作为年度重磅产出之一，《观点指数·2026年度商业地产表现报告》立足于行业从增量扩张全面转向存量深耕、价值重构的新周期，持续追踪行业脉动与变革趋势，深入商业地产及其产业链核心环节，全方位呈现商业地产全链生态的现状与未来。

以下为《数字化前沿：应用导向》报告。

按照“十五五”规划纲要及部署，我国将加快推动数字中国建设，全面提升数智化发展水平，全面实施“人工智能+”行动，推动算力、算法、数据高效供给，促进人工智能、物联网、大数据等前沿技术在经济社会各领域的深化应用。

作为连接消费、就业和城市生活的重要载体，商业地产在拉动内需、盘活存量资产、提升城市品质方面具有显著意义。政策层面持续鼓励智慧商圈、数字街区和智能商业设施建设，推动AI、物联网、大数据等技术落地消费场景，支持商业设施更新改造和体验升级，为行业的精细化运营和绿色转型提供方向。

今年以来，宏观商业环境与消费行为持续变化，行业在经历高速扩张后，正从规模导向转向资产质量与运营回报导向。能否稳定客流与租户、构建有持续吸引力的品牌生态，已成为决定项目竞争力的关键。

叠加企业经营压力加大、预算更趋审慎的背景，商业地产对数智化转型的投入从前期的“铺系统、上平台”转向更注重回报和可验证效果，盲目投入明显收缩。数智化的重心更多转向消费者侧的体验优化与触点拓展、内容与会员的精细化运营、商户侧的经营赋能，以及资产侧的能耗管理与运营提效。文旅场景中机器人导览、无人机巡检等智能服务逐步落地，写字楼场景中清洁机器人、智能通行等自动化应用也加速渗透。

整体来看，数智化并未退潮，而是从规模扩张进入以投入产出效率为导向的精细化应用阶段。部分项目已实现会员复购率提升、能耗成本下降等可量化收益，但仍有不少系统停留在数据采集层面，未能转化为经营决策。

商业地产企业强者恒强，整体削减科技投入预算

商业地产通常包含购物中心、写字楼、商业综合体、商务中心、酒店和文旅项目等经营性物业，是连接消费与产业、承载城市商务与商业活动的核心空间载体；亦是城市形象与区域活力的直观体现，在国民经济中扮演着消费引擎、产业载体和城市名片等多重角色。

近年来，随着行业内新增供应持续增加、消费需求增速放缓以及同质化竞争加剧，单纯依靠规模扩张和土地红利获取收益的粗放模式已难以为继，而REITs等资本工具的常态化发展又使得资产估值越来越取决于运营端能否持续产生稳定且可增长的现金流。

这推动商业地产企业的发展模式从以拿地建设为核心的增量开发阶段，逐步转向以存量运营和资产管理为主的精细化发展阶段，其价值锚也从依赖土地增值转向以现金流和NOI收益率（净运营收益）为核心的资产定价逻辑。

在存量竞争格局下，运营能力直接决定品牌的持续成长性与消费者的复访意愿，进而构筑项目稳定的经营底盘。精细化运营、商户赋能、会员经营与消费者体验提升，已成为全行业普遍聚焦的核心议题。企业唯有通过深耕运营端，才能在存量市场中实现资产价值的持续释放。

2026年上半年，多家商业地产企业中报延续“强者恒强、弱者承压”的分化格局，运营能力差异正直接转化为业绩与估值的分层。

以华润万象生活、大悦城、龙湖等为代表的头部运营商，在零售额、出租率与盈利表现上较为突出，核心优势在于标准化运营体系、品牌资源积累与内容迭代能力。与此同时，轻资产输出与存量改造已成为商管企业扩大管理规模、增厚服务收入的主要路径，行业正加速从重资产扩张转向轻资产运营与存量资产盘活。

在这一过程中，数智化发展显然已成为提升运营能力的关键抓手。通过数据驱动的招商决策、会员精准运营、能耗智能管控与客流转化分析，企业能够将运营动作从经验判断转向量化管理，从而更高效地释放存量资产价值。

同时，企业的数智化转型也与当前政策的导向高度契合。

2026年《政府工作报告》提出，要打造智能经济新形态，深化拓展“人工智能+”，促进新一代智能终端和智能体加快推广，推动重点行业领域人工智能商业化、规模化应用，培育智能原生新业态新模式。

涉及商业地产维度，今年6月9日，商务部等8部门印发《关于加快“人工智能+消费”发展的实施意见》，明确要实施零售业创新提升工程，结合老旧街区厂区改造提升，推动老旧商业购物中心改造、步行街商圈智能化升级，建设智慧商店、智慧商圈等。

文旅方面，该政策亦明确要推动人工智能赋能旅游，与行程规划、票务办理、导游导览、酒店预订等全链条深度融合。支持国家4A级及以上旅游景区、国家级夜间文化和旅游消费集聚区等文旅消费场景打造人工智能+实景体验项目。指导旅游景区配备人工智能眼镜、人工智能耳机等智能产品，提供人工智能+导游导览等服务。

总体上，政策端正把商业空间的智能化改造从“企业自选动作”升格为“政策标配工程”。顶层设计明确“人工智能+”要全面进入实体经济，各部委则把改造对象具体落到老旧商圈、购物中心、社区商业等存量载体上，把技术要求具体落到客流监测、无感支付、智慧能耗、数字化运营等可验收的场景上。

而近年来，科技的快速发展也为商业地产企业推动数智化改革提供了有力支撑。

一方面，行业内对人工智能的应用在不断深化。从后台效率工具到前台经营决策，在客流与业态分析、招商匹配、租金定价、能耗优化、合同与运维管理等环节加速赋能；另一方面，具身智能和服务机器人等前沿科技正在进入真实商业空间，在清洁、配送、巡检、导览、接待等场景中承担可量化、可连续执行的任务，帮助项目降低人力成本、提升服务稳定性与现场体验。

从企业的战略规划角度来看，商业地产领域对数智化发展的认知因业务规模、经营状况及市场环境不同而存在分歧，但转型作为行业趋势，仍被多数企业视为提升竞争力、适应市场变化的关键路径。

以AI的探索为例，仲量联行2026年3月发布的调研报告显示，2023年5月计划将AI嵌入企业不动产运营体系的企业比例还不足5%；至2025年7月已有92%的企业不动产管理团队正在开展AI试点，或计划启动相关项目，推进速度甚至超出了业内最为乐观的预期。

不过，调研也显示，具备成熟数据基础设施、完善变革管理机制及专业团队的企业，已在AI应用上取得显著成效。相比之下，超60%的企业在释放AI潜力前，仍需先解决系统功能重复、长期闲置等基础技术问题。这类企业正面临“双重压力”，既要补齐数据与系统底座，又需同步参与AI创新竞争。

与此同时，受到科技投入的预算削减影响，企业明显放缓对技术采购与决策的整体节奏。一方面，人才与能力缺口持续存在，限制了企业对新技术的评估、筛选与落地能力；另一方面，投资回报率要求不断提高，技术项目在获批前需经过更充分的商业论证。

从样本企业在数智化转型的投入来看，多数涉及商业地产的企业研发费用仍在下滑，投入金额占营业收入的比例不足1%。不过，头部企业研发费用的绝对金额较高，少数文旅及办公空间服务企业略有提升。

举例而言，华润万象生活2023年-2025年研发投入总额分别为1.5亿元、1.77亿元、1.42亿元，对应拥有研发人员数量分别为277人、228人及124人，均呈现下滑的态势，但其投入力度仍领先于同行。

联合办公空间服务提供商创富港2025年研发投入同比提升了18.54%至1623.56万元，占营业收入的比重约为2.10%。据介绍，其已验收完成的研发项目包括数电发票自动化生成与分发系统、基于Uniapp多端部署的办公空间全域营销系统、文体项目管理后台及小程序定制服务、基于自然语言对话的大模型BI分析原型系统等。

观点指数认为，当前企业数智化建设正在从“扩张型投入”转向“平台化、场景化、效率型投入”。在过往已经打造了智慧运营平台、客流分析系统、会员与积分体系、工单与安防监控、门店与案场管理等基础能力后，商业地产企业正进入AI深度应用与业务重构阶段；数智化重心也由“建队伍、搭系统”向“算回报、提效率、强复用”升级。

数智化为内容运营提供支撑，会员管理愈发精细化

在商业项目同质化加剧的背景下，差异化体验已成为项目获取和留存客流的关键。优质的空间体验与服务触点直接影响顾客的到场意愿、停留时长与消费转化，进而决定项目的客流质量、商户经营表现及项目租金溢价能力。

因而，将消费者体验从“软性服务”升级为可量化、可运营、可迭代的核心资产，是商业地产数智化战略的重要方向。

在落地层面，随着AI深度应用，商业地产企业可从空间、触点与内容三个维度推进智慧化升级。

过往期间，商业地产企业通过引入室内三维地图、数字孪生和空间可视化平台，将铺位、客流、停车、设备与运营数据映射到统一空间底座上，为招商、运营和客户服务提供数据支撑。

例如，广州K11购物艺术中心项目早年间引入爱笔智能Aibee AI Mall OS构建覆盖“人·货·场·车”的线下数字化平台，落地大场景三维重建、精准客流分析、VR数字孪生购物中心及断点导航智能停车场等应用，并通过数字化运营模型串联引流、激活、转化与留存全链路，实现了线下空间数据的可视化与运营转化效率的提升。

除了解决空间可视化问题，多数企业也打通了线下智能导览、智慧停车、交互屏与线上小程序、APP等渠道，构建线上线下联动的消费触点网络。

当前，数智化工具为商业地产企业提供了内容运营的底层支撑。而通过内容运营，企业一方面能够以展览、活动、IP联名等内容为载体，吸引非日常客群到场，扩大项目的辐射半径，将原本以购物为目的的到访转化为更具粘性的体验型消费，直接带动客流规模与销售转化。

另一方面，持续、稳定的内容供给能够逐步建立消费者对项目的场景认知与情感连接，占领消费者心智，当消费者产生社交、休闲、文化体验等需求时，能够优先联想到该项目，从而推动项目从交易场所向消费目的地升级。

样本企业中，恒隆地产自主研发的首个智能AI助手“小隆”于今年2月在无锡恒隆广场率先上线，旨在以人工智能科技为顾客提供智能化服务指引，全面升级顾客体验。

介绍称，在具体功能上，“小隆”集智能导购、会员服务、礼宾预约、智慧寻车等能力于一体，可提供品牌推荐、积分管理、活动报名、室内导航等7×24小时智能响应，打通线上线下服务场景，精准适配高端客群需求。其上线首月累计服务用户超10万人次，用户满意度达92%。恒隆地产计划于2026年下半年将其推广至全国旗下商场，逐步实现AI技术在商场运营全场景的应用。

大悦城控股持续深耕年轻消费赛道，深化“大悦城、大朋友”核心理念，构建动态化年轻力洞察与转化体系，不断焕新品牌活力，夯实商业核心竞争力。

其在内容运营层面，通过高频次、强话题性的主题活动、IP首展和原创经营档期等，持续强化对年轻客群的线下吸引力，为后续客流与销售转化奠定基础。

据2025年报数据，该公司全年落地近2000场年轻力主题活动，其中全国首展159场，IP销售额达6.4亿元。同时持续打造大悦嗨新节、大悦疯抢节等原创经营档期IP，举办超300场特色活动及IP快闪，嗨新节销售额4.5亿元，同比增长8.2%；疯抢节销售额6.9亿元，同比增长31%。

以具体项目为例，其在去年7月开业的深圳大悦城运营过程中，以IP首展、快闪活动和粉丝经济为抓手，持续输出高话题性内容，强化对年轻客群的线下吸引力。成效上，该商场开业首日客流突破42万人次，半年累计客流超2000万人次、销售额突破10亿元，招商率维持在99%，累计会员42万名，周末客流均值约15万人次，客流吸附与销售转化表现较强。

为了使客流增长有效转化为销售与租金增长，商业地产企业正从粗放式会员管理转向精细化运营。在消费趋于理性、客单价承压的背景下，单纯依靠引流已难持续，而传统会员体系普遍存在沉睡率高、分层粗糙等问题。

精细化运营的意义在于，通过会员分层、标签化和生命周期管理，将通用权益升级为差异化服务，推动一次性到场转化为高频复购，挖掘高价值会员贡献；同时依托数智化工具沉淀自有用户数据，降低对公域流量依赖，提升营销精准度与运营效率，推动商业项目从空间运营转向用户资产运营。

其中，华润万象生活以“万象星”积分品牌为核心，依托“一点万象”平台打通购物中心、物业社区、酒店、影院、长租公寓等内外部多业态场景。2026上半年，其大会员业务聚焦高频生活场景，扩大生态联盟，并深化积分运营，显著提升用户对积分权益的感知与价值转化。

期末，大会员总量突破9330万，积分发放总额同比提升18.6%至人民币7.0亿元，跨业态兑分人数同比提升了26.9%。

9月30日开业的广州白鹅潭万象城，以“ 万象会”会员体系和“一点万象”数字化平台为基础，将购物积分、停车优惠、生日礼遇、社群活动及生活圈福利纳入统一会员运营体系，并配套设置270°江景会员中心，强化高净值客群的专属服务体验。

开业叠加国庆假期，项目客流表现突出：10月1日单日接待28.7万人次，国庆七天累计客流近170万人次，日均约24.1万人次。

龙湖商业以集团级“珑珠”积分为核心，依托“龙湖”App统一入口，打通天街、星悦荟、冠寓、物业服务、新房租售等场景，实现会员身份与积分全湖通用。珑珠按10:1的比例抵扣消费，用户可通过消费、缴费、租房、购房等获取积分，并叠加会员等级、成长值、停车权益、珑珠码核销、数字化营销等运营机制。

综合各类资料，截至2025年末，珑珠会员规模已超过9000万，覆盖住宅、商业、物业、租住等五大业务板块。2025年，龙湖商业数智化管理平台显示线上会员月活突破750万，会员销售占比超过50%。部分天街项目通过“成长值”体系将会员消费占比从38%提升至62%，高价值会员复购率提升至71%。

从“ 流量”到“留量”，会员体系的精细化运营本质是商业地产将可触达客流转化为可经营用户资产的过程，通过分层识别、权益匹配和数据闭环提升复购与客单，最终把空间运营能力沉淀为可量化的长期经营护城河。

多维度激活数据价值，机器人进入商场、文旅等场景

随着基础的经营数据底座完成搭建，当前最具挑战的环节是如何深度激活数据价值，实现对商户的全方位赋能、重塑招商逻辑、构建协同开放的商业生态。

据悉，印力依托万科大会员体系，正加快推进客户数据库与统一数据中台建设，打破业态壁垒，实现客户洞察的深度互联，以数据驱动决策，为客户提供全场景、高品质的数字化服务体验。

截至2026上半年，其商业业务合作品牌超12750家，战略合作的深度与质量持续改善，上半年累计完成30余个战略品牌签约落地；实现了数字化会员运营提质，品牌合作及创新店布局提速。

同时，由于商业资产运营周期长、能耗占比高，碳排表现会直接影响运营成本、资产估值和融资条件。因而，在项目全生命周期管理中，能耗管理与绿色低碳正成为重点方向之一。

商业地产企业亦通过汇聚能耗、设备、碳排等多源数据，实现碳排放的实时监测、精准核算与智能优化，为资产绿色运营与ESG价值提升提供关键支撑。

在日常运维中，部分物业公司将能耗监测、设备智能调控、节能改造和碳资产管理纳入设施管理与资产运营体系，帮助项目降低能耗成本，推动绿色商场、绿色写字楼等场景落地，也成为了资产全生命周期管理中重要的执行层力量。

以商业地产企业为例，中海商业长期秉持“新建项目打造零碳标杆、存量项目持续节能降碳”的理念，系统推进写字楼和商业资产的低碳转型‌。资料显示，中海建于2017年的全国能源管理平台后续逐渐覆盖了全部自持商业项目；并在2024年，完成了对能源管理平台的全面升级改造，通过技术架构更新、功能优化及应用场景扩展，实现精细化能源管理、降本增效和运营管理能力的提升。

2025年ESG报告显示，最近三年中海共计打造6座绿色低碳写字楼（包括3个零碳建筑项目、1个近零能耗建筑项目、2个超低能耗建筑项目）。其中中海成都天府新区超高层项目应用了高效空调系统、新风热回收、智能照明、节能电梯、生活热水优化及智慧运维等关键技术，项目塔冠部分建筑综合节能率51.2%，本体节能率48.6%，可再生能源利用率20.4%。

新城控股将数智化理念融入服务运营，打造了“新城云控平台”信息一体化管理系统。具体可将吾悦广场能源管理、暖通空调、给排水等13项智能设备系统的控制与管理功能整合至统一管理界面，可实现动态监管效果等。

2026半年报介绍，其将可持续发展融入日常经营，期内，新建及在建项目的绿建覆盖率达到100%，累计获得73项国内外绿色及智慧认证，106座吾悦广场获得省级及以上绿色商场的称号。

除此之外，商业地产领域对前沿科技的深度应用也在持续推进，机器人、低空无人机等前沿技术正在进入商场、写字楼、文旅等场景，推动运维效率与服务体验的同步提升，为企业增强客户吸引力与场景运营能力提供新的工具。

资料显示，无锡滨湖万达广场自2026年1月起与无锡羲翎智航合作，成为苏南首个引入无人机配送的商业综合体。项目依托10条航线覆盖50余家商户，面向消费者提供约10公里半径即时配送，同时支持门店间快速调货。

另外，市场消息称，今年国庆假期，多地商超、景区也迎来人形机器人“上岗”，机器人导购、导览、互动服务成为新的看点。

2026年8月，长隆集团与智元机器人完成战略合作签约，于横琴飞船乐园内打造全球首个大型沉浸式具身智能主题乐园，园区于2026年9月24日正式启幕，首期共有超300台智元全系机器人上岗，覆盖演艺、科普研学、导览导购、零售服务、伴游、酒店、机器人竞技7大场景，后续将逐步扩大至千台以上机器人落地。

目前，在编队表演之外，无人机还在森林防火、景区安保、高速应急、地质巡检等场景落地实战。尤其是节假日，人流、车流大幅攀升，地面人力巡查存在视野盲区、通行慢、到达难等短板。无人机凭借机动快、高空俯瞰、实时图传的优势，成为各地应急、交通、文旅部门的“空中鹰眼”。

今年2月，峰飞航空与岳阳市达成战略合作，将依托峰飞航空eVTOL技术及低空全链条解决方案，结合岳阳“大江大湖”典型地理场景和“岳阳楼-君山岛-洞庭湖”世界级文旅资源，携手打造覆盖水陆空物流、低空文旅、应急救援、空中交通的运营体系，为岳阳这座江湖名城注入低空经济新动能。

亿航智能则成为低空出海新样本，2026年10月初与泰国普吉府政府达成共识，启动无人驾驶eVTOL商业落地相关工作，并初步选定普吉岛首个低空沙盒试验飞行点位，推进起降点选址、航线规划、运营资质、飞行安全保障等一系列落地工作，加速EH216-S无人驾驶载人eVTOL在普吉岛的试点运营。

需要指出的是，无人机、机器人加速进入文旅、商场等场景，政府类基金或政策引导推动是关键驱动力之一。

该模式能快速整合资金与场景资源，降低企业落地成本并加速技术验证。但过度依赖基金可能导致项目偏向政策导向而非市场需求，削弱商业化可持续性。同时，若缺乏市场化运营能力，机器人可能沦为“展示道具”而非“效率工具”，导致数智化投入与商业回报脱节。因此需平衡政策引导与市场机制，确保技术落地兼具效率与韧性。

未来，商业地产企业应推动机器人、低空无人机从展示层向业务层转化，围绕客流、运营、安全与收益，在清洁巡检、导览、安防、配送、观光等场景开展可量化试点，并纳入统一数据评估。同时，需持续验证商业闭环、运维成本、安全合规及与既有系统的协同，避免投入与经营的脱节。

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