重资产“出清阵痛”，民营园区转型适配AI新周期
高周转、重资产的园区开发模式步入出清周期。园区告别标准化厂房，转向为AI研发、高端制造企业提供定制化空间、算力配套与全周期服务。
观点指数 在近日观点指数研究院发布的产业报告中，其指出，过往多年，产业园区运营商普遍依靠“开发—销售”快速回款，依托高杠杆实现重资产扩张。随着土地管控趋严、产业招商竞争加剧、资产估值下行，这套传统发展路径难以为继。多家民营园区运营商面临流动性压力，通过业务收缩、资产盘活与战略转型予以应对，行业由此步入旧模式集中出清的调整周期。
亿达中国深陷债务压力，截至2026年6月末，流动负债较流动资产高出130亿元，短期偿债缺口持续扩大；近九成投资性房地产处于抵押、查封状态，资产处置与退出渠道大幅收窄。为缓解资金压力，亿达中国主动缩减新增拿地规模，在合肥落地零碳园区改造项目，尝试通过存量运营提升资产收益，但面对存量债务压力，零星的提质举措难以扭转财务局面。
中电光谷2026年上半年由盈转亏，业绩下滑一方面源于物业公允价值下调、资产减值压力上升，另一方面下游企业投资放缓、项目落地周期拉长、租金回款不及预期。企业随之调整开发策略，推行"以销定建、敏捷定制"，锁定客户后再启动建设以降低空置风险；同时推广P-OEPC综合运营模式，业务重心从物业开发转向产业招商、企业服务与数字化园区运营，稳步向轻资产服务商转型。
华夏幸福2021—2025年累计亏损711.46亿元，2026年上半年营收仅16.57亿元、同比下滑42.92%，传统产业开发业务基本停滞。2026年10月，公司与投资方签署重整投资协议，计划引入12亿元联合体资金，依托存量产业用地与闲置园区改造IDC算力中心，探索"存量产业资产+算力新基建"的转型路径。天安数码城则放缓大型自持新项目投入，战略重心全面转向现有园区改造升级，围绕AI产业链研发、中试需求迭代服务体系，由增量扩张转为存量深耕。
在运营商迭代商业模式的同时，不同科技赛道链主企业的盈利水平、研发投入强度分层明显，直接改变产业载体建设标准与租赁需求。2026年上半年工业富联依托AI服务器规模化生产形成成本优势，毛利率提升0.55个百分点至7.15%；埃斯顿营收小幅增长1.14%，依靠产品结构优化，毛利率上行4.2个百分点至31.81%。反观算力基建企业，润泽科技营收同比大增50.06%，但机房建设、电力投入带来高额资本开支，毛利率回落至46.58%，利润增速显著低于营收增速。
国产替代赛道呈现高研发投入、阶段性减亏的特征，头部国产GPU企业研发强度接近40%。摩尔线程营收同比大涨147.4%、亏损大幅收窄95.7%；沐曦股份实现扭亏为盈，技术迭代逐步转化为经营收益。横向对比各赛道财务模型可见：芯片、AI硬件企业研发投入普遍超过营收20%、毛利率多低于50%，长期处于投入期，高度依赖股权融资与产业扶持；医药、储能行业研发投入普遍低于营收20%、毛利率稳定在23%以上，盈利依托产能利用率与规模化生产。
产业链企业财务特征的差异，打破了过去“统一建设标准厂房、比拼租金与政策补贴”的粗放招商模式，产业园区进入“一企一策、精准适配”的新阶段。研发密集型科技企业，诉求从短期租金优惠转向长期低成本空间与算力配套。——芯片、AI等高研发、短期难盈利的硬科技项目需要更长的租期以及弹性租金，同时要求园区配套公共算力平台、中试实验室与投融资服务，园区角色从“房东”转变为产业培育平台。制造型链主企业则更看重厂房硬件与能耗指标，对厂房层高、地面承重、货梯运力有硬性要求，在双碳约束下，绿电指标成为选址关键条件。
产业赛道项目表现方面，“国企托底+专业运营”、“龙头带动+存量焕新”等模式逐步落地。东莞大朗现代科技产业园采用镇属国企负责低效用地收储、土地平整与基建投入，联东U谷输出产业策划、产品设计、招商运营全链条能力的合作模式，并围绕智能制造企业生产工艺反向定制厂房，配备高承重地面、大型货梯与独立卸货平台，从源头规避同质化建设。
宁波北仑“焕产智汇”片区则走出“不搞大拆大建、新旧并行更新”的存量盘活路径。片区总面积82.3公顷，在收储187亩低效用地后保留177家本土企业，同步引入力劲科技、翌波光电等高能级项目，推动5家本土制造企业自主改扩建、总投资1.41亿元，推动片区从传统低端加工向总部研发、中试制造跃升，最大限度降低产业更新带来的就业与产业空心化风险。
重庆江津润通数字化制造基地依托链主企业扩产需求，盘活288亩低效工业用地，总投资50亿元、达产后年营收不低于110亿元。地方政府组建专班，对用地、能耗、环评、施工审批实行清单化管理，不再提供普惠式补贴，而是锚定本土龙头扩产需求扫除制度障碍，实现产业载体供给与企业扩张需求精准匹配。
本文节选自《适配AI时代 | 2026年10月产业园区暨基础设施投资发展报告》
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