作为年度重磅产出之一，《观点指数·2026年度商业地产表现报告》立足于行业从增量扩张全面转向存量深耕、价值重构的新周期，持续追踪行业脉动与变革趋势，深入商业地产及其产业链核心环节，全方位呈现商业地产全链生态的现状与未来。

以下为《商办运营：存量质效分化》报告。

2026年，中国写字楼市场仍处于深度调整与再平衡阶段。宏观层面房地产开发投资加速收缩、销售端边际修复，以价换量成为租金端的主旋律。政策层面，主线由增量开发转向存量盘活。

市场层面，2026年1-9月，国内重点城市写字楼市场表现出明显的结构性分化格局。十城监测样本的租金中枢持续下移，租金均值累计同比下跌10.37%。租赁端，企业降本诉求持续压制租金表现，市场以价换量特征凸显；空置率层面城市差异拉大，北京甲级写字楼空置率维持低位企稳，上海、深圳空置率环比有所修复，而广州空置率同比抬升，高空置压力持续考验存量资产的运营能力。

需求端则发生了根本性重塑。TMT行业以约39.6%的占比成为重点城市第一大租户来源，量子科技、人工智能、半导体、低空经济等新质生产力赛道企业成为最活跃的租赁主体。金融服务、专业服务、物流跨境贸易、医药健康、消费零售及先进制造等多个行业门类共同支撑写字楼需求。

企业经营层面，写字楼相关收入同比下跌的样本企业数占比超过七成，跌幅区间从1%到38%不等，多家企业在2026年上半年面临明显的收入下行压力。项目运营层面，65个样本写字楼项目平均出租率82.48%，较2025年末下降0.48个百分点，温和回落；但租金单价均值同比下跌8.22%，较2024年12月累计下跌10.93%，“以价换量”成为全行业的主旋律。样本头部和尾端企业的出租率相差近50个百分点，科创载体与核心CBD资产企稳或逆势上行，老旧、弱区位、无产业支撑的楼宇持续承压，行业进入深度结构性分化阶段。

资产证券化与大宗交易两个维度则揭示了资本市场对写字楼资产态度的根本性转变。2026年是商业不动产REITs元年，公募REITs市场正式形成基础设施+商业不动产双支柱格局，同时机构间REITs、CMBS等多元化金融工具并行，写字楼资产的证券化退出通道已全面打开，但二级市场破发频现，定价逻辑正从概念驱动转向现金流质量定价。大宗交易市场，产业资本与险资成为绝对主力，自用型买家成交占比持续攀升，写字楼定价逻辑正从租金回报率定价转向自用价值定价。

市场综述

存量盘活成为政策主旋律，核心城市写字楼空置率分化明显

2026年，中国写字楼市场的政策环境经历了深刻重塑。从中央到地方，政策工具箱的核心逻辑已经从如何建更多写字楼转向如何盘活现有写字楼。

央行商贷首付降至30%，从需求端激活市场流动性，自然资源部、住建部城市更新系列政策以及各地建筑功能转换办法，从供给端为过剩商办空间寻找新出路。国务院《城市更新“十五五”规划》更是进一步将“盘活闲置低效商业办公用房”上升为国家战略。

各地密集出台存量建筑功能转换政策，允许写字楼改造为保障性租赁住房、酒店、养老设施等，为过剩的商办空间寻找出路。

一系列的政策组合正在从根本上改变写字楼市场的供需逻辑，未来的市场不再是建多少、卖多少的增量逻辑，而是存量如何高效利用的运营逻辑。

与此同时，“十五五”规划将建设现代化产业体系列为首要任务，新质生产力培育从产业政策层面深刻影响着写字楼的需求结构，AI、芯片、低空经济、新能源等新兴产业正在成为写字楼租赁市场最活跃的需求主体。

全国办公楼市场整体表现为开发投资持续收缩、销售端边际修复但基础偏弱的格局。国家统计局数据显示，2026年1-9月全国房地产开发投资累计同比降幅仍超20%，开发企业主动削减商办新增资本投资。同期办公楼销售额依旧保持负增长；市场在年中曾短暂出现单月销售由跌转升的阶段性回暖，但1-6月累计口径再度转负，此后各期累计同比值持续处于负增长区间，销售端修复基础薄弱，持续性存疑。

2026年以来，北上广深甲级写字楼空置率呈现显著分化的格局，北京、上海、深圳空置率整体改善下行，广州空置率维持高位且同比抬升。

2026年第三季度，一线城市整体空置率延续二季度以来的修复态势，多数城市空置率实现不同程度的环比改善，各城市背后的驱动逻辑差异显著。在阶段性新增供应放缓的窗口期，市场压力得到一定缓释。但改善的可持续性，仍取决于后续新增供应入市节奏以及企业办公需求的实质性回暖。

具体来看，北京市场在低位平台企稳。2026Q3空置率收于15.30%，环比微降0.02个百分点，同比下降1.2个百分点，为四大城市中空置率最低的市场。过去两年，北京依靠新增甲级写字楼供应稀缺，实现存量楼宇持续去化，空置率持续下行。进入2026Q3，市场转入平台震荡，进一步下行的空间有限，行业由快速去库存阶段步入韧性横盘运行阶段。

上海为本轮单季度改善幅度最强的城市。空置率由2026Q2的22.5%回落至20.9%，单季环比下降1.5个百分点，同比回落2.6个百分点，环比、同比降幅均位列四大城市首位。上海空置率明显修复源于净吸纳量反弹，三季度净吸纳量较一季度提升36.3%，达到31.8万平方米；叠加金融、TMT、专业服务业企业扩租、搬迁需求集中释放，部分新增项目延期入市，多重因素共同推动空置率快速下行。

广州、深圳三季度均实现环比温和回落，但基本面仍存在明显差异。其中广州Q3空置率环比小幅修复，但同比仍然抬升1.6个百分点，是四大城市中唯一同比走弱的市场。2026年以来，金融城、琶洲板块持续迎来新项目集中交付，新增供给持续对市场形成冲击，当前需求修复力度尚不足以完全消化新增供应压力。

深圳Q3空置率继续回落，环比改善幅度处于中等水平，同比小幅下行，但整体空置率依旧位居四大一线城市首位。市场呈现明显的结构性特征，科技园、超级总部基地等科创核心片区去化韧性较强，但外围非核心片区存量楼宇仍对全市平均空置率形成拖累。

整体来看，当前一线写字楼属于结构性修复，尚未迎来全市场普适性复苏，城市内板块分化大于城市之间的分化。

办公租赁市场表现上，观点指数筛选重点10城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京、武汉、重庆及天津），监测办公物业平均租金走势情况。

据观点指数监测，2026年1‑9月，重点城市办公租金整体延续下行通道，10城均值收于2.23元/平方米/天，较2025年同期的2.48元/平方米/天累计同比下跌10.37%，10个重点城市均录得负增长，租金中枢系统性下移。

年内走势表现为高位回落、震荡走弱的趋势，1月10城均值为2.28元/平方米/天，3月阶段性冲高至2.43元/平方米/天，此后持续走弱，至9月回落至2.08元/平方米/天，以价换量特征贯穿全年。受大额租约集中到期重定价、监测样本轮换扰动，部分月份单月环比出现波动，截至9月，十个重点城市租金依旧全部同比走弱，尚未出现明确的租金企稳信号。

城市之间的租金表现分化显著，产业底盘与新增供应投放节奏共同决定各城市的租金韧性。

从绝对值来看，北京、上海维持租金第一梯队，1‑9月租金均值分别为4.09元/平方米/天、3.19元/平方米/天，在十城中保持最高的绝对租金水平，两者累计同比分别下滑10.11%及9.69%。北京新增供应整体可控，空置率处于相对健康区间，不过样本受高价值标的租约轮换影响，月度波动偏大；上海租金走势相对平稳，但核心与次级楼宇之间表现分化，即便是京沪核心优质资产，租约续签阶段同样存在租金折让。

值得一提的是，深圳以-2.19%的累计跌幅成为十城中最为抗跌的市场，1‑9月租金均值维持3.03元/平方米/天，依托TMT等行业企业带来的租赁需求，前海、南山科创板块去化保持活跃，叠加前期低效资产完成一轮市场出清，优质资产的租金底盘相对稳固。

与之形成对比，杭州、广州成为本轮租金调整幅度最大的两座城市，累计同比跌幅接近20%。杭州受前期互联网行业需求收缩叠加新项目持续入市，供需关系持续走弱，租金均值由2.42元/平方米/天下滑至1.95元/平方米/天；广州琶洲、金融城等新兴商务区大量新增供应集中投放，但需求承接力度不足，业主通过租金让利争夺租户，带动整体租金显著回调，1‑9月均值回落至2.36元/平方米/天。

其余重点城市租金普遍落在1‑2元/平方米/天的低位，其中天津1‑9月均值1.44元/平方米/天，累计同比‑10.25%，租金下行更多来自存量楼宇续租议价能力走弱。成都、南京、武汉、重庆同比维持5‑10%的下滑区间，TMT、生物医药、半导体产业带来的新增租赁成交，在一定程度上对冲了传统行业收缩带来的负面影响。

与此同时，戴德梁行数据显示，2026年Q3，北上广深四城写字楼市场平均租金单价环比均出现不同程度的下滑，环比降幅从0.1%至3.04%不等，多数城市仍需通过租金让步来维持出租率，同时不同城市之间的分化在加剧。

现阶段，重点城市写字楼租金仍处于下行通道，以价换量短期难以逆转。核心区因需求韧性较强，降幅相对可控，外围新兴商务区与存量老旧楼宇则需以更大让利来换取去化。租金端的企稳预计将滞后于空置率端的改善。

供需表现

供应洪峰退去与需求结构重塑，TMT已成第一大租户

从供给端观察，2026年写字楼市场新开工的深度收缩正在为中长期供应做减法，而存量在建与已批项目的滚动交付，仍将推动未来两年的供应维持高位。

国家统计局数据显示，2026年1-9月新开工连续大幅收缩，未来2至3年办公楼新增竣工将系统性下降，中期供给压力趋于缓解的趋势基本确立。同时，随着存量在建项目进入收尾阶段，叠加现有竣工面积陆续投放，未来两年供应端仍将获得一定支撑。

据此判断，供应侧对市场的冲击将表现为近高远低的形态，2026年新增供应集中释放的城市租金仍将承压，而2028年后行业有望进入供给真空期，届时空置率与租金将获得内生性修复动力。

从开发主体结构来看，市场资源持续向头部优质主体集中。据观点指数不完全统计，年内华润置地、越秀商管、新鸿基地产、恒隆地产、新世界中国、香港置地、陆家嘴集团、合生创展、中海商业、嘉里建设、招商商管等商业地产企业均有新项目亮相，新项目高度集中于北京、上海、广州、深圳、杭州等核心城市。

聚焦产品端，新项目产品标准全面升级‌。2026年新亮相的写字楼普遍采用办公+商业+配套服务的复合业态，叠加LEED金级及以上绿色认证、智慧楼宇系统、全周期企业服务体系，硬件配置和运营能力远超存量传统项目。

‌同时产业导向明确‌。新项目普遍锚定科技、金融、专业服务等高附加值产业，通过政企联动、产业生态圈搭建实现定向招商，项目去化速度显著高于市场平均水平。

在头部企业持续加码核心城市优质增量供给、新品以高标准、产业化思路抢占优质租户的同时，存量市场的提质竞争同样激烈。

举例来说，北京京城大厦作为北京核心区早期标杆超高层，采用渐进式更新路径，聚焦机电焕新、节能改造与智能化升级，以轻量化改造留住租户、抑制资产折价；上海浦东嘉里城写字楼依托综合体优势，重点优化机电与数字化运维体系，通过商办酒店配套协同，抵御租金下行压力；广州环汇商业广场北塔立足琶洲科创产业生态，围绕互联网、科创企业需求做弹性空间改造，布局传统办公与灵活办公混合业态，借助产业红利分散经营风险。

头部商业地产企业正在脱离单纯的空间提供者角色，转向产业生态运营商，通过核心区位占位、高标准硬件投入和全链条企业服务，持续巩固在写字楼赛道的竞争壁垒，也进一步提升核心城市优质商务资产的价值集中度。

写字楼市场供需格局正在发生深刻重塑，供给端收缩已初步反映在数据中，而需求端的结构性变化更值得关注。

据观点指数监测，2026年1-9月重点城市写字楼租赁需求已广泛覆盖科技互联网、金融服务、专业服务、物流跨境贸易、医药健康、消费零售及先进制造等多个行业门类。整体来看，租户结构正在持续优化，行业集聚的质量得到进一步提升。

从需求结构来看，TMT（科技、媒体、通信）、金融、专业服务业及先进制造/消费共同组成写字楼租赁市场的中坚力量

其中TMT行业以约39.6%的占比成为最大的需求来源，租赁需求覆盖了从人工智能、量子科技到半导体、游戏、跨境电商的广泛细分领域。典型案例包括大疆租赁陆家嘴数智天地智慧岭T2栋约21000平方米作为上海总部，鹰角网络租赁徐汇万科中心三期T1栋90000平方米，蓝色光标租赁阿里中心·徐汇滨江17500平方米，汇丰软件租赁西安环贸中心16000平方米等，TMT头部企业的办公需求正在从分散租赁转向总部集聚，从成本敏感转向产业生态优先。值得一提的是，年内上海中海慧智广场一次性引入多家量子科技企业，形成量子科技产业集群。

金融业以约18.5%的占比稳居第二，需求结构从银行证券向多元金融扩散。传统银行和保险公司的租赁需求保持稳定但增长乏力，而证券、基金、私募等细分领域成为金融业租赁增长的主要驱动力。

消费/贸易、专业服务、医疗保健等构成第二梯队。

其中消费类呈现总部级趋势。百雀羚（绿地外滩T3全楼租赁）、欧莱雅（武汉企业天地，外资国际总部）、LV（上海华润中心高区3层）、MANNER/蒙牛（续租）等案例表明，消费品牌正从门店分销转向总部办公+品牌展示模式，对核心商圈大面积办公空间的需求上升。

专业服务业以律所、会计师事务所、咨询公司等为核心，企业租赁需求虽然单宗面积不大，但成交频率高、租约期限长，是写字楼出租率稳定的支撑力量。这类企业的选址逻辑高度集中于核心商务区的甲级写字楼，对交通便利性、商务配套和楼宇品质有较高要求。

此外，医疗保健行业以约6%的占比，成为写字楼需求新的增长极，如辉瑞制药、正大天晴药业、百济神州、南京顺欣制药在武汉越秀国际金融中心形成医药企业集聚。制造业/新能源行业以约7%的占比，成为需求的重要补充。

从租赁决策类型来看，新签占比超过半数，反映企业办公需求持续释放；搬迁类占比亦较为突出，表明企业在租约到期或战略调整时，正积极寻求更优质、更具性价比的办公空间。

值得一提的是，大面积成交案例的集中出现，是2026年写字楼租赁市场最值得关注的积极信号。与此同时，麦当劳承租聚龙湾JFC整栋作为华南总部、谷歌设立加速中心、媛颂集团总部入驻杭州之门等案例表明，企业总部或区域总部的选址决策，正成为推动大宗租赁交易的关键因素。这类需求不仅面积大，而且稳定性高，对提升楼宇品质有着重要的意义。

从运营商维度观察，越秀商管、合景泰富、瑞安办公、中海商务、恒隆地产等样本企业均展现出强劲的高端招商能力。

其中瑞安办公以上海为基本盘，同步向武汉、南京等新一线核心城市复制成熟的商务运营体系，年内依托太平洋新天地、武汉企业天地、南京IFC等项目持续导入优质租户，客群涵盖金融、专业服务、外资物流、生物医药、消费龙头、科创企业等，凭借成熟的品牌运营能力持续吸纳高稳定性优质企业，实现差异化招商。

在写字楼市场整体承压的背景下，运营商的招商能力正在成为决定项目出租率表现的关键变量。

企业经营

营收分化加剧，租金让利下核心资产彰显韧性

2026年上半年，国内写字楼租赁市场延续租金下行、存量竞争加剧的大环境，样本企业写字楼板块经营表现为整体营收承压、内部梯队高度分化的格局。

营收表现：收入规模梯队清晰，增速明显分化。从中期业绩数据来看，多数企业受租金下调、部分项目出租率回落的影响，写字楼相关收入同比出现下滑。同时，部分手握一线核心区位优质资产、科创产业导入成效突出的企业，实现营收正增长。

收入规模，中海商业以17.2亿元的写字楼收入稳居首位，同比微增1.18%。陆家嘴集团及嘉里建设紧随其后。

从已披露数据的企业来看，写字楼相关收入同比下跌的样本企业数占比超过七成，跌幅区间从1%到38%不等，多家企业在2026年上半年面临明显的收入下行压力。

其中以金地商置、新鸿基等为代表的企业虽然收入端未能实现正增长，但跌幅控制在个位数以内，表现相对稳健。

在行业整体下行的背景下，仍有部分企业实现了收入正增长。

太古地产和嘉里建设作为港资代表，分别以4.42%和4.19%的增速实现逆势增长。太古地产2026年上半年内地办公楼租金收入为1.89亿港元，同比增长4%。嘉里建设内地写字楼收入10.94亿港元，同比增长4.19%。两家港资企业的共同特征是持有北京、上海等核心区位的顶级写字楼资产，在市场下行周期中能够凭借资产品质和租户粘性，实现租金和出租率的相对稳定。

中海商业以17.20亿元的写字楼收入稳居首位，同比微增1.18%，展现出较强的抗周期能力，期内写字楼新签约面积48万平方米，续租率约63.1%，超70%的项目成交量位居区域市场前三。

同期瑞安房地产、中国金茂等样本内地投资物业半年度收入均实现不同程度的增长，前者不含联营合营的租金及相关收入达10.38亿元，较2025年同期的9.65亿元上升8%，成熟办公楼出租率维持在90%的高位。后者物业投资收入8.53亿元（商务租赁及零售商业运营口径），较上年同期的8.14亿元增长5%，写字楼与零售商业的协同效应逐步显现。

从收入数据来看，持有北京、上海等核心区位优质资产的企业，如中海商业、太古地产、嘉里建设、中国国贸等，收入表现普遍优于行业平均水平。这些企业的共同特征是资产位于城市最核心的商务区，租户结构以金融、专业服务、TMT头部企业为主，租约期限较长，租金议价能力较强。即使市场整体下行，核心区位的稀缺性仍然为这些资产提供了较强的价值支撑。同时产业升级驱动的办公需求展现出较强的经营韧性，如金地商置旗下威新科技园等项目的稳定运营，亦对其收入表现形成支撑。

项目运营：出租率韧性尚可，租金是主要压力源。截至2026年6月末，观点指数监测的65个样本写字楼项目平均出租率为82.48%，较2025年末的82.96%下降0.48个百分点，较2025年同期下降0.35个百分点，整体出租率表现为温和回落。

但资产经营表现分化明显，2026年6月，样本头部和尾端企业的出租率相差近50个百分点，样本首尾出租率极差近50个百分点，满租标杆与出租预警项目并存，资产质量出现分层。

对比上年同期，样本项目中出租率上行的有24个、下行27个、持平14个，涨跌互现、波动剧烈，未形成单边趋势。

具体来看，部分优质项目出租率实现明显修复，主要由新质生产力企业扩租与核心区位存量消化驱动。如颐堤港一座（北京，96%）、香港兴业中心一座及二座、北京嘉里中心、云荟大厦、越秀金融大厦等。

同期部分老旧楼宇、弱区位资产出租率表现承压。科技大厦（深圳，50.7%）较2025年末大幅下滑22.1个百分点，延续大租户退租拖累；六八八广场（上海，70%）下滑20个百分点、环智国际大厦（上海，70%）下滑10个百分点，传统商务楼宇在新区供给分流下客户持续流失。

从数据来看，科创载体、核心CBD存量资产出租率企稳或逆势上行，老旧、弱区位、无产业支撑楼宇持续承压，出租率涨跌互现而非单边下行，行业进入深度结构性分化阶段。

同时，企业梯队分化加剧，部分全国化布局房企的压力凸显。其中核心区位存量资产运营商（如太古、瑞安、国贸等）的出租率稳定在90%上下，而全国化多城布局、持有新区项目的房企，出租率明显偏低，运营能力与资产质量已成为企业分化的关键分水岭。

出租率之外，样本项目的租金单价加速下行，降幅对比出租率更为显著。2026年6月，19个样本写字楼租金单价均值收于182.30元/平方米/月，较2025年6月同比下跌8.22%，较2024年12月累计下跌10.93%。尽管出租率端已经出现企稳迹象，但租金端的调整远未结束，这种以价换量的策略在头部项目中同样清晰。

在当前的写字楼市场中，绝大多数项目都不得不接受降价保客的现实，但降价的效果并不均等。优质项目通过适度的租金下调能够换来出租率的稳定甚至提升，而普通项目即使大幅降价，也难以阻止租户的持续流失。

从项目运营数据来看，写字楼租赁市场短期难言企稳，分化行情将长期延续。租金中枢的持续下移是当前写字楼运营最大的基本面压力，而这一压力的缓解，有赖于供给端的实质性收缩和需求端的结构性改善。

与此同时，多家企业在财报中明确提及，租金下调或租金持续调整等，叠加供应过剩的背景，短期内地写字楼市场的租金修复动力依然不足。

从目前的数据来看，短期样本企业写字楼运营端仍将维持租金偏弱、出租率分化的格局。具备科创产业导入能力与核心资产配置能力的企业有望率先企稳。而其余资产，尤其是区位不佳、品质老化、租户结构单一的写字楼，运营压力难见实质缓解，租金和出租率双双承压的局面可能还将持续。

资产证券化

商业不动产REITs破解退出难题，资产盘活通道全面贯通

2026年1-9月，办公及含办公业态的商业综合体资产证券化项目申报、过会、发行节奏密集。这一轮资产证券化浪潮在产品类型、发行利率、底层资产类型等多个维度上同时实现了突破。从CMBS，类REITs、机构间REITs、公募REITs等，一个多层次、多品类、多主题的资产证券化产品矩阵正在快速成型。

据观点指数监测，在“十五五”存量资产盘活政策导向下，国企、央企成为证券化发行的主力，包括中国通用技术集团、山东铁投集团、天津轨道交通集团、津投资本、上海城投、蜀道资本、招商蛇口等；外资、港资、头部民营房企以类REITs、机构间REITs、CMBS等方式参与，民企独立大额发行的案例较少。

底层资产呈现明确的区位偏好，绝大多数项目底层物业坐落于北京丽泽金融商务区、上海滨江、南京西路、天津小白楼、济南CBD等一线、强二线城市的核心商务区。

底层资产普遍要求出租率稳定、现金流可测算，老旧低效、远郊写字楼难以进入证券化标的池，进一步加剧商办资产“好资产容易融资、差资产难退出”的结构性分化。

分不同领域来看，公募REITs是2026年写字楼资产证券化最具标志性的突破。6月18日，国内首批4只商业不动产公募REITs在上交所正式挂牌，分别为汇添富上海地产商业REIT、中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT、中金唯品会商业REIT，合计募集规模约203亿元，底层资产包含甲级写字楼、成熟购物中心，商业办公资产正式纳入面向公众投资者的公募退出通道。

第二批6只获批产品进一步扩展至办公、商业、服务式公寓、科创园区、酒店等多元业态，分布于上海、北京、广州、深圳、佛山、绵阳、武汉等地。写字楼资产在公募REITs市场中的存在感持续增强。

值得一提的是，创金合信北京国资公司REIT是深交所首单商业不动产REIT，基金募集总规模28.31亿元，底层资产由集智未来项目（全部为办公业态）+隆福寺一期项目（办公+配套商业）组合构成，合计可供出租面积约10.38万㎡。科创办公载体的成功上市，为国内大量TMT产业集聚的写字楼开辟了公募退出通道。

招商蛇口商业不动产REIT于2026年9月20日获批，底层资产组合包含深圳太子广场5A甲级写字楼（出租率93.88%）及昆山招商花园城，项目2027年预测分派率5.19%，高出租率的甲级写字楼资产给产品现金流稳定性带来坚实托底，进一步验证优质核心办公资产在REITs市场受到高度认可。

另外，新世界发展已于9月17日就上海K11递交公募REIT申请，写字楼类公募REITs产品将持续扩容。

与一级市场的火热形成鲜明对比，二级市场持续低迷。截至2026年9月30日，已上市的89只公募REITs中，35只年内整体平均跌幅超过10%，其中67只年内下跌，占比75%。

截至2026年9月30日，已上市的五单商业不动产REITs二级市场表现分化明显，且整体承压态势显著。五单产品中，仅国泰海通砂之船商业REIT一单实现上市至今正收益（+14.99%），其余四单均跌破发行价，跌幅从-0.18%至-19.53%不等。

其中以写字楼及城市更新类资产为底层产品的REITs，遭遇了显著的价值重估压力。创金合信北京国资公司REIT于9月3日上市，开盘一度跌逾20%，最终以10.99%的跌幅收盘，上市至今跌幅高达19.53%，近一月下跌9.60%。汇添富上海地产商业REIT作为全国首单以写字楼为核心底层资产的商业不动产REIT，底层资产为上海黄浦区世博板块的鼎保大厦和鼎博大厦，尽管出租率接近满租、租户涵盖上海票据交易所等国家级金融基础设施机构，但其二级市场表现仍然疲弱，上市至今下跌13.50%，近一月下跌2.12%，近三月下跌4.03%，近半年下跌13.52%，表现出持续阴跌的态势。

写字楼资产通过公募REITs实现证券化退出的路径虽然已经打通，但资本市场对写字楼资产的估值定价远比预期审慎。在当前写字楼租金中枢持续下移、空置率仍处高位的背景下，投资者对写字楼REITs的现金流增长预期趋于保守，这将在一定程度上影响后续写字楼类REITs的发行节奏和定价水平。对于计划通过REITs实现退出的写字楼持有方而言，需要在资产筛选阶段更加注重底层资产的现金流稳定性、租约期限和租户质量，以应对资本市场日益严格的估值审视。

公募REITs之外，机构间REITs（持有型不动产ABS）效率优势凸显。典型案例如2026年2月天津轨道交通集团国际航运大厦机构间REITs成功挂牌，募集6.04亿元，为天津首单机构间REITs，底层为小白楼集聚区5A超甲级写字楼，项目从申报到挂牌仅用时3个多月。7月凯德优选（凯德晶萃广场）机构间REITs设立，发行规模31.5亿元，成为外资机构落地的规模较大的机构间REITs项目。

CMBS、传统不动产ABS仍是市场发行规模最大的债务类工具，其核心功能在于以存量物业抵押融资、优化债务期限结构，并不实现资产真实出表。

2026年多笔大额办公、综合体CMBS成功落地，国有主体凭借AAA主体信用拿到历史低位融资利率。如津投资本吉利大厦CMBS，规模5.35亿元，票面利率2.30%，创下天津消费商业不动产CMBS利率新低；金融街海伦中心CMBS规模35.8亿元，优先级AAA，预期收益率2.65%；山东铁投可持续挂钩ABS，底层为两栋总部写字楼，发行规模14.7亿元，优先级发行利率低至1.88%，为年内办公类ABS利率的低位水平。

值得一提的是，中海正积极推进95亿元商办ABS储架产品，目前已获深交所受理，以北京中海广场为核心底层资产，发行规模在2026年写字楼CMBS中居前列。

2026年是商业不动产REITs从零到一、从试点到常态化发行的元年，叠加CMBS、类REITs、机构间REITs等工具的全面发力，写字楼资产的证券化退出通道已全面打开。

大宗交易

产业资本抄底时刻到来，大宗交易市场格局发生根本性转变

如果说资产证券化代表了写字楼市场的金融化趋势，那么大宗交易则直接反映了产业资本及险资对写字楼资产的态度。

据观点指数不完全统计，2026年1-9月，内地商办类大宗资产交易合计收录38笔（统计项目包含办公楼、在建中办公物业、含办公物业在内的商业综合体），总交易金额约454.24亿元（不含部分未披露金额），与上年同期相比，交易宗数出现轻微下滑，但交易总金额有明显提升。上年同期市场以小额交易为主，单笔金额以数亿元为主，而本期超10亿元的大额交易较上年同期明显增长，市场结构正在从散点式成交向大宗主导转变。

城市维度，上海仍是商办大宗交易的绝对核心阵地。期内上海共录得27笔、约334亿元，宗数占比约65.85%、金额占比超70%，交易高度集中于内环内核心区域及滨江优质板块。更重要的是，上海的交易覆盖了从数千万元的单层办公到近60亿元商业综合体，且连续9个月均有成交，是唯一具备持续交易能力的市场。

北京以5笔、约74亿元紧随其后，其中鼎好DH3以61亿元成为上半年单笔最大交易，科创办公资产并购特征突出。广州（南沙国际金融中心19.34亿元）、济南（富泽人寿收购复星国际金融中心）等城市亦有标杆案例落地。

从1-9月的统计数据来看，写字楼大宗交易市场正在经历根本性转变。买方从境外基金和投资机构转向险资、产业资本与地方国资，动机从财务投资转向办公自用与投资并行，方式从协议转让扩展至司法拍卖、股权转让、关联交易、基金设立等多元路径。

买家结构上，统计期内产业资本（科技/互联网/制造）笔数最多，覆盖互联网、消费、AI、高端制造、半导体、跨境电商等新质生产力赛道。典型买家包括拼多多、泡泡玛特、恒力石化、智谱、新浪微博、灿芯股份、海尔、东芯股份、乔路铭科技等以使用者身份入市，将写字楼纳入企业战略资产版图。产业资本交易核心诉求为总部自用、研发办公与区域运营中心，直接受益于“十五五”新质生产力战略落地，成为市场持续性的需求底盘。

险资/金融投资机构则在金额上领跑，继续在核心资产上重拳出击。如新天地太平桥综合体由宏利、中国人寿信托、大家保险等三方险资以59.9亿元联合收购；鼎好DH3由大家人寿、友邦人寿、中宏人寿、启城投资等以61亿元组团接手；济南复星国际金融中心由富泽人寿收购等。

与此同时，国资系如首创城发、武汉金控、上海协通等以稳定器角色入场，典型案例如武汉金控盘活钰龙金融广场、首创城发入主力宝广场等，既有市场化投资的考量，也承担着一定的纾困和盘活功能。

外资撤退也是年内大宗交易市场的重要信号。从贝莱德断供到KKR折价50%抛售，到AEW甩卖北京上海核心写字楼、基汇资本五折处置上海万象城，再到华联房托出售力宝广场，外资机构正以不同方式和节奏从中国商办市场收缩。

但也有部分外资重新回到国内商办大宗交易市场，如新加坡华业集团，此前已收购香港尖沙咀凯悦酒店股权。

新世界发展拟将位于上海的K11商场和K11办公楼分拆设立公募REITs上市，预期募集约38.18亿元，资产出售对价约40.14亿元，新世界发展预计保留20%的基金权益。

从买家结构数据判断，短期内商办大宗交易市场的主力买家仍以险资与产业资本为主，国资平台的内部盘活交易保持活跃，外资买方大概率继续缺席。

观点指数认为，价格锚的回归是2026年大宗交易市场实现回暖的首要因素，买卖双方博弈多年后，终于在底部区间握手成交。经过连续数年的租金调整和价格回调，一线城市核心区位的写字楼资产已经进入产业企业买得起的区间。

与此同时，交易模式持续资本化，股权收购成为主流工具，且占比大幅提升。收购逻辑不再局限于买楼收租，而是同步考量后续证券化退出路径。大宗交易与公募REITs、机构间REITs的联动持续加深，如上文提及的港资主体出售非核心二线城市存量资产、推动核心资产REITs上市等操作。司法拍卖、国企关联协议转让作为补充通道，分别提供折价货源与存量盘活路径。

随着首批商业不动产REITs在二级市场的上市，一条清晰的“募投管退”闭环已经形成，收购物业并提升运营后，可通过发行REITs退出，投资者心态改变。

显然，市场正经历一场从量到质的结构性升级。

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