治理和技术支撑才能推动项目实施，而房地产代建行业恰好能提供充足的技术和运维管理支撑。随着新型城镇化建设的提速，设施配套建设需求持续增长，代建企业将迎来一波增量改造业务。
2024年以来，洛阳、南阳、石家庄、南京、湖南、郑州、佛山、深圳龙岗等省市地方政府发布了关于投资项目代建制的管理办法。
观点指数观察到，地方发布的代建项目范围与投资门槛相对明确。实行代建制的范围普遍涵盖：党政机关、事业单位、社会团体等办公、业务用房及相关设施；科技、教育、文化、体育、卫生、民政等社会事业方面的建设项目；市政公用、园林绿化等城市基础设施。
除此之外，地方政府还会根据具体情况实行代建制，如涉及国家安全、国家秘密、网络信息平台以及政府有特殊要求的项目。
各地方对于项目实行代建制的投资标准界定有所不同，一般各地以投资规模作为代建判定标准，但具体金额差异较大。河北省要求省本级项目投资1000万元以上且占总投资的50%以上；郑州市门槛为3000万元及以上；湖南省以财政性资金为主要来源、总投资3000万元以上的非经营性政府投资项目，应当实行代建制管理，总投资低于3000万元的非经营性政府投资项目，鼓励实行代建制管理。
各地方发布的政策也涉及监督机制，对规范代建行业具有重要的指导意义。多地将监督机制列为重点，完善代建单位考核及责任追究制度。例如，邢台市要求行业组织加强自律管理并参与标准制定。资金监管方面，明确财政部门对代建资金的拨付与使用监督职责，如长宁区财政局负责资金使用的全程监管。
市场化导向鼓励优质代建企业参与，部分地区（如深圳宝安区）对100万元以上项目要求公开招标，特殊情况下可指定代建单位。或者以奖惩机制筛选优质的代建企业。如《湖南省政府投资项目代建制管理办法（征求意见稿）》中，特别明确了奖惩与监督。代建单位未履行概算调整决策及审批程序，造成项目超概算的，超概部分从代建单位的履约担保中赔偿；履约担保不足的，相应扣减代建服务费；代建服务费仍不足的，以代建单位自有资金赔偿。
奖励方面，即项目竣工财务决算审核批准后，决算投资比合同约定投资有节余的，应当按照节余资金5%—10%的比例对代建单位实行奖励，具体在代建合同中约定，奖励开支计入建设成本。
值得注意的是，佛山这份文件对项目费率有了更明晰的指引。
观察上述文件中代建费率的变化，可以看到根据工程总概算从1000万元以下到20亿元以上，项目代建管理费被分成了五档，普通类项目代建管理费率范围在0.4%-2%，建设地点分散、点多面广、建设工期长、使用新技术、新工艺及功能技术复杂、协调专业多难度大等项目的费率在1%-3%。总体而言，各地方积极推广代建制，本质上是节省成本，提高效率。
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